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中國經(jīng)濟(jì)需要平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng),中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開平穩(wěn)的中國經(jīng)濟(jì)增長,兩者緊密聯(lián)系,相輔相成。在全民齊心團(tuán)結(jié)共同抵御金融危機(jī)的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多地承擔(dān)起一部分社會(huì)責(zé)任來,盡力配合中央政府?dāng)U大內(nèi)需的政策。只有中國經(jīng)濟(jì)好了,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能得到好的經(jīng)營環(huán)境和健康的消費(fèi)市場(chǎng)。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要通過加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控,實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,保證我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展,顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的重要性。而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1至11月全國商品房銷售面積4.9億平方米,同比下降18.3%;其中,商品住宅銷售面積下降18.8%。1至11月全國商品房銷售額19261億元,同比下降19.8%;其中,商品住宅銷售額下降20.6%。但相對(duì)于大幅下滑的房地產(chǎn)需求而言,11月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%。也就是說在房產(chǎn)需求出現(xiàn)同比大幅下滑的同時(shí),房價(jià)仍舊同比上漲。房價(jià)高企與需求持續(xù)疲軟并存,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上已陷入“滯脹”的困局。
作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱之一,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展與否,的確對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長有著至關(guān)重要的作用。以2007年為例,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到1.1%,占GDP的8%左右。尤其在當(dāng)前國際金融危機(jī)肆虐導(dǎo)致出口急劇下滑的背景下,中國經(jīng)濟(jì)“保八”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也亟需支柱行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長引擎加以支持。為了破解當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯脹困局,無疑首先需要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)“脹”的問題,也就是解決高房價(jià)問題,這不僅可以從經(jīng)典西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到考證,而且西方發(fā)達(dá)國家治理滯脹問題也是強(qiáng)有力的事實(shí)證明。只有當(dāng)房價(jià)真正合理調(diào)整到位,進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)需求,那么中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯脹局面才能真正解決,房地產(chǎn)業(yè)才能成為中國經(jīng)濟(jì)增長引擎,使中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康平穩(wěn)增長。
實(shí)際上,從此前國家出臺(tái)的一系列政策來看,激活中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件基本具備。首先,是國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅率的下調(diào)政策,降低了購房者的購房成本,包括對(duì)二手房交易的優(yōu)惠,對(duì)于新建住房來說也可以起到間接的利好效果;其次,央行大幅度降低利率尤其是長期貸款利率,大大降低了按揭貸款的利息成本;再次,央行、銀監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行對(duì)購房需求的首付比例和利率優(yōu)惠的政策,也降低了購房者的成本;最后,這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài),這些因素都成了刺激當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部條件。正所謂“萬事俱備,只欠東風(fēng)”,這些外部條件只有在房地產(chǎn)企業(yè)合理的價(jià)格回調(diào)的情況下,才能真正激活房地產(chǎn)這個(gè)眼下低迷的市場(chǎng)。也只有這樣,才能達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)、購房者以及中國經(jīng)濟(jì)三贏的局面,否則,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)滯脹局面不破,損害的不僅只是中國經(jīng)濟(jì),中國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。
談到降價(jià),可能不少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)擔(dān)心購房者“買漲不買跌”,不過應(yīng)該看到,在當(dāng)前全球性金融危機(jī)的沖擊下,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求也就是剛性需求占了絕大部分,這與投資（機(jī)）的“買漲不買跌”有著本質(zhì)的區(qū)別。事實(shí)上,經(jīng)過一段時(shí)間的價(jià)格回調(diào),北京、上海等大城市的樓市近期出現(xiàn)的回暖跡象就是很好的證明。現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策定了調(diào),實(shí)際上已經(jīng)給了樓市一個(gè)明確的信息和預(yù)期,購房者“買跌”的可能性更大。
另外一個(gè)問題是房地產(chǎn)成本。有不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為,目前在售的商品房都是在地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格以及鋼鐵水泥等建材價(jià)格高企的時(shí)候建造的,如果降價(jià)出售,無疑會(huì)虧損。如果用這種靜態(tài)的眼光來看待這個(gè)問題,他們的擔(dān)心不無道理。但是對(duì)一個(gè)持續(xù)經(jīng)營體而言,企業(yè)投資所考慮的成本應(yīng)該是機(jī)會(huì)成本,企業(yè)在經(jīng)營時(shí)所考慮的是未來的凈現(xiàn)金流。而當(dāng)前,國內(nèi)地價(jià)在大幅回落,鋼鐵、水泥等建材價(jià)格甚至勞動(dòng)力成本都在大幅度走低,也就是說房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷售的機(jī)會(huì)成本大為下降。因此,筆者認(rèn)為,所謂的前期成本太高限制其降價(jià)空間的理由是不充分的,除非這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)沒有競爭力、不可持續(xù)經(jīng)營的實(shí)體,而這樣的企業(yè)實(shí)際上也是應(yīng)該被淘汰的。
此外,筆者認(rèn)為,鑒于當(dāng)前國際金融危機(jī)的大環(huán)境,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)在加劇,在全民齊心團(tuán)結(jié)共同抵御這一場(chǎng)危機(jī)的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該更多地承擔(dān)起一部分社會(huì)責(zé)任來,真正盡力配合中央政府?dāng)U大內(nèi)需的政策。說到底,只有中國經(jīng)濟(jì)好了,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)才能得到一個(gè)好的經(jīng)營環(huán)境和健康的消費(fèi)市場(chǎng)。中國經(jīng)濟(jì)需要平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng),中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開平穩(wěn)的中國經(jīng)濟(jì)增長,兩者緊密聯(lián)系,相輔相成。
在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中,萬科最先發(fā)出“拐點(diǎn)論”,以至于到后來刮起萬科的“降價(jià)風(fēng)”,可大家看到,在這一輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整中,萬科成了贏家,這也是為什么其董事長公開宣稱“感謝國家宏觀調(diào)控”的緣故。
且不管其中有多少是企業(yè)在作秀的成分,但萬科的市場(chǎng)份額逆市增長確是事實(shí)。我們現(xiàn)在也無須去質(zhì)疑萬科在市場(chǎng)份額增加的同時(shí),銷售額卻在下降的問題,因?yàn)?在當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢(shì)下,企業(yè)考慮的首要問題是生存,而萬科的選擇證明,它真真切切是個(gè)有競爭力的企業(yè)。 |