伴隨部分符合條件的城市開(kāi)始陸續(xù)下調(diào)首套房利率,多個(gè)地方的新發(fā)放房貸利率持續(xù)走低。與此同時(shí),受到新發(fā)放房貸利率水平下行以及資產(chǎn)端投資收益率下行等因素的影響,選擇提前償還住房貸款的購(gòu)房者也有所增加。
日前,監(jiān)管部門要求銀行改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量,按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù),提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長(zhǎng),辦理時(shí)限有所縮短。與此同時(shí),業(yè)內(nèi)人士表示,要不要提前還房貸須理性考慮,切莫盲目跟風(fēng)。
新發(fā)放房貸利率持續(xù)走低
隨著首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制發(fā)揮作用,1月下旬以來(lái),部分符合條件的城市開(kāi)始陸續(xù)下調(diào)首套房利率。
2月,貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中,有23個(gè)城市首套房貸利率下降,首套房利率低于4.1%的城市增加至34個(gè)。其中,70大城市中符合首套利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的38個(gè)城市中,石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。
在此背景下,多地首套房貸平均利率已降至近年來(lái)新低。貝殼研究院最新報(bào)告顯示,2月百城首套主流利率平均為4.04%,環(huán)比下降6個(gè)基點(diǎn),絕對(duì)水平創(chuàng)2019年以來(lái)新低。二套房貸利率平均為4.91%,環(huán)比持平。同比來(lái)看,首套住房和二套住房貸款利率同比分別回落143個(gè)基點(diǎn)和84個(gè)基點(diǎn)。
新華社發(fā) 徐駿 作
利率下降的同時(shí),房貸放款周期也在縮短。報(bào)告顯示,2月百城銀行平均放款周期為28天,較上月縮短3天。其中,一線城市平均放款周期為36天,二線城市平均放款周期為29天,三四線城市平均放款周期均為28天。“利率低、放款快的信貸環(huán)境有助于降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程,為樓市修復(fù)增加助力。”貝殼研究院高級(jí)分析師劉麗杰表示。
監(jiān)管部門關(guān)注“提前還房貸難”
根據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的數(shù)據(jù),2023年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,這是LPR在2022年8月下降之后,連續(xù)六個(gè)月維持不變。不過(guò),展望后市,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為5年期以上LPR仍有下行空間,并帶動(dòng)整體房貸利率水平進(jìn)一步下行。
而受到新發(fā)放房貸利率水平下行以及資產(chǎn)端投資收益率下行等因素的影響,一些購(gòu)房者也選擇提前償還貸款,以減輕債務(wù)壓力。一位“90后”未婚人士對(duì)記者表示,提前還貸是由于理財(cái)收益和房貸利率倒掛,“放在賬戶上基本沒(méi)什么收益,不知道往哪里投資,還不如還房貸”。記者從北京地區(qū)一家國(guó)有大行分支機(jī)構(gòu)了解到,今年以來(lái),有提前還貸需求的客戶確有一定幅度的增加,但占整體房貸總量占比不大。
有部分客戶反映“要等較長(zhǎng)時(shí)間”“銀行要求必須要到線下網(wǎng)點(diǎn)辦理”等“提前還貸難”問(wèn)題,對(duì)此,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì),要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念,保障客戶合法權(quán)益,改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量,按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。
據(jù)銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹,商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù),做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務(wù)方案和流程,統(tǒng)籌線上線下服務(wù)渠道,保證還款時(shí)間的可預(yù)期性。有的銀行開(kāi)展多渠道服務(wù)對(duì)接,設(shè)立房貸提前還款熱線專席,為客戶咨詢及業(yè)務(wù)辦理提供便利。有的銀行在手機(jī)銀行等線上渠道部署提前還款預(yù)約功能,提升服務(wù)效能。“從市場(chǎng)反應(yīng)和我們了解的情況看,提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長(zhǎng),辦理時(shí)限有所縮短,提前還款困難的問(wèn)題已逐步緩解。”該人士說(shuō)。
“我1月下旬在銀行APP上提交的提前還款申請(qǐng),一個(gè)月之后就完成了。”來(lái)自北京的王女士對(duì)記者說(shuō),她剛剛在某股份制銀行完成了房貸的提前還款。
扎堆提前還貸并不可取
業(yè)內(nèi)人士表示,要不要提前還房貸須理性考慮,切莫盲目跟風(fēng)。
山東省地方金融監(jiān)督管理局2月21日發(fā)布官方提示,若購(gòu)房者自有資金充足,且短期內(nèi)沒(méi)有投資或較大采購(gòu)需求,可以提前還貸,以降低利息負(fù)擔(dān);若現(xiàn)有貸款系公積金貸款或者利率顯著較低的房貸,要綜合衡量與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系,不建議盲目提前還貸。
“對(duì)存量貸款利率較高的金融消費(fèi)者,可以根據(jù)貸款合同中規(guī)定的還款方式,結(jié)合已還款期限和個(gè)人還貸能力等進(jìn)行綜合判斷,決定是否提前還貸;也可以將住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款,降低利息負(fù)擔(dān)。”上述官方提示稱。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示,2023年,隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖,資本市場(chǎng)上升概率較大,而貸款利率還有下行可能,提前償還貸款需要慎重考慮。“扎堆提前還貸并不可取。”他說(shuō)。
華泰證券分析師沈娟認(rèn)為,中長(zhǎng)期看,若經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步修復(fù)、可投資產(chǎn)價(jià)格上行,居民資產(chǎn)端收益率有所提振,疊加部分儲(chǔ)蓄向消費(fèi)轉(zhuǎn)化,提前還款現(xiàn)象或有望緩解。
值得注意的是,記者了解到,有疑似“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”提前還貸的現(xiàn)象,部分房貸客戶結(jié)清后轉(zhuǎn)貸利率更低的經(jīng)營(yíng)貸,以節(jié)省部分利息支出。對(duì)此,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)也要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示;監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度,及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。近日,包括遼寧銀保監(jiān)局、山東省地方金融監(jiān)督管理局等部門均進(jìn)行了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)提示。
“經(jīng)營(yíng)貸是銀行向個(gè)體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料,如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款,則涉嫌騙貸,情節(jié)嚴(yán)重的,將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款,違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。”遼寧銀保監(jiān)局提示稱。
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