當(dāng)前國內(nèi)學(xué)界與政策部門往往將一些很表面的問題當(dāng)作根本來討論，最典型的就是重慶市的“戶改”和山東省諸城市的“村改居”。這種討論不理解土地非農(nóng)用的價值來自經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對土地的需要，沒有經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，土地的價值也就是其農(nóng)用價值。正是因為國家限制土地非農(nóng)用，才使得非農(nóng)用土地具有超額的級差價值。正是因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求有更多土地非農(nóng)用，而國家限制土地非農(nóng)用，就使非農(nóng)用的土地表現(xiàn)出超額價值，也才會出現(xiàn)表現(xiàn)在建設(shè)用地上的普遍的“土地拜物教”。
如果國家不限制土地的非農(nóng)用，因為土地使用的不可逆性，和農(nóng)產(chǎn)品所具有的超出一般商品的戰(zhàn)略基礎(chǔ)性及由此帶有準(zhǔn)公共品性質(zhì)的特點，而使國家在土地使用上采取相對嚴(yán)厲的政策。在中國耕地資源有限的情況下，必然限制耕地的非農(nóng)使用，但因為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的確需要占用土地，國家也就不可能在土地政策上嚴(yán)厲到不能占用任何耕地的地步。因此，國家的土地政策大致是在這樣一個控制范圍內(nèi)，即希望非農(nóng)用土地可以附載一個較高的價值，這個較高的價值遠(yuǎn)超過土地的農(nóng)用價值。
因為建設(shè)用地分為農(nóng)村和城市兩大塊，且不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，因此，土地非農(nóng)用的附加價值要求就會不一樣。大致來說，在土地非農(nóng)用上，可以保護(hù)耕地，又為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供足夠活力，即是其政策的空間所在。
中國當(dāng)前執(zhí)行嚴(yán)格耕地保護(hù)政策，必須保留18億畝耕地的紅線，但中國并非沒有任何拿出(比如2000萬畝)耕地作為非農(nóng)建設(shè)用地的空間，中國還有大約2億畝可以復(fù)墾的農(nóng)民的宅基地。既不浪費(fèi)土地又可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供潤滑作用的土地用于非農(nóng)使用，使非農(nóng)使用的土地有一個合理的級差收益。我們假定，國家每年拿出500萬畝建設(shè)土地使用計劃，從而可以在目前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對土地的需求下，創(chuàng)造出每畝土地100萬元的級差收益(這些不考慮土地的位置和地區(qū)差異)，則如果國家每年拿出1000萬畝建設(shè)用地計劃，每畝土地的級差收益肯定達(dá)不到100萬元，而可能只有70萬元，甚至因為土地供過于求，而低于50萬元。而若國家采取更為嚴(yán)厲的控制土地非農(nóng)使用的政策，每年只拿出250萬畝建設(shè)用地計劃，則在旺盛的土地需求下，每畝土地的級差收益可能突破150萬元。
因此，我們不能用國家嚴(yán)厲控制土地非農(nóng)使用情況下所產(chǎn)生出來的建設(shè)用地級差收益，來推算全國土地可以創(chuàng)造出來的價值。土地非農(nóng)使用價值，只是因為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對土地的旺盛需求，與可以用于建設(shè)的土地的現(xiàn)有量的供需關(guān)系，創(chuàng)造出建設(shè)用地的價格，而因為可以用于建設(shè)的土地總量并不是國土面積，而是國家每年批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積。國家批準(zhǔn)用于建設(shè)的土地越少，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對土地的需求越大，則非農(nóng)使用土地的價格越高，土地非農(nóng)使用價值較農(nóng)用價值越遠(yuǎn)。
若國家不限制土地的非農(nóng)使用，在中國國土面積極大的情況下，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所需要的非農(nóng)使用土地只占整個國土面積極小的部分，大量圈占土地，可能導(dǎo)致土地非農(nóng)使用的價值低于土地的農(nóng)用價值：土地太多了，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所要求的土地有限，因此，出現(xiàn)了土地僅以略高于甚至等于土地農(nóng)用價值進(jìn)行交易的情況，這種情況下的土地級差價值主要與土地所處位置有關(guān)，而與土地性質(zhì)關(guān)系不大。
與土地相關(guān)的是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)本來是為居民提供住處的，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)卻以特定時期的供求關(guān)系(甚至是人為制造出來的供求關(guān)系，因為其中有大量的投機(jī))特定時期的高房價(遠(yuǎn)高于房屋的實際成本)來推高對中國經(jīng)濟(jì)總量的計算。更嚴(yán)重的是，本來房地產(chǎn)只是服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展的基本物品，卻被當(dāng)作發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有效措施。這是本末倒置的。
總之，中國城市化的核心不是土地不夠用，也不是沒有房子住，而是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和質(zhì)量，中國經(jīng)濟(jì)在國際經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的位置，勞動力在中國經(jīng)濟(jì)里是否可以獲得足以在城市體面生活下去的工資收入，和國家是否可以從中國經(jīng)濟(jì)中收取足夠稅款，不僅為整個國家的運(yùn)轉(zhuǎn)提供基本公共品，而且為中國人民提供比較好的社會保障。經(jīng)濟(jì)發(fā)展來自于投資，而今天的中國，未富先老，到處充斥的是關(guān)于土地和房地產(chǎn)投機(jī)的信息。土地和房地產(chǎn)本來是要為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供服務(wù)的，現(xiàn)在卻反其道而行之。并且由此產(chǎn)生了大量的社會矛盾，像釘子戶、強(qiáng)拆等事件。這種情況下，中國的城市化實在是堪憂。
不過，目前國內(nèi)學(xué)界、政策部門，尤其是地方政府，都正在破壞“中國制造”所需要的以上三項制度安排，而急于做土地文章，急于做房地產(chǎn)的文章。其表面說項是加快推進(jìn)城市化，改革戶籍制度，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，等等，在“中國創(chuàng)造”仍未崛起的情況下，“中國制造”卻又優(yōu)勢不在，進(jìn)城農(nóng)民退回農(nóng)村又無可能，那個時候，中國所有附著在土地和房產(chǎn)上的泡沫就都要破滅，而因為失去農(nóng)民可以返鄉(xiāng)這一城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所特別具備的緩沖器的調(diào)節(jié)，各種社會矛盾就可能在更大規(guī)模上爆發(fā)。
中央應(yīng)旗幟鮮明地制止當(dāng)前各地推進(jìn)的激進(jìn)城市化舉措。應(yīng)當(dāng)采取穩(wěn)健從而更加安全的城市化戰(zhàn)略。中國的現(xiàn)代化不可能一蹴而就，太快了容易翻車。這，也可以看成宜黃事件給我們一個啟示。
