日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)。這是中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重大突破。
實(shí)行多年的分散登記為何要改革？不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將給我們生活帶來哪些深遠(yuǎn)影響？推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記又將面臨怎樣的挑戰(zhàn)？記者就此進(jìn)行了采訪。
■分散登記為何急需改變？
——分散的不動(dòng)產(chǎn)信息成了部門獨(dú)占資源，給企業(yè)、百姓帶來諸多不便，還給了一些人鉆不動(dòng)產(chǎn)分散登記漏洞的機(jī)會(huì)
一個(gè)人在全國共有幾套房，能否實(shí)現(xiàn)便捷聯(lián)網(wǎng)查詢？對(duì)不起，目前還辦不到。
轉(zhuǎn)讓房屋，能否不用土地、住房部門兩頭跑，一下就辦好？不好意思，現(xiàn)在大多數(shù)地方還實(shí)現(xiàn)不了。
同一塊地，國土部門認(rèn)定是園地，林業(yè)部門認(rèn)定是林地，征地補(bǔ)償時(shí)發(fā)生糾紛怎么辦？很遺憾，眼下只能各說各的理，最終裁決只能上法庭。
急著用錢，到銀行辦理房地產(chǎn)抵押，銀行能否迅速了解你的房、地狀態(tài)？真抱歉，房、地當(dāng)下是分別登記，兩個(gè)部門管理，只能分頭查詢，必須等上很長時(shí)間才能有結(jié)果……
類似場(chǎng)景，幾乎每天都在我們的生活中上演著，而造成這一局面的根源就在于不動(dòng)產(chǎn)登記方式不合理。
“不動(dòng)產(chǎn)登記聽起來很專業(yè)，其實(shí)它與我們的生活息息相關(guān)，像土地、房屋、草原、林地、海域等這些我們經(jīng)常打交道的都屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，不動(dòng)產(chǎn)登記的作用很重要，它能夠幫助我們明晰不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，維護(hù)交易安全。”中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心副總登記師劉燕萍說。
目前，我國不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是分散登記制度。何為分散登記？通俗地說，就是不同部門各管一攤。如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。登記查詢有的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多地聯(lián)網(wǎng)，有的則在一個(gè)地區(qū)內(nèi)都很難信息共享。
“這種不動(dòng)產(chǎn)分散登記的模式，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)主要是為了加強(qiáng)行政管理，保證計(jì)劃落實(shí)，有其合理之處。”中國土地勘測(cè)規(guī)劃院研究員黃小虎說，但是，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)日趨活躍，人地關(guān)系、利益關(guān)系日趨復(fù)雜，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，分散登記的弊端日益凸顯。
一方面，由于登記工作分散在多個(gè)部門，不動(dòng)產(chǎn)信息成了部門獨(dú)占資源，造成了“信息孤島”。不僅企業(yè)、群眾在辦理相關(guān)手續(xù)過程中，需要在多個(gè)部門間跑腿，而且，其他部門要想共享信息資源，也常遭遇扯皮困局。另一方面，分散登記造成了權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明等問題，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)，擾亂了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。
更重要的是，不動(dòng)產(chǎn)分散登記還給了一些人鉆制度漏洞的機(jī)會(huì)，通過違規(guī)手段攫取大量財(cái)富。近年來，“房姐”、“房叔”、“房妹”事件屢有發(fā)生，造成的影響十分惡劣。這些都與分散登記導(dǎo)致信息難統(tǒng)一，該登記的沒登記、該互通的沒互通，登記和管理、運(yùn)行與監(jiān)控完全脫離密切相關(guān)，暴露了我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)登記制度上的短板。
■統(tǒng)一登記能成反腐、控房?jī)r(jià)的利劍嗎？
——公眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記寄予反腐、控房?jī)r(jià)等期望，但統(tǒng)一登記的當(dāng)前功能主要在于物權(quán)公示，實(shí)施后將使合法財(cái)產(chǎn)得到更好保護(hù)，群眾辦事更方便
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，很多人將其理解為國家刺向腐敗、高房?jī)r(jià)的一支利箭，認(rèn)為一旦實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，貪官就將無處遁形，房?jī)r(jià)也會(huì)應(yīng)聲而降。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記真有這么大的威力？
“公眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記寄予厚望可以理解，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能主要還在于物權(quán)公示和保障交易安全，對(duì)此不應(yīng)片面解讀。”劉燕萍說。
劉燕萍指出，很多人覺得不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能反腐，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，建立信息公開查詢系統(tǒng)后，就能隨便查詢官員的財(cái)產(chǎn)情況，一些不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗現(xiàn)象會(huì)自動(dòng)暴露。“這樣理解是一種誤讀，即便在國外，不動(dòng)產(chǎn)信息也不可能放在網(wǎng)上誰想看就看，不動(dòng)產(chǎn)登記資料公開查詢制度建設(shè)，必須同時(shí)滿足保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民隱私權(quán)的需要，合理確定查詢范圍，根據(jù)查詢主體和查詢目的設(shè)置合理的界限。”
除了查詢受限外，有關(guān)專家也指出，目前不動(dòng)產(chǎn)登記并非強(qiáng)制。如果有人收受賄賂的房屋后不拿來交易，完全可以不辦登記。就算辦登記，也可以登記在他人名下，或違法取得多個(gè)證件來辦理登記。這種情況下，單靠一個(gè)統(tǒng)一登記制度很難實(shí)現(xiàn)反腐目標(biāo)。
