近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在輪回，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，中央政府從未停止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的腳步。在調(diào)控高壓下，部分樓市依然出現(xiàn)“價(jià)量齊升”的躁動(dòng)。究竟是什么支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)，是什么促使房?jī)r(jià)不斷走高？
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪北京、上海、杭州、太原等城市了解到，雖然全國(guó)有600多個(gè)城市，但真正能稱之為市場(chǎng)有活躍度的大約僅有70個(gè)，而這70個(gè)中僅有北上廣深及部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。在少數(shù)城市“屢調(diào)屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來(lái)的市場(chǎng)。
提起中國(guó)樓市不可回避的一個(gè)名詞就是“剛需”。“剛需”這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語(yǔ)。百度百科中對(duì)“剛需”的解釋為“剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求。”但對(duì)“剛需”的理解也有爭(zhēng)議。有人認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商制造房?jī)r(jià)上漲的概念，但對(duì)于某個(gè)群體來(lái)講，卻是不管房?jī)r(jià)漲與不漲都需要買房的處境。
“北漂”：為定居買房
小宋2012年畢業(yè)后進(jìn)了北京的一家事業(yè)單位，可以落戶在北京。盡管自己是家里的獨(dú)生子，但是他還是選擇把戶口從老家烏魯木齊遷到了北京。他告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“父母也支持我的選擇，北京各方面的發(fā)展前景都比老家要好很多。”
“有了戶口我就可以在這邊買房子，家里人春節(jié)期間一直在催這件事情，希望趕緊買了房子再準(zhǔn)備結(jié)婚。”小宋說(shuō)。
在綜合考慮戶型、價(jià)格、交通、周邊的配套等情況后。小宋最終將目標(biāo)鎖定在朝陽(yáng)區(qū)五里橋的一個(gè)小戶型。“雖然相對(duì)要遠(yuǎn)一點(diǎn)，但離地鐵6號(hào)線很近，去公司上班大概40分鐘左右，還算比較方便。”小宋認(rèn)為。
“首付目前在50萬(wàn)元左右，還在家里的承受范圍之內(nèi)。”小宋告訴記者，自己剛剛開(kāi)始工作并沒(méi)有積蓄，甚至生活方面還需要父母貼補(bǔ)。而買房子的首付全靠父母幾十年的積蓄，因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)上漲，他打算近幾天內(nèi)趕緊先把房子的訂金交了。
“丈母娘經(jīng)濟(jì)”：買房與娶妻須同步
30歲的王宇，從河南的一個(gè)小縣城來(lái)到北京打拼已有12個(gè)年頭。“從上大學(xué)到讀研究生再到工作，這一路我還算比較順利，但沒(méi)想到在2009年因?yàn)橘I房的事與已經(jīng)談了四年的女友分手了。”王宇說(shuō)對(duì)記者說(shuō)，當(dāng)時(shí)雖然已經(jīng)工作了幾年，但積蓄并不多，如果要買房得讓父母幫忙，可父母也沒(méi)有多少存款。
王宇說(shuō)，所以本意是想先租房結(jié)婚，等再工作幾年，有更多積蓄的時(shí)候再去買房。但女朋友和她的父母都不同意。
“也就在那之后認(rèn)識(shí)了現(xiàn)在的老婆，2012年時(shí)我們買了現(xiàn)在這套房，下個(gè)月我們就結(jié)婚了，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)買房與娶妻是同步的。”王宇自嘲道。
“學(xué)區(qū)房”：為孩子上好學(xué)校買房
“2009年時(shí)因?yàn)榻Y(jié)婚買了套70平方米的兩居室，但現(xiàn)在我們準(zhǔn)備要孩子，由于老人要來(lái)照顧孩子，所以得再買套大一點(diǎn)的。”外企職員李明告訴記者，他的收入方面還算不錯(cuò)，有能力再買一套房子。
在問(wèn)及是否會(huì)賣掉現(xiàn)在的房子時(shí)，李明說(shuō)自己不會(huì)賣掉現(xiàn)在的房子。“因?yàn)槟鞘俏屹I的第一套房，也是我的婚房，有特別的意義。”
此外，記者了解到，例如北京等很多城市的小學(xué)在入學(xué)政策上采取“就近免試入學(xué)”。因此，重點(diǎn)小學(xué)劃片內(nèi)的房子，也成了一些家長(zhǎng)們爭(zhēng)相購(gòu)買的對(duì)象。
