|
|
|
2010-08-12 作者：任志強(qiáng) 來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
|
|
| |
土地資源短缺的國(guó)家，當(dāng)然要充分的利用資源，并發(fā)揮資源利用的最大效益，市場(chǎng)化就成了資源配置的最佳途徑。同時(shí)，資源的短缺與稀有也必然形成人們對(duì)稀缺資源的囤積和存儲(chǔ)的偏好。尤其是稀缺的資源總會(huì)讓囤積者可以獲取更高收益的現(xiàn)實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)小而收益大的特點(diǎn)會(huì)讓稀缺資源在政府計(jì)劃性供給的壟斷中表現(xiàn)的更加充分。
中國(guó)的土地資源是否真的短缺至少在今天還是個(gè)有爭(zhēng)論而無(wú)結(jié)論的問(wèn)題。但政府壟斷的供地行為和按戶(hù)籍人口進(jìn)行計(jì)劃性土地分配的方式一定會(huì)造成市場(chǎng)的短缺，現(xiàn)有城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度一定會(huì)造成資源的短缺性，這是可以肯定的。
中國(guó)1994年，實(shí)行了中央與地方的分稅制之后，大量當(dāng)時(shí)增長(zhǎng)最快、數(shù)量最多的稅種變成了共享稅源并中央拿走了大頭，于是地方只好將主要精力放在涵養(yǎng)屬于地方政府拿大頭的稅源和非稅收入上。于是地方財(cái)政開(kāi)始成為一個(gè)專(zhuān)有名詞，經(jīng)營(yíng)城市土地開(kāi)始成為地方政府的共同行為。大量的土地供給給了地方財(cái)政分稅制之后一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)，彌補(bǔ)了分稅之后的生存條件。
直到1998年進(jìn)行房改之時(shí)，大量的土地并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)暴漲，也沒(méi)有讓土地成為短缺的資源，土地的價(jià)格也未發(fā)生暴漲。
1998-－2000期間，房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)率僅為3.5%，而同期城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)卻超過(guò)了9.5%。2003年全國(guó)平均的房?jī)r(jià)收入比僅為1:3.32，北京僅為1:5.32，上海為1:5.63，深圳為1:4.25，廣州為1:4.83.
2002年7月的“土地招拍掛制度”和2003年的“8·
31”大限同時(shí)收緊銀根與地根的調(diào)控政策出臺(tái)之后，在誓保十八億畝紅線不得突破的約束之下，土地供給開(kāi)始出現(xiàn)了連續(xù)十八個(gè)月的低增長(zhǎng)和連續(xù)十四個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。從年土地供給增長(zhǎng)40%下降為負(fù)的14%，落差高達(dá)54個(gè)百分點(diǎn)。土地的價(jià)格開(kāi)始隨著供應(yīng)量的減少而暴增。
開(kāi)發(fā)商過(guò)去只有較少的資本金，本就無(wú)能力囤積土地，并且用100畝地開(kāi)發(fā)建房之后的收益可以較容易的獲得120畝甚至150畝的土地，那為什么要囤地將資金沉淀在土地上而不是加速開(kāi)發(fā)獲取更多的利潤(rùn)呢？但壟斷土地的供給之后，開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)同樣開(kāi)發(fā)100畝土地的收益，再取得土地時(shí)面臨著各種競(jìng)爭(zhēng)的壓力和困難，并且資本加上收益只能購(gòu)買(mǎi)50畝土地了。不是在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，而是在縮小生產(chǎn)的能力。再開(kāi)發(fā)之后發(fā)現(xiàn)100畝土地上獲取的收益加資本金只能購(gòu)買(mǎi)20畝土地了。從中開(kāi)發(fā)商學(xué)到了一個(gè)最簡(jiǎn)單的道理，在政府壟斷并縮小土地供給的前提下，囤積土地所獲取的收益并不小于，甚至可能大于買(mǎi)地后，立即就積極的進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并賣(mài)房所能獲取的收益。
于是囤積土地就成為了一種經(jīng)營(yíng)行為和獲利的方式。腐敗也就在土地的權(quán)力分配中成為了交換收益的開(kāi)門(mén)鑰匙，房?jī)r(jià)也在土地價(jià)格的不斷上升中步步高升了。
