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        盤活存量資產(chǎn) 基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容
        2023-11-01 記者 韋夏怡 北京報道 來源: 經(jīng)濟(jì)參考報

          今年以來,基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)市場底層資產(chǎn)擴(kuò)容仍在繼續(xù)。自試點推出以來,該市場在盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資等方面發(fā)揮了重要作用。近日,備受市場期待的首批4只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs“嘗鮮”獲受理,這也意味著REITs市場正迎來新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容。與此同時,醫(yī)藥倉儲、文旅、水電等多品類資產(chǎn)也正在積極探索中。

          具體來看,率先申報并獲受理的4只產(chǎn)品分別為華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“華潤REIT”)、中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“印力REIT”)、華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“金茂REIT”)、嘉實物美消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“物美REIT”)。

          來自中信證券研究團(tuán)隊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,其底層資產(chǎn)包括3個購物中心(印力REIT、華潤REIT、金茂REIT)和4個以超市為主力店的社區(qū)商業(yè)物業(yè)(物美REIT),合計可出租面積37.3萬平方米。其中3個購物中心平均面積9.8萬平方米,4個社區(qū)商業(yè)平均面積1.9萬平方米。另外,這些底層資產(chǎn)分別位于北京(物美REIT)、杭州(印力REIT)、青島(華潤REIT)、長沙(金茂REIT),均位于一線或核心二線城市,人群密集,消費水平較高。

          根據(jù)基金公告,首批4只消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)合計評估價值為143億元,預(yù)計募資127億元。中信證券研究團(tuán)隊進(jìn)一步分析稱,按擬募資金額計算,印力REIT、華潤REIT、金茂REIT、物美REIT預(yù)計2024年現(xiàn)金分派率分別為4.8%、4.7%、4.8%和6.8%,均顯著高于3.8%的產(chǎn)權(quán)類REITs發(fā)行最低預(yù)期現(xiàn)金分派率要求。

          國信證券指出,一般來說,消費基礎(chǔ)設(shè)施投入成本較大,投資回收周期較長,給公司正常運營帶來較大資金壓力。而通過公募REITs項目,公司一方面能夠即時獲取高額投資收益,補(bǔ)充流動資金;另一方面,由于監(jiān)管要求企業(yè)需認(rèn)購相關(guān)REITs基金份額不低于20%,而消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目未來3年每年強(qiáng)制分紅率達(dá)3.8%,能夠給予企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

          萬科董事會主席郁亮近日表示,對不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而言,REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性,能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)變?yōu)閯赢a(chǎn),打通投融管退的閉環(huán)。據(jù)悉,目前萬科商業(yè)、物流、租賃住房也都在積極準(zhǔn)備REITs,另外,萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資產(chǎn)項目,項目規(guī)模在25萬平方米左右,已報送至地方發(fā)改委,有望今年內(nèi)發(fā)行REITs。

          中金公司認(rèn)為,消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推動是眾望所歸,料帶動REITs市場進(jìn)入新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容。此外,股票市場也有必要關(guān)注消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展,尤其是未來其與房企的互動關(guān)系,以及中國不動產(chǎn)行業(yè)長期投融資轉(zhuǎn)型所可能孕育出的投資機(jī)遇。

          除了首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目,Wind統(tǒng)計顯示,目前還有涉及園區(qū)、交通、能源等領(lǐng)域的7只產(chǎn)品也在“排隊入場”中。

          這7只產(chǎn)品分別為易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實中國電建清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

          常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)中,公募REITs一級市場今年以來擴(kuò)容增類表現(xiàn)持續(xù)活躍。10月30日,九州通在第三季度業(yè)績說明會上表示,已于10月向國家發(fā)改委正式提交REITs申報材料。公司擬以擁有的約330多萬平方米的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施為底層資產(chǎn),分批發(fā)行公募REITs,首批入池資產(chǎn)預(yù)計總建筑面積超過17萬平方米。如果成功發(fā)行,有望成為國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs、醫(yī)藥倉儲物流首單REITs以及湖北省首單民營企業(yè)公募REITs。業(yè)內(nèi)人士表示,未來旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、水電基礎(chǔ)設(shè)施REITs等新品類也有望面市,為市場投資者提供更多選擇。

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