“學(xué)校對(duì)于孩子來(lái)說(shuō)太重要了，一個(gè)好學(xué)校，甚至能決定孩子的一生。”一位購(gòu)房人表示，孩子已經(jīng)快到入學(xué)年齡，得趕緊在好學(xué)校邊買套房。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在走訪一家售樓處時(shí)，遇到一對(duì)年約40的夫婦前來(lái)看房。他們告訴記者，“是給兒子提前買的，他現(xiàn)在10歲，可這房?jī)r(jià)眼看著一直往上漲，等孩子長(zhǎng)大了還不知道要漲到多少。所以現(xiàn)在提前看看，有好的就買一套給孩子留著，省得到時(shí)候著急。”
“全家團(tuán)圓”：為老人買房
從事視覺(jué)設(shè)計(jì)工作的陳先生已經(jīng)結(jié)婚兩三年，不需要為“婚房”發(fā)愁，由于暫時(shí)不打算要孩子，自然也沒(méi)有為孩子買房的顧慮。但是他也想買套房子，“為了把山東老家的父母接過(guò)來(lái)。
盡管陳先生夫婦在北京生活工作多年，但是兩人戶口都不在北京，加上此前各種陰差陽(yáng)錯(cuò)的原因，兩人并不具備在這個(gè)“嚴(yán)格限購(gòu)城市”買房的條件。“我們很想買，這幾年也攢夠了錢，本來(lái)希望限購(gòu)政策有松動(dòng)的一天，但是目前來(lái)看幾年內(nèi)大概是沒(méi)希望了。”
最終，他們不得不在河北燕郊選擇了一套三居室的房子。“優(yōu)點(diǎn)是比北京城區(qū)便宜很多，單價(jià)8千多，相當(dāng)四環(huán)區(qū)域房?jī)r(jià)的1/3；缺點(diǎn)就是遠(yuǎn)點(diǎn)，好在我們有車，每天不上班路況順利的話也就半個(gè)小時(shí)。”陳先生說(shuō)。
陳先生告訴記者，在城區(qū)租一個(gè)兩居室的房子，月租金一般不會(huì)低于4000元，而買房子后的月供則遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個(gè)數(shù)目。“有了自己的房子，才會(huì)有家的感覺(jué)。”
“夾心層”：望房興嘆
事實(shí)上，在住房保障還不能完全覆蓋的背景下，雖然剛性需求持續(xù)上漲，但在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高的背景下，不少購(gòu)房者最終只能“望房興嘆”。
山西省長(zhǎng)治縣北呈村的史旭嬌2006年大學(xué)畢業(yè)后，在縣城一家企業(yè)從事電工工作。他和愛(ài)人每月收入加起來(lái)不到3400元。他說(shuō)：“房子漲價(jià)太快，每年至少漲了30%，但是每月2000元的收入已經(jīng)幾年沒(méi)有變化。以自己目前如果在縣城買房非常不現(xiàn)實(shí)。”史旭嬌說(shuō)，幸好自己和愛(ài)人都是城鎮(zhèn)戶口，去年5月申請(qǐng)保障房。但是，目前來(lái)看，不論經(jīng)適房還是公租房，至少還需要等三年時(shí)間。
記者了解到，以長(zhǎng)治縣為例。已經(jīng)竣工和入住保障房共有671套。其中經(jīng)適房540套、廉租房75套、公租房56套。2013年至2015年，計(jì)劃再開(kāi)工建設(shè)經(jīng)適房576套、廉租房108套、公租房126套。但是工作人員坦言，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。
在購(gòu)房大軍中與“剛需族”對(duì)應(yīng)的就是“炒房族”。“炒房族”是個(gè)被指責(zé)的群體。但在投資渠道并不豐富的中國(guó)來(lái)說(shuō)，炒房成為不少民眾尋求財(cái)產(chǎn)保值增值的重要選擇。
存錢不如“囤房”
“我的父母都是工薪階級(jí)，為了培養(yǎng)我讀書，幾乎耗干所有積蓄。所以我想自己攢錢買套房子，不忍心在房子的事情上再讓他們操心”。不久前在湖北省一個(gè)三線城市買了房子的劉小姐告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者自己買房時(shí)的最初想法。
和很多單身族為了結(jié)婚而買房不同，劉小姐說(shuō)她買房子是為了投資。“我們那里結(jié)婚一般要求男方提供婚房，退一步講也是男方提供首付，然后雙方一起供房。所以我沒(méi)打算要自己準(zhǔn)備婚房”。
劉小姐告訴記者，她2008年6月底畢業(yè)于國(guó)內(nèi)一個(gè)普通大學(xué)，當(dāng)時(shí)本碩連讀一共7年。在研究生畢業(yè)前一年在北京一家公司開(kāi)始實(shí)習(xí)，畢業(yè)后獲得轉(zhuǎn)正留用的機(jī)會(huì)。“由于戶口不在北京，所以沒(méi)辦法在北京買房子，只能回老家去買。”
雖然碩士學(xué)歷，但工資增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅。她認(rèn)為，“房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的，盡管國(guó)家出臺(tái)了種種政策，但是買方愿望太強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，頂多漲得慢一點(diǎn)”。
有了這個(gè)念頭以后自己開(kāi)始攢錢，差不多兩年后，慢慢有了將近10萬(wàn)元的積蓄。按照當(dāng)?shù)氐恼撸?0平方米以上的要首付三成。“想到買新房還得要一筆裝修款，買地段偏的價(jià)格便宜的，將來(lái)不容易租出去”。她說(shuō)，最終將目標(biāo)定為市區(qū)內(nèi)小面積的老公寓房。“面積小，壓力也小；再加上地段好，既容易出租，以后也容易出手”。