正是這種土地資源短缺并價(jià)值不斷升高的現(xiàn)象讓投資者給了土地儲(chǔ)備更高的估值。于是那些已上市、想上市的企業(yè)就用不惜一切的代價(jià)在競(jìng)拍中用天價(jià)拿地以提高土地儲(chǔ)備的評(píng)估值，用土地的囤積迎合投資者的偏好并在市場(chǎng)上換回更多的現(xiàn)金。于是一種惡性循環(huán)就從土地的壟斷及地根的收緊開(kāi)始，逐步在資本市場(chǎng)和房?jī)r(jià)市場(chǎng)上推波助瀾的堆砌著資產(chǎn)價(jià)格的泡沫。于是，股市暴漲，房?jī)r(jià)也暴漲。
2003年之前，土地沒(méi)有通過(guò)招拍掛形成的公開(kāi)標(biāo)價(jià)，也因此很難變成在銀行抵押貸款的有效抵押品。但招拍掛之后的公開(kāi)標(biāo)價(jià)讓土地變成了在銀行融資的工具，也增加了開(kāi)發(fā)商的融資能力。而分期付款、提前發(fā)放土地證擴(kuò)大了信貸的杠桿作用。讓開(kāi)發(fā)商變成了地方政府的融資平臺(tái)，給了地方政府巨大的財(cái)力支撐，也讓地方政府可以大型或超大型的一次出讓上千畝、數(shù)千畝、上萬(wàn)畝的土地。其實(shí)地方政府非常清楚大面積土地的出讓一定會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期、一定會(huì)有一個(gè)周期性的空置、一定會(huì)有土地升值的空間。
但成片或大片土地的出讓?zhuān)皇牵梢宰岄_(kāi)發(fā)商代政府完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的大量工作；二是，可以讓開(kāi)發(fā)商代政府提供市場(chǎng)智慧，完成商業(yè)化的城市規(guī)劃；三是，可以讓政府一次性的預(yù)算和有計(jì)劃的安排巨額的資金；四是，可以指定性的安排政府期待的配套項(xiàng)目，如會(huì)展中心、五星酒店、會(huì)議中心、商業(yè)廣場(chǎng)、政府配套等等；五是，節(jié)約政府的人力、物力、財(cái)力，有效的發(fā)揮市場(chǎng)的資源再配置效率；六是，一次性吸引巨大的投資能力有利于發(fā)展GDP。
當(dāng)一些非發(fā)達(dá)城市的政府用優(yōu)惠政策的成片土地吸引開(kāi)發(fā)商時(shí)，是靠開(kāi)發(fā)成果改善城市的面貌，提升土地的價(jià)值。當(dāng)政府擁有的更多土地能獲得更多的升值時(shí)，又怎么會(huì)在乎開(kāi)發(fā)商少量土地的閑置升值呢？這些所謂的閑置也許是吸引投資的魚(yú)鉤。
這種對(duì)政府有利的事情也同樣會(huì)形成交易過(guò)程中的優(yōu)惠與交換，因此也變成了一屆政府短期創(chuàng)效的通病。查查上市公司中大量一次性獲取大量土地的公告就會(huì)發(fā)現(xiàn)這不是個(gè)案。也因此為后續(xù)的市場(chǎng)留下了許多的后患，如說(shuō)不清楚的偶發(fā)事件會(huì)造成政府的違約或開(kāi)發(fā)商囤地的合法理由。拆遷政策變化、工程預(yù)算變化、市政規(guī)劃變化等都會(huì)讓開(kāi)發(fā)商或政府處于預(yù)算超支或時(shí)間推延以及其他的問(wèn)題，尤其是招拍掛政策剛出臺(tái)時(shí)的毛地出讓更是后患無(wú)窮。
招拍掛政策出臺(tái)時(shí)并沒(méi)有給地方政府一個(gè)充分準(zhǔn)備的機(jī)會(huì)，而市場(chǎng)卻無(wú)法先停下腳步等待政府的準(zhǔn)備，于是原來(lái)由數(shù)萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商分別與地方政府談判找地開(kāi)發(fā)的多頭變成了地方政府一家找地、一家供地的壟斷。于是土地的供給就從約年40%的增長(zhǎng)快速下滑了。而“8·31”對(duì)遺留問(wèn)題處理的一刀切卻并沒(méi)有真正的解決了遺留的問(wèn)題，而只是將矛盾后移了。
而政府一個(gè)出口找地、供地的結(jié)果則是連續(xù)多年的土地供給總量持續(xù)下降和土地價(jià)格連續(xù)多年的持續(xù)升高。推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)上升的同時(shí)，也刺激和培育著囤地的行為動(dòng)機(jī)。而土地不能變成融資工具、供應(yīng)充足、隨手可得或價(jià)格穩(wěn)定時(shí)誰(shuí)會(huì)用大量的資金沉淀在土地上囤積呢？就像過(guò)去價(jià)格穩(wěn)定的鐵礦石長(zhǎng)協(xié)價(jià)時(shí)并不會(huì)有人會(huì)大量的儲(chǔ)存鐵礦石的現(xiàn)貨一樣。
