多地二手房持續(xù)降溫 房價進一步下調先兆
一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪。
截至3月底,全國70個大中城市中有超過14個城市二手房價格出現(xiàn)下跌,包括北京在內的一線城市二手房市場普遍降溫。
從歷史上來看,二手房市場的成交低迷和價格下跌會傳導至新房市場,并疊加其他因素改變樓市的供求關系,影響市場預期。鏈家地產(chǎn)張旭等分析人士認為,二手房的降溫,已成為房價進一步下行的先兆。
多個城市二手房價格下調
2014年3月,全國70大中城市二手住宅價格平均環(huán)比指數(shù)為100.12,比上月下降0.03點,連續(xù)5個月出現(xiàn)下調。二手住宅價格環(huán)比下調和止?jié)q的城市數(shù)量達到28個。
進入4月后,申城樓市仍未見起色。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4月前半個月,上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。業(yè)內預計,在缺乏外部利好刺激的情況下,上海4月二手房成交量恐將跌破2萬套大關。
一度被認為房價不會下跌的北京,據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至4月15日,北京二手房成交3956套,環(huán)比下降13.4%。主城區(qū)二手房掛牌價格繼續(xù)松動,業(yè)主不再強勢,議價空間增大。21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)桑豫峰認為,4月下旬樓市仍將繼續(xù)下探。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉說,因為各地降價案例的出現(xiàn),導致北京樓市觀望情緒濃郁。新增客戶量相比一季度平均繼續(xù)下調了10%。他預計,4月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬套以下,二手房價格可能在2季度加速下調。
張旭稱,今年一季度,一線城市一手房價有見頂跡象,北京二手住宅價格自年初以來基本停漲。部分二線城市和三四線城市價格調整持續(xù),范圍逐漸擴大。而需求龐大的一線城市,也開始出現(xiàn)價格調整的跡象。在供需矛盾緩和、購房者觀望情緒加深的情況下,市場定價的話語權重心發(fā)生轉移,這是房價出現(xiàn)進一步下調的先兆。
張大偉認為,在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下,市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉向,購房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風,供需格局已悄然生變。
數(shù)據(jù)顯示,2013年北京2萬左右單價的剛需項目供需比基本是1:4,但目前已經(jīng)逐漸降低到1:2,隨著部分項目的搶跑消化,供需結構出現(xiàn)扭轉的可能性依然存在。
二季度樓市難回暖
二手房和新房交互下跌,其疊加效應正在顯現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉指出,形成目前房價走勢的因素有二:多地樓市促銷,改變市場預期,看跌情緒日益濃厚,購房者入市節(jié)奏變慢;二是銀行房貸收緊,阻礙部分人群入市,首套房8.5折利率優(yōu)惠在全國范圍徹底消失。
與此同時,北京多批自住型商品房入市,一些城市庫存偏大,也加劇了區(qū)域市場的降溫。
張旭認為,整體的需求觀望情緒仍將持續(xù)。往年屬于成交旺季的二季度,會出現(xiàn)一定程度的增長壓力。價格調整持續(xù),區(qū)域間分化更加明顯。一線城市較短時間內可保持基本穩(wěn)定,而進入庫存盤整周期的城市,價格仍會有進一步下調的可能。
“目前房企和地方政府都期待限購放松。”張大偉說,部分城市局部微調以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間。
張旭認為,2014年初“兩會”上提出的
“雙向調控”,客觀上會給樓市低迷、房價上漲動力較弱的城市以放松空間。加之今年經(jīng)濟增幅降低,宏觀經(jīng)濟形勢壓力增加,預計下半年地方性調控放松現(xiàn)象或有增多。
CRIC研究中心認為,政府允許各地有關部門有針對性地推行房地產(chǎn)調控措施,并不意味著限購令將得到完全松綁。此舉有益于三四線城市,而對于擁有大量需求和房價居高不下的一二線城市,限購令恐怕難以松綁,以防樓市過熱。
目前,全國有46個城市執(zhí)行限購政策,除了直轄市、省會城市與計劃單列市等重點城市外,還包括徐州、溫州、金華、紹興、舟山、臺州、衢州、寧波等三四線城市。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,從去年下半年開始,溫州、徐州、舟山已開始局部放松限購政策,從市場表現(xiàn)來看,傳出限購放松后,成交數(shù)據(jù)有短暫飆升,但之后又再度回落,整體市場并無實質性好轉。
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