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近十年來，高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控，房價(jià)卻屢調(diào)屢漲。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”，但往往事與愿違。“十年調(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系？ 　　地方政府：調(diào)控代價(jià)“耗不起” 　　業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。但每當(dāng)中央出臺新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”。 　　 從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價(jià)款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負(fù)增長的局面。…【全文】   　精彩閱讀 銀行：共同籌碼“輸不起” 　　房地產(chǎn)業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項(xiàng)目。有機(jī)構(gòu)測試認(rèn)為，如果房價(jià)下跌50%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至5%，將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產(chǎn)市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。 開發(fā)商：最能抗壓“玩得起” 　　“前一天讓北京以高溢價(jià)拍出13塊地，后一天就出‘國五條’細(xì)則，說要收20%稅，這不是耍著開發(fā)商玩嗎？”一位開發(fā)商在“國五條”細(xì)則出臺后說。不過，有觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的最大獲益者，是房地產(chǎn)調(diào)控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。 購房者：弱勢群體“傷不起” 　　購房者是整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)中最弱勢的一環(huán)。一方面，要解決自己的安身之處；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因?yàn)椋�在中國投資渠道缺少的背景下，房地產(chǎn)投資成為最合適的選擇。   　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到，大部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都通過稅賦手段來平衡房地產(chǎn)市場，用免稅、抵稅的手段來鼓勵(lì)居民自住自用；用累進(jìn)稅率中高額的空置稅、房產(chǎn)稅、交易稅，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為。 　　中國持有成本幾可忽略不計(jì) 　　柯先生在北京崇文門的國瑞城小區(qū)有一套77平方米的房子長期空著。 當(dāng)朋友建議短期租出去，柯先生算了筆賬。“按照房價(jià)每年10%的漲幅估算，這套總價(jià)400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元，一年7萬元左右。”…【全文】   　精彩閱讀 德國炒房會被征收“投機(jī)稅” 　　德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一，住房擁有率不到一半。德國赫爾曼房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)顧問呂曉曼告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，德國法律對房屋出售牟利設(shè)置了“防火墻”，“在德國沒有炒房的概念。” 日本各種稅費(fèi)讓住宅沒有投資價(jià)值 　　在日本，從買房開始，房屋持有人面臨很多費(fèi)用如不動產(chǎn)取得稅、印花稅、登記證稅，以后每年要交固定資產(chǎn)稅。不動產(chǎn)的買賣、交換、贈與都要交不動產(chǎn)取得稅，稅率為土地和住宅建筑的3%。 美國持有成本約占家庭收入的1/4 2011年的美國社區(qū)調(diào)查顯示，2011年包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的每月持有成本平均值是1059美元，約占每月家庭收入的21%。在美國，出售住房的資本利得稅最高可達(dá)約30%，炒房成本非常高。     　　“近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房產(chǎn)稅逐步進(jìn)入到人們視野中。由于房產(chǎn)稅改革涉及社會公平、稅制改革、利益分配等諸多敏感問題，對于開征房產(chǎn)稅，各方態(tài)度不一，對房產(chǎn)稅的實(shí)際效果尚存疑問，而在法理論證上，法律界人士也展開了各種爭論。” 　　態(tài)度之爭：征還是不征？ 　　甘肅天水的王女士夫婦都是高中老師，一個(gè)兒子在外上大學(xué)，2002年在當(dāng)?shù)刭I了現(xiàn)在的這套住房。“早就聽說要征房產(chǎn)稅，我認(rèn)為人總要有個(gè)居住的地方，所以首套不該征，可以從第二套房起按面積征稅，這樣人們就不會再瘋買房了，剩下的房可以給真正需要房的人。”