早在1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》中就對(duì)土地的出讓、交費(fèi)和開(kāi)發(fā)時(shí)限有著十分明確的法律規(guī)定，但為什么至今這項(xiàng)法律卻沒(méi)有被嚴(yán)格的執(zhí)行呢？為什么國(guó)土部在2003年之后還不斷的出臺(tái)執(zhí)行的新規(guī)，如土地招拍掛的保證金金額的限定、土地出讓金繳納周期的限定、土地出讓地塊規(guī)模的限定等等。為什么這些各種規(guī)定不是依法而出、不是在政策變化時(shí)同時(shí)出呢？難道真是立法部門(mén)無(wú)知而摸著石頭過(guò)河嗎？還是這是中央政府與地方政府之間的博弈？
從國(guó)土部已公布的指數(shù)以及這些閑置土地中的地方政府的原因占大頭，就可以看出為什么做出土地出讓合同的責(zé)任一方的地方政府不去承擔(dān)法律賦予他們責(zé)任的清查工作，而為什么中央的部門(mén)去干這件非直接合同一方的監(jiān)督責(zé)任工作，這難道不是博弈嗎？
非常清楚的是，非簽合同的一方永遠(yuǎn)都不會(huì)有違約的責(zé)任，也不會(huì)有合同中的收益與利益的沖突，因此可以理所當(dāng)然的行使監(jiān)督權(quán)，但直接參與交易的合同一方則要為合同中的義務(wù)與承諾盡職盡責(zé)，而當(dāng)他們明知未能盡職盡責(zé)時(shí)又怎么去揭開(kāi)這塊傷疤呢？
在一種非地位平等的合約中，在一種自上而下的權(quán)力配置資源的合同中，政府從未也并沒(méi)有準(zhǔn)備過(guò)為自己的違約而承擔(dān)責(zé)任。從來(lái)沒(méi)有絲毫完全按市場(chǎng)平等地位履行合同之心。因此在國(guó)土部所認(rèn)定的大部分政府違約而造成的閑置中，也只單方面的要求開(kāi)發(fā)商完全的依法、依合同而執(zhí)行合約，卻從來(lái)沒(méi)表達(dá)過(guò)政府也應(yīng)嚴(yán)格的履行合約，并向因違約而給開(kāi)發(fā)商造成的損失補(bǔ)償。確實(shí)沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商敢冒天下之大不韙而向政府要求補(bǔ)償?shù)摹Ｒ虼?STRONG>地方政府將這種違約換成了對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地或閑置違約默許的一種交換。因此地方政府也就放棄了自己對(duì)違約閑置土地的追回、沒(méi)收、處罰的權(quán)力，放棄了追查、清理土地合約違規(guī)違法的權(quán)力，甚至在許多地方政府支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策中明文出臺(tái)允許土地出讓費(fèi)用的遲交、緩交和暫不追繳的規(guī)定。是的，既然允許土地出讓金緩交、遲交，那又何來(lái)的囤地和違約呢？
這大約也是閻王不急小鬼急的理由或原因，這也就解釋了為什么當(dāng)家做主的合同一方不去查，而非合同的一方著急查的動(dòng)機(jī)和結(jié)果。
如果土地政府都既有理直氣壯的理由，又有法律的后盾與保護(hù)，為什么不直接行使政府說(shuō)一不二的權(quán)力呢？
其實(shí)許多的所謂企業(yè)責(zé)任中也仍然大多不是企業(yè)的責(zé)任而是政府的責(zé)任。比如規(guī)劃的修改與調(diào)整，權(quán)力不在土地部門(mén)也不在供地的環(huán)節(jié)，但卻同樣是政府的責(zé)任。
我國(guó)曾有對(duì)別墅建設(shè)的限制性規(guī)劃調(diào)整，原有的規(guī)劃作廢要調(diào)整與修改、要重新審批，那么時(shí)間的延誤算誰(shuí)的，不能由企業(yè)負(fù)擔(dān)吧？但國(guó)土部門(mén)不這樣認(rèn)為。我國(guó)曾出臺(tái)強(qiáng)制性要求90平方米70%的設(shè)計(jì)規(guī)定調(diào)整，并強(qiáng)行終止了許多原已審批或完成設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。于是這些項(xiàng)目要重新設(shè)計(jì)、重新審批，于是大量的金錢(qián)、時(shí)間都被浪費(fèi)了，這不算是企業(yè)的責(zé)任吧！但國(guó)土部不這樣認(rèn)為。
城市中因鐵路、輕軌、高速公路而變更與修改的規(guī)劃不在少數(shù)，企業(yè)又怎么會(huì)有能力抵抗呢？但國(guó)土部不這樣認(rèn)為。
