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          近十年來,高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控,房價(jià)卻屢調(diào)屢漲。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”,但往往事與愿違。“十年調(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面?調(diào)控中所涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系?
          地方政府:調(diào)控代價(jià)“耗不起”
          業(yè)內(nèi)人士指出,地方政府作為“地根”控制者,擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。但每當(dāng)中央出臺新的調(diào)控政策,地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”。
           從2012年全國土地出讓情況來看,全年全國土地出讓合同價(jià)款2.69萬億元,同比2011年的3.15萬億元,下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負(fù)增長的局面。…【全文】
         
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        銀行:共同籌碼“輸不起”
          房地產(chǎn)業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項(xiàng)目。有機(jī)構(gòu)測試認(rèn)為,如果房價(jià)下跌50%,房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至5%,將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產(chǎn)市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。
        開發(fā)商:最能抗壓“玩得起”
          “前一天讓北京以高溢價(jià)拍出13塊地,后一天就出‘國五條’細(xì)則,說要收20%稅,這不是耍著開發(fā)商玩嗎?”一位開發(fā)商在“國五條”細(xì)則出臺后說。不過,有觀點(diǎn)認(rèn)為,開發(fā)商被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的最大獲益者,是房地產(chǎn)調(diào)控中最抗壓的一方,最能“玩得起”。
        購房者:弱勢群體“傷不起”
          購房者是整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)中最弱勢的一環(huán)。一方面,要解決自己的安身之處;另一方面,渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因?yàn)椋谥袊顿Y渠道缺少的背景下,房地產(chǎn)投資成為最合適的選擇。
         
          《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到,大部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都通過稅賦手段來平衡房地產(chǎn)市場,用免稅、抵稅的手段來鼓勵(lì)居民自住自用;用累進(jìn)稅率中高額的空置稅、房產(chǎn)稅、交易稅,通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為。
          中國持有成本幾可忽略不計(jì)
          柯先生在北京崇文門的國瑞城小區(qū)有一套77平方米的房子長期空著。
        當(dāng)朋友建議短期租出去,柯先生算了筆賬。“按照房價(jià)每年10%的漲幅估算,這套總價(jià)400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元,一年7萬元左右。”…【全文】
         
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        德國炒房會被征收“投機(jī)稅”
          德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一,住房擁有率不到一半。德國赫爾曼房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)顧問呂曉曼告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說,為了抑制房地產(chǎn)投機(jī),德國法律對房屋出售牟利設(shè)置了“防火墻”,“在德國沒有炒房的概念。”
        日本各種稅費(fèi)讓住宅沒有投資價(jià)值
          在日本,從買房開始,房屋持有人面臨很多費(fèi)用如不動產(chǎn)取得稅、印花稅、登記證稅,以后每年要交固定資產(chǎn)稅。不動產(chǎn)的買賣、交換、贈與都要交不動產(chǎn)取得稅,稅率為土地和住宅建筑的3%。
        美國持有成本約占家庭收入的1/4
        2011年的美國社區(qū)調(diào)查顯示,2011年包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的每月持有成本平均值是1059美元,約占每月家庭收入的21%。在美國,出售住房的資本利得稅最高可達(dá)約30%,炒房成本非常高。
         
         
          “近年來,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,房產(chǎn)稅逐步進(jìn)入到人們視野中。由于房產(chǎn)稅改革涉及社會公平、稅制改革、利益分配等諸多敏感問題,對于開征房產(chǎn)稅,各方態(tài)度不一,對房產(chǎn)稅的實(shí)際效果尚存疑問,而在法理論證上,法律界人士也展開了各種爭論。”
          態(tài)度之爭:征還是不征?
          甘肅天水的王女士夫婦都是高中老師,一個(gè)兒子在外上大學(xué),2002年在當(dāng)?shù)刭I了現(xiàn)在的這套住房。“早就聽說要征房產(chǎn)稅,我認(rèn)為人總要有個(gè)居住的地方,所以首套不該征,可以從第二套房起按面積征稅,這樣人們就不會再瘋買房了,剩下的房可以給真正需要房的人。”…【全文】
         