至于降房?jī)r(jià)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記自身也很難發(fā)揮作用。黃小虎指出，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，摸清了不動(dòng)產(chǎn)的底數(shù)，有利于房地產(chǎn)稅制建設(shè)，為未來房產(chǎn)稅等征收奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但是，房?jī)r(jià)的決定因素是復(fù)雜的，登記上的統(tǒng)一，并不一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。“但是不可否認(rèn)，統(tǒng)一登記后，會(huì)有助于國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。”
難挑反腐和降房?jī)r(jià)的大梁，是否就意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不重要了？其實(shí)不然。
“十八屆三中全會(huì)明確提出，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，產(chǎn)權(quán)清晰是基本前提。”黃小虎說，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，只有通過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，明晰不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，市場(chǎng)交易的效率和安全才有保證，下一步改革也才能有序向縱深推進(jìn)。
同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家實(shí)行的一項(xiàng)基本的物權(quán)制度。從國外的實(shí)踐看，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將帶來諸多深層次變革。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)會(huì)得到更好保護(hù)。統(tǒng)一登記后，將減少甚至杜絕重登、漏登問題，最大限度地消除因分散登記潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，減少權(quán)屬糾紛，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全和維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益。
政府治理效率和水平也將大大提升，群眾辦事會(huì)更加方便。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合為一個(gè)部門承擔(dān)，有助于減少部門職責(zé)交叉和分散，簡(jiǎn)化和規(guī)范辦事程序，提高辦事效率，降低行政成本，減輕群眾負(fù)擔(dān)，大大提高政府的公信力。
■全國統(tǒng)一登記要邁幾道坎？
——不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)揮更大作用，需要身份認(rèn)證體系和信用體系建設(shè)相配合
雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意義重大，國務(wù)院也明確了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的任務(wù)、分工和時(shí)間表，但要真正實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”目標(biāo)，并非易事。
“法律依據(jù)不統(tǒng)一的問題首先要解決。”北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院副院長黃偉說，目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，各部門都有自己的法律依據(jù)，又出臺(tái)了相應(yīng)的部門規(guī)章。“這些法律法規(guī)政策有不少交叉、重疊的地方，應(yīng)盡快梳理評(píng)估，做出調(diào)整。”
除了法律要調(diào)整，登記機(jī)構(gòu)如何順利實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，也面臨不小挑戰(zhàn)。現(xiàn)在，國家部門層面統(tǒng)一登記職責(zé)已基本明確：由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)。專家指出，由于這些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的都是屬地登記，下一步關(guān)鍵是地方如何操作。“統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)這個(gè)工作，在地方如果單靠國土資源部門，基本上很難推動(dòng)。”西安市國土資源局地籍處處長張博認(rèn)為，必須要在中央統(tǒng)一督導(dǎo)下，明確由地方主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭落實(shí)，才能打破部門利益阻隔，將不動(dòng)產(chǎn)登記盡快統(tǒng)一。
頂層設(shè)計(jì)難，具體落實(shí)也不易。劉燕萍指出，過去在分散登記體制下，大量登記信息集中在縣市級(jí)登記部門，很多信息保存方式還停留在紙質(zhì)階段，即便信息化已完成的地方也面臨著系統(tǒng)不同、數(shù)據(jù)參數(shù)格式各異的問題，如何將這些信息有機(jī)地統(tǒng)一在一個(gè)平臺(tái)上，是一個(gè)不小的考驗(yàn)。
此外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度要想在更大范圍發(fā)揮更多作用，還需要身份認(rèn)證體系和信用體系建設(shè)相配合。目前，不動(dòng)產(chǎn)登記仍主要依賴于身份證。如果像陜西“房姐”龔愛愛那樣，一個(gè)人有多個(gè)戶口，而且每個(gè)戶口都是從正規(guī)部門辦出來的，并進(jìn)入了正規(guī)系統(tǒng)內(nèi)，在系統(tǒng)內(nèi)被認(rèn)定為“真”的，那么就可輕松將多套不動(dòng)產(chǎn)分散到不同戶口名下。登記機(jī)構(gòu)對(duì)此很難查出來，統(tǒng)一登記、全國聯(lián)網(wǎng)也看不出什么異常。依托這些登記信息進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，如征收房產(chǎn)稅等，雖然較此前全國信息不聯(lián)網(wǎng)時(shí)更有準(zhǔn)頭，但依然可能出現(xiàn)一定程度的偏差。
有關(guān)專家指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，而其背后還有更基礎(chǔ)的身份證和統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度。只有確保每個(gè)人只有一個(gè)身份證號(hào)、全社會(huì)統(tǒng)一的信用記錄能夠聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記才不會(huì)流于形式，“龔愛愛”式的違法行為才能無處遁形。
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