地方政府可以按公布的法規(guī)審批一個(gè)項(xiàng)目的高度及規(guī)劃，但民眾可以用被擋住了光線或視線的名義表示反對(duì)，于是規(guī)劃就不得不一再的修改，否則民眾就會(huì)上街游行、就會(huì)上訪、訴訟。像潘石屹的項(xiàng)目就一審再審，要高級(jí)法院出面來(lái)保護(hù)，而這其中的時(shí)間延誤又豈是企業(yè)的責(zé)任。但國(guó)土部不這樣認(rèn)為。
當(dāng)證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)上市公司融資與再融資要先經(jīng)國(guó)土部門(mén)審查時(shí)，第一批被否決的名單中就有中國(guó)最著名的地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科，理由是萬(wàn)科有長(zhǎng)達(dá)九年的囤地行為。其實(shí)許多企業(yè)與萬(wàn)科一樣會(huì)在市場(chǎng)中通過(guò)兼并收購(gòu)的方式清理爛尾樓、爛尾地，這些土地大多由于各種原因超過(guò)了土地出讓合同中規(guī)定的期限，但難道中國(guó)的法律寧愿讓這些樓或地爛著也不許企業(yè)用市場(chǎng)化的方式去收購(gòu)、兼并、重整嗎？而企業(yè)的兼并、收購(gòu)還要代前一個(gè)企業(yè)去承擔(dān)違約的責(zé)任嗎？萬(wàn)科正是因?yàn)檫@種兼并、收購(gòu)與政府的拆遷等原因形成了土地被閑置、超期的結(jié)果。于是被扣上了囤地的罪惡的帽子，失去了再融資的資格。而北京工體的土地則沒(méi)有處罰拍賣(mài)時(shí)購(gòu)買(mǎi)土地的李澤楷的盈科公司，卻處罰了再次轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)這塊土地的羅康瑞的瑞安公司，豈不是笑話？而現(xiàn)實(shí)中，這種名義上的企業(yè)責(zé)任背后又有多少與政府的責(zé)任無(wú)關(guān)呢？同樣國(guó)土部也不這樣認(rèn)為。
沒(méi)有人否認(rèn)少數(shù)的企業(yè)以土地為發(fā)財(cái)?shù)墓ぞ撸⒉贿M(jìn)行真正意義上的開(kāi)發(fā)建設(shè)。但土地資源的有效配置不正是通過(guò)這種兼并、收購(gòu)與重組而實(shí)現(xiàn)的嗎？政府無(wú)能力真正通過(guò)市場(chǎng)化配置資源，只會(huì)從財(cái)政收入的角度和計(jì)劃管理的手段謀求價(jià)高者得，難道還不許市場(chǎng)用合理的手段進(jìn)行資源的交換嗎？不從土地壟斷和配置不合理的根上解決問(wèn)題，卻去追究市場(chǎng)政策引導(dǎo)結(jié)果的表象，并不能促進(jìn)市場(chǎng)健康有序穩(wěn)定的發(fā)展。而試圖將這種少數(shù)企業(yè)的不良行為說(shuō)成是行業(yè)的普遍現(xiàn)象，并將此歸結(jié)于市場(chǎng)投機(jī)之最、歸結(jié)于房?jī)r(jià)上升之源，只會(huì)適得其反。
即使個(gè)別的違規(guī)違法現(xiàn)象也應(yīng)堅(jiān)決的依法辦理，而這個(gè)前提一定是合同的甲乙雙方都必須嚴(yán)格的按市場(chǎng)誠(chéng)信和對(duì)承諾的條件負(fù)責(zé)的原則交易。誰(shuí)違約誰(shuí)就應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，這樣政府在承擔(dān)了應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任之后，自然也就可以挺直了腰桿對(duì)開(kāi)發(fā)商的違規(guī)違法強(qiáng)硬的執(zhí)法了，市場(chǎng)才能有序的發(fā)展。
毫無(wú)疑問(wèn)在土地供給壟斷并供不應(yīng)求中，讓土地充分及時(shí)的發(fā)揮市場(chǎng)供給的作用是必要的，并且會(huì)緩解本就供給緊張中的價(jià)格上漲趨勢(shì)。但土地供給的短缺并不會(huì)因沒(méi)有閑置而改變，市場(chǎng)的房屋供給也不會(huì)因此而徹底扭轉(zhuǎn)。而清查中政府占主導(dǎo)責(zé)任更說(shuō)明開(kāi)發(fā)商不想空置也無(wú)法變成有效的供給，因此借土地閑置的擴(kuò)大化而將土地供給不足的矛盾掩蓋起來(lái)，并將房屋供給不足的責(zé)任推給市場(chǎng)、推給開(kāi)發(fā)商、推給囤地的投機(jī)行為，無(wú)非是轉(zhuǎn)移民眾與社會(huì)不滿(mǎn)情緒的游戲，恰恰是對(duì)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的一種破壞。