…【全文】   　精彩閱讀 實(shí)效之爭：降房價(jià)還是劫富濟(jì)貧？ 　　21世紀(jì)中國不動產(chǎn)副總裁及上海區(qū)域董事長張衛(wèi)平認(rèn)為，從抑制房價(jià)的角度上來說，在中國持有房產(chǎn)的成本較低，通過房產(chǎn)稅向擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主征稅，提高業(yè)主持有房產(chǎn)的成本，可以抑制投資投機(jī)需求，逼出空置的住宅走向市場，從而調(diào)整樓市的供求關(guān)系，抑制房價(jià)。 法理之爭：合法還是不合法？ 　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，房屋資產(chǎn)的增值幾乎全部來源于土地，而土地增值則因?yàn)楣�共基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)和公共服務(wù)的改良，后者又系全社會勞動者的共同創(chuàng)造。“所以房產(chǎn)增值完全歸房產(chǎn)所有者是不合理的，在扣除房產(chǎn)所有者承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)而獲得的合理資產(chǎn)回報(bào)之后房產(chǎn)財(cái)富增值的一部分理應(yīng)通過合理的稅收手段轉(zhuǎn)為全社會共同所有，再投入公共品和公共服務(wù)建設(shè)。”     　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪北京、上海、杭州、太原等城市了解到，雖然全國有600多個(gè)城市，但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個(gè)，而這70個(gè)中僅有北上廣深及部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。在少數(shù)城市“屢調(diào)屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來的市場。 　　“剛需”的樓市情結(jié) 　　提起中國樓市不可回避的一個(gè)名詞就是“剛需”。“剛需”這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求。”但對“剛需”的理解也有爭議。有人認(rèn)為這是開發(fā)商制造房價(jià)上漲的概念，但對于某個(gè)群體來講，卻是不管房價(jià)漲與不漲都需要買房的處境。…【全文】   　精彩閱讀 高回報(bào)引燃投資沖動 　　在購房大軍中與“剛需族”對應(yīng)的就是“炒房族”。“炒房族”是個(gè)被指責(zé)的群體。但在投資渠道并不豐富的中國來說，炒房成為不少民眾尋求財(cái)產(chǎn)保值增值的重要選擇。 需求虛火“灼傷”樓市 　　業(yè)界在總結(jié)近十年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時(shí)指出，從2003年以來，10年里國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。而“十年九調(diào)”的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。 “扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮 　　“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。     　　自2012年3月房地產(chǎn)市場逐漸回暖，房地產(chǎn)成交量價(jià)齊升。“日光盤”、“一夜?jié)q價(jià)70萬”、“徹夜排號”、“黃牛再現(xiàn)”等或真或假的市場信息造成了市場的一度恐慌。但事實(shí)上，各個(gè)城市的回暖速度并不一樣。近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者選取了北京、上海、海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)和浙江省溫州市四個(gè)漲幅較大的城市，并聚焦其在調(diào)控政策高壓下顯現(xiàn)出的樓市行情。 　　北京：92m2住宅兩月漲110萬 　　2013年初，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環(huán)外的房子。　 　　“一直都想換到單位附近住，看著房子持續(xù)上漲，不敢再觀望了。”李響說，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元，所以在賣房拿到錢后，他立即和房主聯(lián)系，最終商定以510萬元的價(jià)格購買。 …【全文】   　精彩閱讀 海南：部分市縣現(xiàn)“鬼城” 　　2月27日正值正月十八，瓊海市區(qū)一片繁榮景象，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn)，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時(shí)街道仍難覓“人氣”。 上海：樓市“小陽春”春光乍現(xiàn) 　　在上海，1至2月份一般是樓市銷售淡季，但今年市場交投兩旺的行情，使得像張偉一樣預(yù)期房價(jià)繼續(xù)上漲的剛性需求者積極入市。在一家媒體工作的林小姐近日也果斷地將郊區(qū)的一套三房置換成中環(huán)的一套兩房。 溫州:房價(jià)下跌1/4 　　溫州市區(qū)江濱路“東明錦園”樓盤在2010年的價(jià)格是每平方米33000元，目前是每平方米25000元左右，下降25%。市區(qū)的南門走俏的“錦春大廈”高位時(shí)均價(jià)每平方米45000元，現(xiàn)在則滑至每平方米33000元。