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        實(shí)效之爭:降房價(jià)還是劫富濟(jì)貧?
          21世紀(jì)中國不動產(chǎn)副總裁及上海區(qū)域董事長張衛(wèi)平認(rèn)為,從抑制房價(jià)的角度上來說,在中國持有房產(chǎn)的成本較低,通過房產(chǎn)稅向擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主征稅,提高業(yè)主持有房產(chǎn)的成本,可以抑制投資投機(jī)需求,逼出空置的住宅走向市場,從而調(diào)整樓市的供求關(guān)系,抑制房價(jià)。
        法理之爭:合法還是不合法?
          復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為,房屋資產(chǎn)的增值幾乎全部來源于土地,而土地增值則因?yàn)楣不A(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)和公共服務(wù)的改良,后者又系全社會勞動者的共同創(chuàng)造。“所以房產(chǎn)增值完全歸房產(chǎn)所有者是不合理的,在扣除房產(chǎn)所有者承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)而獲得的合理資產(chǎn)回報(bào)之后房產(chǎn)財(cái)富增值的一部分理應(yīng)通過合理的稅收手段轉(zhuǎn)為全社會共同所有,再投入公共品和公共服務(wù)建設(shè)。”
         
         
          《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪北京、上海、杭州、太原等城市了解到,雖然全國有600多個(gè)城市,但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個(gè),而這70個(gè)中僅有北上廣深及部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。在少數(shù)城市“屢調(diào)屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來的市場。
          “剛需”的樓市情結(jié)
          提起中國樓市不可回避的一個(gè)名詞就是“剛需”。“剛需”這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求,指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求。”但對“剛需”的理解也有爭議。有人認(rèn)為這是開發(fā)商制造房價(jià)上漲的概念,但對于某個(gè)群體來講,卻是不管房價(jià)漲與不漲都需要買房的處境。…【全文】
         
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        高回報(bào)引燃投資沖動
          在購房大軍中與“剛需族”對應(yīng)的就是“炒房族”。“炒房族”是個(gè)被指責(zé)的群體。但在投資渠道并不豐富的中國來說,炒房成為不少民眾尋求財(cái)產(chǎn)保值增值的重要選擇。
        需求虛火“灼傷”樓市
          業(yè)界在總結(jié)近十年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時(shí)指出,從2003年以來,10年里國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。而“十年九調(diào)”的一個(gè)“共性”是,調(diào)控過多在購房者身上做文章,實(shí)際上是在抑制需求。
        “扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮
          “北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源,因此,高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。
         
         
          自2012年3月房地產(chǎn)市場逐漸回暖,房地產(chǎn)成交量價(jià)齊升。“日光盤”、“一夜?jié)q價(jià)70萬”、“徹夜排號”、“黃牛再現(xiàn)”等或真或假的市場信息造成了市場的一度恐慌。但事實(shí)上,各個(gè)城市的回暖速度并不一樣。近日,《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者選取了北京、上海、海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)和浙江省溫州市四個(gè)漲幅較大的城市,并聚焦其在調(diào)控政策高壓下顯現(xiàn)出的樓市行情。
          北京:92m2住宅兩月漲110萬
          2013年初,38歲的李響為了換套更好的住房,賣掉了自己僅有的兩套在五環(huán)外的房子。 
          “一直都想換到單位附近住,看著房子持續(xù)上漲,不敢再觀望了。”李響說,他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元,所以在賣房拿到錢后,他立即和房主聯(lián)系,最終商定以510萬元的價(jià)格購買。 …【全文】
         
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        海南:部分市縣現(xiàn)“鬼城”
          2月27日正值正月十八,瓊海市區(qū)一片繁榮景象,而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn),卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目,晚20時(shí)街道仍難覓“人氣”。
        上海:樓市“小陽春”春光乍現(xiàn)
          在上海,1至2月份一般是樓市銷售淡季,但今年市場交投兩旺的行情,使得像張偉一樣預(yù)期房價(jià)繼續(xù)上漲的剛性需求者積極入市。在一家媒體工作的林小姐近日也果斷地將郊區(qū)的一套三房置換成中環(huán)的一套兩房。
        溫州:房價(jià)下跌1/4
          溫州市區(qū)江濱路“東明錦園”樓盤在2010年的價(jià)格是每平方米33000元,目前是每平方米25000元左右,下降25%。市區(qū)的南門走俏的“錦春大廈”高位時(shí)均價(jià)每平方米45000元,現(xiàn)在則滑至每平方米33000元。
         

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