豈有一個(gè)市場(chǎng)中只剩下混身都是錯(cuò)誤的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體還會(huì)有市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的奇跡出現(xiàn)的道理；豈有沒(méi)有錯(cuò)誤的政策與錯(cuò)誤的政策監(jiān)管部門(mén)，反而會(huì)有錯(cuò)誤的市場(chǎng)和錯(cuò)誤的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的道理。歷史上只有“子不教父之過(guò)”的說(shuō)法，尤其有好父教出劣子的案例？
政府的土地合約是在土地出讓時(shí)確定的開(kāi)工、竣工時(shí)間，但從未考慮經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境的變化。如2008年，國(guó)內(nèi)調(diào)控與國(guó)外經(jīng)濟(jì)的雙重沖擊之下，市場(chǎng)出現(xiàn)了惡化，于是中國(guó)政府不得不多次調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，并不惜用四萬(wàn)億來(lái)拉動(dòng)。許多的外貿(mào)合同、造船訂單都出現(xiàn)了違約的情況和修改合同的情況，那么在這種國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，開(kāi)發(fā)商不能調(diào)整開(kāi)、竣工的合同周期嗎？不能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)生產(chǎn)計(jì)劃嗎？許多開(kāi)發(fā)商甚至已經(jīng)出現(xiàn)了資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，還有能力和必須按土地合同開(kāi)工嗎？還必須去開(kāi)工建設(shè)明明是賣(mài)不出去的房子嗎？豈有只許政府不斷的改變政策方向調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)走向，卻不許企業(yè)根據(jù)政策變化和市場(chǎng)走向而調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、調(diào)節(jié)開(kāi)、竣工時(shí)間與節(jié)奏的道理。豈有宏觀經(jīng)濟(jì)不好時(shí)要鼓勵(lì)與支持，以保GDP增長(zhǎng)；宏觀情況好轉(zhuǎn)時(shí)就調(diào)過(guò)頭來(lái)“秋后算賬”的道理。難道2008年因經(jīng)濟(jì)惡化而調(diào)整了開(kāi)工計(jì)劃的土地都變成了閑置和囤地的犯法與犯罪了嗎？都成了故意推高房?jī)r(jià)上漲的陰謀了嗎？而2008年不是房?jī)r(jià)暴跌的現(xiàn)實(shí)嗎？2008政府又有多少計(jì)劃調(diào)整了呢？難道只許政府調(diào)整計(jì)劃，卻不允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)復(fù)工計(jì)劃的調(diào)整嗎？
沒(méi)有人反對(duì)（想反對(duì)也反對(duì)不了）政府嚴(yán)格執(zhí)法、嚴(yán)格查處土地的違法違規(guī)與違約問(wèn)題，沒(méi)有人反對(duì)對(duì)故意囤地的不良開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰，但反對(duì)只限定開(kāi)發(fā)商必須守約，而不限定政府的違約行為和不顧市場(chǎng)變化而不允許調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的行為。尤其反對(duì)將個(gè)別的土地閑置說(shuō)成是行業(yè)的普遍現(xiàn)象和故意的行為，更不能因此而推卸政策導(dǎo)向和政府監(jiān)管失誤的責(zé)任。
王岐山副總理剛到北京任市長(zhǎng)參加第一次企業(yè)座談會(huì)上，我的發(fā)言就是希望政府能?chē)?yán)格的履行政府在土地合同中承諾的責(zé)任。然而北京市公開(kāi)沒(méi)收的摩根大廈土地在再次土地拍賣(mài)之后還是不得不違約而退還并執(zhí)行最初的原合同。而這個(gè)項(xiàng)目的違規(guī)建設(shè)不但沒(méi)有拆除反而僅僅用很低的罰款讓這些違章違規(guī)的建筑合法化了。開(kāi)發(fā)企業(yè)與社會(huì)都無(wú)法從公開(kāi)的信息中了解到政府違約中的細(xì)節(jié)，但政府卻可以用土地閑置或囤地的罪名合法的處罰開(kāi)發(fā)企業(yè)，并將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因歸罪于開(kāi)發(fā)商囤地的行為。很遺憾的是把這些已公布的閑置土地都投入于市場(chǎng)之中也無(wú)法扭轉(zhuǎn)非政策強(qiáng)制壓力之下的供求關(guān)系。
