唱空聲四起 中國樓市能否繼續(xù)堅挺？
又到2月20日，一年前的今天，新“國五條”樓市政策出臺。一年后，房地產(chǎn)市場各個層面都發(fā)生了一系列變化，也存在著很多問題，如多數(shù)城市房價普遍上漲、市場供求矛盾明顯。但是，“回顧‘國五條’出臺至今市場一年來的發(fā)展，能得到很多有價值的提示，即使它未能取得預(yù)期的房價調(diào)控結(jié)果。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說。
多數(shù)城市房價仍上漲 年度調(diào)控目標(biāo)落空
房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展，期間伴隨有多輪調(diào)控政策的出臺，每一輪調(diào)控，“房價”都是繞不開的重點。
2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)工作會議出臺了五項政策措施，核心內(nèi)容包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強市場監(jiān)管等多項內(nèi)容，被稱之為新“國五條”。其中，制定年度房價調(diào)控目標(biāo)被重點強調(diào)出來。
隨后，在各地出臺的新“國五條”細(xì)則內(nèi)容中，年度房價調(diào)控目標(biāo)的條款引發(fā)關(guān)注。梳理發(fā)現(xiàn)，除北京和上海以保持房價穩(wěn)定外，大部分城市的新建住房價格控制目標(biāo)為低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。
此后的一年時間里，各地房價變化有目共睹。值得關(guān)注的是，房價變化在不同城市間也出現(xiàn)了分化局面。日前，國家統(tǒng)計局局長馬建堂在答記者問時提到：“一線城市房價上漲較快的同時，去年城市的房價也出現(xiàn)了比較明顯的分化趨勢，二三線城市總體上講上漲比較平穩(wěn)，個別三四線城市特別是四線城市有的房價出現(xiàn)了下跌。”
胡景暉分析表示，2013年全年，除了少數(shù)如溫州、海口、聊城等二三線城市之外，市場價格在京滬等一線城市的帶動下仍然普遍上漲，一線城市住宅價格漲幅均超15%。為此，多家媒體的報道直指年度房價調(diào)控目標(biāo)落空，政府問責(zé)無下文。
市場供求矛盾明顯 土地市場持續(xù)火熱
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者在對多位專家的采訪中了解，作為影響房價的主要因素，供求關(guān)系被多次提及。其中，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一認(rèn)為，雖然房價的上漲與購房者對房價上漲預(yù)期有關(guān)，但主要還是供求關(guān)系問題。“包括北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場的供應(yīng)與需求還是很不對稱的情況。”
胡景暉同時認(rèn)為，剛性市場的需求是被低估了，而市場供應(yīng)嚴(yán)重不足。以北京為例，2013年京首個自住型商品房問世之時，僅申購家庭數(shù)量就接近15萬，而2013年全市新建商品房成交量不到12萬套，剛需與供應(yīng)之間的矛盾可見一斑。
值得肯定的是，在過去的一年里，各地均加大了對普通商品住房及用地供應(yīng)，尤其是住房用地的供應(yīng)力度明顯。一、二線城市土地市場成交火熱，土地出讓金創(chuàng)出新高，且土地市場的熱度一直延續(xù)至今。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心研究院教授袁鋼明在肯定市場供應(yīng)的同時，強調(diào)要進一步抑制投資投機性購房，保證市場供應(yīng)的健康和正常。
年度保障房建設(shè)任務(wù)完成 有望分流市場需求
保障性住房在滿足樓市供需方面也起到重要調(diào)節(jié)作用。2013年新“國五條”要求加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。
近年來，保障性住房一直是各地住房建設(shè)強調(diào)的重點之一，預(yù)計“十二五”期間，我國將建設(shè)3600萬套保障房和棚戶區(qū)改造住房。在全國各地的土地市場供應(yīng)中，各類保障性住房用地供應(yīng)持續(xù)增加。去年底，兼有保障房性質(zhì)的自住型商品房用地在北京形成大量供應(yīng)，未來將有效分離純商品住房市場的大量需求。
如今，保障房的建設(shè)已經(jīng)取得一定成效。2013年12月16日，住建部發(fā)布消息稱，截止當(dāng)年11月底，全國已開工城鎮(zhèn)保障性安居工程666萬套，基本建成544萬套，全面完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資11200億元。
談到保障房建設(shè)工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊昨天表示，“十二五”前三年，保障房建設(shè)總體上進展順利，目前開工超過2500萬套，基本建成約1500萬套。從現(xiàn)在的進展情況看，整個“十二五”期間完成開工3600萬套的任務(wù)應(yīng)該說是有希望的。
調(diào)控新轉(zhuǎn)變：樓市調(diào)控長效機制待建立
在新“國五條”政策執(zhí)行的2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。據(jù)中國指數(shù)研究院資料顯示，2013年全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。去年下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進。
房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”，時至今日，樓市調(diào)控是否將迎來新的轉(zhuǎn)折？業(yè)內(nèi)眾多的分析認(rèn)為，無論是“國八條”還是“國五條”，政策中涉及的限購、限貸等行政化手段終將被市場化手段取代。
為此，中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個新的路口。他說：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功，目標(biāo)以調(diào)控房價為主，但是房價照漲不誤，而且超出人們的預(yù)期，說明政策調(diào)控方向不正確。現(xiàn)在新一屆政府沒有進一步嚴(yán)格調(diào)控的動作，而且也沒有進一步強調(diào)控制房價。”其中，房產(chǎn)稅作為一種更加市場化的手段，將逐漸常態(tài)化存在。
“在未來一段時間內(nèi)，抑制投機性需求對市場而言仍有必要，限購、限貸政策仍將持續(xù)。”胡景暉說，“時下的博弈各方正處在對新年樓市的觀望和預(yù)期之中，未來一年市場政策走向猜測，在今年‘兩會’召開之后，都將逐步找到更清晰的答案。”
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