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        樓市活躍度提升 后續(xù)調(diào)控不言松
        2018-06-19 作者: 記者 彭?yè)P(yáng) 歐陽劍環(huán) 來源: 中國(guó)證券報(bào)

          “雖然是端午節(jié)假期第一天,但是來看房的客戶并不算少。”北京南四環(huán)某樓盤售樓經(jīng)理對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說。在售樓大廳內(nèi),記者看到有三五組看房客戶,樣板間內(nèi)也不斷涌入看房者。截至當(dāng)日17點(diǎn),售樓經(jīng)理稱已經(jīng)接待了約20組看房客戶。

          業(yè)內(nèi)專家表示,近期一二線城市供給在逐步改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易開始有所活躍。二季度開始預(yù)售證管控邊際放寬,以及部分開發(fā)商應(yīng)對(duì)資金鏈趨緊采取快速周轉(zhuǎn)策略,使推盤量相應(yīng)增長(zhǎng)。從后續(xù)調(diào)控來看,難言全面放松,供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未改變,房?jī)r(jià)上漲壓力猶存。從長(zhǎng)期來看,供需失衡是導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)高漲的主要問題。房?jī)r(jià)調(diào)控政策需要從供應(yīng)端入手,加大市場(chǎng)供應(yīng)以及建立多元的供給渠道。

          樓市活躍度上升

          “當(dāng)前該樓盤在售的是精裝修‘準(zhǔn)’現(xiàn)房,最早今年底可交房。根據(jù)戶型不同,房?jī)r(jià)略有差異,整個(gè)樓盤均價(jià)每平方米8萬元。”據(jù)上述售樓經(jīng)理介紹,開盤一個(gè)半月以來,已經(jīng)賣出兩百余套,目前還剩140余套在售。

          伴隨著銷售量的提高,優(yōu)惠活動(dòng)和折扣也“難見蹤影”。作為四環(huán)以內(nèi)為數(shù)不多的在售樓盤之一,該售樓經(jīng)理稱該樓盤只在開盤前3天有一定優(yōu)惠。目前沒有任何折扣或者活動(dòng),均是一口價(jià),且首套房房貸利率上浮10%,二套房房貸利率上浮20%。“四環(huán)內(nèi)新建商品房越來越少,周邊棚戶區(qū)改造以改建基礎(chǔ)設(shè)施為主。而且我們樓盤價(jià)格定得比較低,所以今后肯定也不會(huì)有活動(dòng)。”

          值得注意的是,開發(fā)商捂盤惜售的情況也受到了限制。該樓盤的售樓經(jīng)理稱,“本來這個(gè)樓盤是打算年底再賣,但是北京市住建委不允許,因?yàn)榈綍r(shí)候現(xiàn)房?jī)r(jià)格肯定較高,有可能會(huì)擾亂房?jī)r(jià),因此讓我們先按期房賣。但我們還是會(huì)保留部分房源,到年底樓盤裝修完畢之后,作為現(xiàn)房出售,到時(shí)可能會(huì)漲價(jià)。”

          事實(shí)上,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示出近期一線城市房?jī)r(jià)有上漲的趨勢(shì)。從環(huán)比看,5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.3%和0.2%。

          在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,近期市場(chǎng)確實(shí)有回暖的跡象,一方面是因?yàn)樾卤P供應(yīng)增加,另一方面是過去持續(xù)壓抑的市場(chǎng)需求在近期有所釋放。壓抑的市場(chǎng)需求帶來了交易量提高和價(jià)格上升。總體上來講,類似北京市場(chǎng)的需求并沒有減少,此前不過是部分需求被壓抑。

          中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,16日、17日,北京新建住宅網(wǎng)簽分別只有5套、4套,上海分別為278套、122套,廣州分別為426套、369套,深圳分別102套、100套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從趨勢(shì)看,6月,全國(guó)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提高,特別是限價(jià)政策嚴(yán)格的區(qū)域,購(gòu)房者依然集中入市。