國(guó)土部做了全國(guó)閑置土地的調(diào)查，網(wǎng)上公布的信息是全國(guó)1457宗總占地9772.4公頃（146585畝），其中約70%為住宅用地，合同價(jià)款256.1億元，這之中54%是明確的政府原因造成的閑置；號(hào)稱(chēng)是屬于企業(yè)原因的用地宗數(shù)為670宗，占地4495公頃，其中住宅用地約3145.58公頃，可建設(shè)住宅約3700—4000萬(wàn)平方米，這在今年7月公布的全國(guó)開(kāi)復(fù)工總面積32.43億平方米中約占1.2%，完全可以忽略不計(jì)了。
而爆炒這一新聞的目的則是用閑置土地的大旗掩蓋土地供給嚴(yán)重不足的矛盾，同時(shí)用土地的閑置將市場(chǎng)供給的矛盾轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商，并試圖以此來(lái)證明房?jī)r(jià)升高的原因來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的囤地，讓不明真相的民眾把對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的怨氣從集中于政府的土地供給轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為。真可謂是用心良苦。
今年1—7月份房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的面積為21747萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.3%，但土地購(gòu)置費(fèi)5054億元?jiǎng)t同比增長(zhǎng)了88.2%。可見(jiàn)這兩個(gè)相差了50%以上的增長(zhǎng)速度是可以說(shuō)明土地價(jià)格上漲了。而這個(gè)上漲還是在“國(guó)十條”政策的遏制之下產(chǎn)生的，沒(méi)有這個(gè)“國(guó)十條”土地的價(jià)格豈不是更要漲飛了。
不管央行每次調(diào)查中想在短期內(nèi)購(gòu)房人的意愿是否下降，只要看市場(chǎng)中有多少人在罵房?jī)r(jià)高、在關(guān)心房?jī)r(jià)的波動(dòng)就可以知道有多少真實(shí)的需求。無(wú)非是政策的支持與打擊會(huì)讓這些需求在被抑制還是被激發(fā)轉(zhuǎn)換成實(shí)際購(gòu)買(mǎi)。但（調(diào)查）不能表示這些需求已被滿(mǎn)足或釋放了，不管是市場(chǎng)中是否有一定數(shù)量的土地閑置，也不管這些閑置的原因在于政府還是市場(chǎng)，中國(guó)城鎮(zhèn)總的住房量和成套住宅無(wú)法滿(mǎn)足合理的居住條件這一事實(shí)卻無(wú)法改變。這些被閑置的土地都變成了住房也無(wú)法改變這一現(xiàn)實(shí)。
中國(guó)最終要解決的是與城市化進(jìn)程相適應(yīng)的城市建設(shè)速度，是必須按城市人口變動(dòng)提供的超前建設(shè)用地，是至少讓住房成套率達(dá)到1:1的最低需求，至少建筑的總量應(yīng)能保證“適足的居住”條件，而無(wú)論這些住房是買(mǎi)還是租。如果沒(méi)有這個(gè)住房總量能滿(mǎn)足居住總需求的前提，又何談土地的供給充足，何談穩(wěn)定健康的發(fā)展呢？不解決造成土地閑置背后的原因，又何談土地的價(jià)格穩(wěn)定和合理呢？不解決財(cái)政體制的改革，又何談擺脫土地財(cái)政的地方發(fā)展呢？不解決土地制度問(wèn)題，又何談壟斷供給下的土地市場(chǎng)化呢？系統(tǒng)性的矛盾必須用系統(tǒng)性的制度改革才能根治。
|
|
| 凡標(biāo)注來(lái)源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件，及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品，版權(quán)均屬新華社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社，未經(jīng)書(shū)面授權(quán)，不得以任何形式發(fā)表使用。 |
|
|
|
|
|