而她最終也如愿以償，買下市區(qū)的一套老公寓，位于6樓的4樓，60平方米，二室一廳一廚一衛(wèi)。房子以35萬(wàn)元成交。
“父母和朋友幫忙湊齊了首付，貸款20萬(wàn)元，平均月供不到兩千元。”她給記者算了筆賬，“因?yàn)榈囟魏茫Ｊ毓烙?jì)房子未來(lái)每月收1000元租金沒(méi)有問(wèn)題，所以我月壓力很小，而且還沒(méi)用自己的公積金，用的是商業(yè)貸款。”
她告訴記者，自己只想著手里有套房子“心里踏實(shí)”，至于將來(lái)結(jié)婚也肯定不會(huì)住這個(gè)房子。“結(jié)婚還是要買新房子，到時(shí)候再和未來(lái)老公一起努力吧。”
不經(jīng)意間賺了13萬(wàn)元
“我在北京工作，老家在四川樂(lè)山。”28歲的劉藝告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。她在2011年準(zhǔn)備要生孩子的時(shí)候，由于老家房子較小不方便，她母親就在樂(lè)山花了23萬(wàn)元幫她買了套房子用來(lái)待產(chǎn)。
劉藝說(shuō)，孩子3個(gè)月時(shí)，自己要回北京上班，所以就打算把待產(chǎn)的那套住房賣掉。“當(dāng)時(shí)是去年3月，房子能賣到29萬(wàn)元，但我覺(jué)得行情還不是很好就沒(méi)賣。”
“后來(lái)證明我當(dāng)時(shí)的決定是正確的，房子等到6月才賣的。”劉藝興奮地說(shuō)，她在去年6月以36萬(wàn)元的價(jià)格將待產(chǎn)的房子賣出。“所有稅費(fèi)、中介費(fèi)都是買方承擔(dān)，幾個(gè)月的功夫無(wú)意間掙了13萬(wàn)元。”劉藝最后說(shuō)：“看來(lái)投資房子比什么都靠譜。”
業(yè)界在總結(jié)近十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策時(shí)指出，從2003年以來(lái)，10年里國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。而“十年九調(diào)”的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，近年來(lái)調(diào)控力度最大的“限購(gòu)令”歸根結(jié)底是讓很多人沒(méi)有購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本，從而減少需求。
另一方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮則是因?yàn)榇罅康男枨蠛唾?gòu)買力支撐。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)在全國(guó)東、中、西部三個(gè)區(qū)域選取包括北京、上海、深圳、合肥、南昌等30個(gè)城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，2012年第四季度中國(guó)購(gòu)房者信心總體指數(shù)為110.6點(diǎn)，在上一季度108.3點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上升2.3點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2010年調(diào)控以來(lái)的新高。
一位房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，盡管國(guó)家層面這幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策從未放松，但是在地方上，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出繁榮的現(xiàn)象。“現(xiàn)在幾乎每個(gè)城市都在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，都在蓋房子。”
除了地方政府為了帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，以及當(dāng)前國(guó)家政策中要求發(fā)展城鎮(zhèn)化的因素以外，他說(shuō)，最直接的原因則是目前有太多人想買房子，“因?yàn)橛旋嫶蟮馁?gòu)買群體和需求，才讓房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，甚至刺激房?jī)r(jià)越調(diào)越高。”
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中國(guó)現(xiàn)在所處的階段決定了中國(guó)的購(gòu)房需求，一方面數(shù)量龐大，另一方面需求構(gòu)成復(fù)雜。
趙路興表示，在國(guó)外，不會(huì)像國(guó)內(nèi)情況這么復(fù)雜。“事業(yè)單位是我國(guó)一個(gè)較大群體，有數(shù)千萬(wàn)人，他們中很多人在九十年代時(shí)買房改房，雖然當(dāng)時(shí)還不錯(cuò)，但從現(xiàn)在來(lái)看不僅社區(qū)老舊，而且戶型小，缺乏綠化及相關(guān)配套設(shè)施，因此發(fā)展到現(xiàn)在，這種房子便滿足不了他們的需求，產(chǎn)生了大量改善性需求，國(guó)外就不會(huì)出現(xiàn)這種情況。”
