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謹(jǐn)防歪讀“規(guī)劃”煮沸房地產(chǎn)
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| 2010-02-25 上海證券報(bào) 章劍鋒 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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轉(zhuǎn)眼之間，很多地方的“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”又風(fēng)行起來(lái)。大家紛紛向上面要發(fā)展規(guī)劃政策，去打造這個(gè)“都市圈”，那個(gè)“城市群”。
理論上來(lái)講，“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”作為一種刺激和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的工具，短期內(nèi)能創(chuàng)造出一個(gè)“洼地”，吸納各種要素進(jìn)入并加快流動(dòng)，從而迅速催生資本聚集效應(yīng)。但“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”一旦成了一件人人都在賭運(yùn)氣的標(biāo)的，就非常容易背離實(shí)際，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個(gè)巨大的流動(dòng)性漩渦。而房地產(chǎn)作為資本增值和發(fā)展突破的首選項(xiàng)，首當(dāng)其沖會(huì)被拖入。縱觀近些年許多區(qū)域崛起的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)不連跳幾個(gè)臺(tái)階、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不突飛猛進(jìn)、城市化推進(jìn)節(jié)奏不加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定是不會(huì)有起色的。于是，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)，就直接畫(huà)上了等號(hào)。如果不能扭轉(zhuǎn)這種極端錯(cuò)了位的聯(lián)系，后果是很難設(shè)想的。
人們已經(jīng)看到，一些地區(qū)在剛剛拿到批文之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已然如一鍋煮沸的開(kāi)水，各路資本紛紛殺奔而去，趨之者眾，價(jià)格隨即扶搖直上。
上一次海南島房地產(chǎn)泡沫破滅，一個(gè)最主要的原因，就是這種錯(cuò)覺(jué)造成的。官方給了大量的扶持政策要建設(shè)特區(qū)，結(jié)果那里卻變成了房地產(chǎn)投資樂(lè)園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。民間、公有資金匯流，連國(guó)有銀行也參加了炒賣大軍。實(shí)業(yè)沒(méi)有做起來(lái)，大多數(shù)資本都在鉆投機(jī)取巧的空子。因?yàn)榱鲃?dòng)性漩渦的作用，土地、房屋的價(jià)格受到劇烈攪動(dòng)，變得嚴(yán)重脫離實(shí)際，在缺少真實(shí)性需求支持的情況下，最終摔了個(gè)粉碎。
包括海南等新近拿到規(guī)劃批文的區(qū)域，在迎來(lái)又一輪歷史性機(jī)遇的同時(shí)，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過(guò)去了，“概念性炒作危機(jī)”陰影卻始終沒(méi)有走遠(yuǎn)。盡管有人認(rèn)為，眼下的市場(chǎng)已不是當(dāng)年的初級(jí)形態(tài)，以前的悲劇當(dāng)不致重演。但我認(rèn)為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規(guī)劃存在，流動(dòng)性漩渦就一定要出現(xiàn)。原因在于，當(dāng)前的中國(guó)市場(chǎng)并不缺少流動(dòng)性，缺的恰恰是吸附這些流動(dòng)性的“噱頭”，那一紙規(guī)劃就是再好也沒(méi)有的噱頭了。在今天，無(wú)孔不入的全國(guó)乃至于國(guó)際資金都在向這些區(qū)域注入，這對(duì)于各個(gè)準(zhǔn)備起步的區(qū)域板塊的撬動(dòng)是很明顯的。一些不好的苗頭也被助長(zhǎng)，高爾夫球場(chǎng)、別墅等更多本來(lái)早就進(jìn)入了國(guó)家禁止供地目錄的高端物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，又可以憑借著“規(guī)劃熱”的東風(fēng)遍地開(kāi)花。
區(qū)域經(jīng)濟(jì)是許多部門經(jīng)濟(jì)的集合，是一種結(jié)構(gòu)性、同步性、綜合性和協(xié)調(diào)互補(bǔ)性的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，如果杜絕不了那種在任意一地都可以復(fù)制、移植的房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀、單兵冒進(jìn)的低水平發(fā)展模式，無(wú)疑會(huì)讓資本玩家鉆了空子。就此而言，我們顯然需要加強(qiáng)一種可持續(xù)性的區(qū)域發(fā)展?fàn)I造意識(shí)，力避急功近利的心態(tài)。現(xiàn)在有很多時(shí)候，我們的一些地方，申報(bào)規(guī)劃的功利意識(shí)濃重，一味要政策、要優(yōu)惠、要“特”、要“先”，想方設(shè)法標(biāo)新立異，卻不先問(wèn)問(wèn)自身潛力何在。倘若再被資本玩家趁機(jī)炒高房?jī)r(jià)、地價(jià)，這非但無(wú)助于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的全面落地，反而可能擾亂既定的規(guī)劃安排，抑制區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
要防止此類“房地產(chǎn)熱”，先得設(shè)法使盲目性、一窩蜂似的“規(guī)劃熱”冷卻下來(lái)。區(qū)域性規(guī)劃，并非越多越好，要寧缺毋濫，不宜鼓勵(lì)競(jìng)相“要規(guī)劃”的風(fēng)氣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展受諸多因素影響，核心的一點(diǎn)是，大到一國(guó)，小到一地，都需要以結(jié)構(gòu)合理、需求堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做后盾，凡事要多問(wèn)一個(gè)“需求在哪里”，再來(lái)談供給。
對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略，決策層也要對(duì)規(guī)劃落地全程予以監(jiān)督控制。在規(guī)劃推進(jìn)的過(guò)程中，必須嚴(yán)格控制土地、資金兩類要素的投放。因?yàn)橛姓邇A斜和照顧，預(yù)計(jì)這兩類要素的投放將會(huì)拉開(kāi)一個(gè)極大口子。如果兩者投放不夠合理，甚至失去控制，在市場(chǎng)層面就會(huì)導(dǎo)致炒地、炒房的惡果。
可以說(shuō)，在一個(gè)區(qū)域規(guī)劃體系中，有很多產(chǎn)業(yè)部門需要政策惠及，但房地產(chǎn)業(yè)是最不應(yīng)該受到關(guān)照的，更不能被當(dāng)成特殊產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待。放眼全國(guó)看一看，現(xiàn)在不僅流動(dòng)性充裕的地方，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，連很多流動(dòng)性并不充裕的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，亦如此。所以房地產(chǎn)業(yè)本就該被排除在一攬子區(qū)域規(guī)劃措施之外。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家）
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