          交易秩序亟待規(guī)范

          中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,以6月截至17日的月內(nèi)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看,二線城市環(huán)比繼續(xù)上升,平均上升8%,同比上漲接近30%,其中熱點(diǎn)城市主要有杭州、南寧、南京等。

          同策研究院數(shù)據(jù)顯示,從商品住宅供應(yīng)量和成交面積來看,其監(jiān)測(cè)的15個(gè)二線城市,5月商品住宅供應(yīng)量為1148.98萬平米,環(huán)比上漲47%,同比上漲21%;成交面積為1421.52萬平米,環(huán)比大幅上漲12.6%,同比上漲8%。

          “近來二線城市樓市升溫產(chǎn)生了兩個(gè)現(xiàn)象,反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的相關(guān)秩序亟待規(guī)范。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示,一是“搶房打新”。限價(jià)令下,一二手房?jī)r(jià)格倒掛,顯著的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場(chǎng)投機(jī)氛圍,掀起了一撥“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個(gè)城市開始采用公證搖號(hào)的方式確保新盤銷售的公平性,但若沒有有效的剛需群體傾斜措施,龐大基數(shù)的稀釋反而是對(duì)剛需的不公。高價(jià)誠(chéng)意金和內(nèi)幕交易等亂象更不利于剛需群體獲得購(gòu)房機(jī)會(huì),與限價(jià)政策的初衷相悖。

          二是“搶人大戰(zhàn)”。自去年以來,已有50余座城市和4個(gè)省份推出人才引進(jìn)和安居政策,多以降低落戶門檻、提供住房補(bǔ)貼和優(yōu)惠的公積金政策吸引人才扎根。從原因來看,與人口紅利減少背景下提前為地區(qū)發(fā)展儲(chǔ)備高學(xué)歷高技能人才有關(guān);而從結(jié)果來看,將“留住人”直接與房地產(chǎn)市場(chǎng)掛鉤,這種變相的放松限購(gòu)限貸均實(shí)際拉動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘谐山弧?/p>

          也有專家認(rèn)為,二線城市有政策“利好”或松動(dòng),并且很多城市去化周期偏小,供應(yīng)壓力較低。雖然出現(xiàn)了較多的調(diào)控政策,但政策的作用體現(xiàn)了一定的滯后性。

          后續(xù)調(diào)控難言放松

          上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡介紹,當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個(gè)月停留在“合理”區(qū)間之后,已經(jīng)重新回到了“偏熱”區(qū)間,各地政府必須防范失控風(fēng)險(xiǎn),防止市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。

          統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月,各地繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位,不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度,全國(guó)40多個(gè)城市先后出臺(tái)了調(diào)控政策,防止房?jī)r(jià)明顯過快上漲。比如,成都、太原、西安、丹東、貴陽、哈爾濱等城市均出臺(tái)調(diào)控政策,控制現(xiàn)房短期交易轉(zhuǎn)讓、加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格管理、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售和規(guī)避調(diào)控政策等。

          “目前全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比增幅連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大,且已達(dá)到近19個(gè)月的最高值。二線城市的同比增幅也有所反彈。”詹毅凡預(yù)計(jì),在部分熱點(diǎn)城市,三季度依然有升級(jí)調(diào)控的可能。

          從需求端來看,川財(cái)證券分析師徐偉平認(rèn)為,目前一二線城市庫(kù)存去化月數(shù)大致在8、9個(gè)月左右,已經(jīng)低于一般12個(gè)月的合理水平,供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未改變,房?jī)r(jià)上漲壓力猶存。而部分三四線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)提升,房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲,需求端調(diào)控的政策難言全面放松。低庫(kù)存下存在價(jià)格上行風(fēng)險(xiǎn),將推動(dòng)供給端政策的放松,比如加大土地供應(yīng)量和放松預(yù)售證監(jiān)管等。

          詹毅凡也認(rèn)為,從長(zhǎng)期來看,供需失衡是導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)高漲的主要問題。房?jī)r(jià)調(diào)控政策需要從供應(yīng)端入手,加大市場(chǎng)供應(yīng),建立多元供給渠道。

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