近年來(lái)連續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控后，自住買家成為樓市購(gòu)買主力。2月28日，記者在上海浦東“萬(wàn)科海上傳奇”售樓處內(nèi)看到，盡管目前尚無(wú)房源可售，后期開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來(lái)看房。
售樓處工作人員告訴記者，新開(kāi)房源戶型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價(jià)約為30000元至35000元每平方米，由于樓盤總價(jià)較高，八成左右的買房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。
此外，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的預(yù)判，2012年全國(guó)新增商品房住宅需求為10億平方米，預(yù)計(jì)2011年至2020年十年間全國(guó)全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結(jié)構(gòu)上，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過(guò)剛需客戶。
根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，2010年至2020年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時(shí)另有10個(gè)城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)，上述14個(gè)城市共計(jì)將新增約3990萬(wàn)人，按人均35平方米計(jì)算，新增住房需求共計(jì)14.0億平方米，約占十年間全國(guó)新建住房總需求的9%，占全國(guó)新增人口帶來(lái)的首置需求的23%。
“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源，因此，高級(jí)人才、高管、懷揣夢(mèng)想的年輕人便不斷涌入。
陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認(rèn)為北京生存成本過(guò)高，生活壓力過(guò)大，才會(huì)出現(xiàn)許多人離開(kāi)北京的情況。但是，需要對(duì)自己的工作、職業(yè)重新做選擇，重新再去適應(yīng)，很多人難以做到這點(diǎn)。因此，類似于北京等特大城市的吸引力仍然會(huì)有增無(wú)減。“而房?jī)r(jià)高企也正是因?yàn)樗哂腥绱舜蟮奈Α５@樣的城市在中國(guó)并不多，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分布不均的根本原因。”
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，正是由于“人扎堆”和購(gòu)房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。
“事實(shí)上，在全國(guó)范圍內(nèi)，雖然有600多個(gè)城市，但房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高的城市大約僅有70個(gè)。”萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示，我國(guó)一些城市人口多年不增長(zhǎng)或者負(fù)增長(zhǎng)，成交量、價(jià)低，而且?guī)缀醪粫?huì)換手，價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)也不會(huì)有較大波動(dòng)，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
毛大慶表示，這70個(gè)城市的特征在于人均GDP大都超過(guò)了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導(dǎo)入人口較多，移民、消費(fèi)均較為活躍。
“從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，70個(gè)城市大體能分為三類。”毛大慶說(shuō)。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國(guó)性、地區(qū)性的核心地區(qū)，例如：青島、杭州、成都等地，雖然均屬二線城市，但其地域性、資源性優(yōu)勢(shì)使其房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)著一線城市的狀態(tài)。雖然屬于重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)，但由于需求較大，住房消費(fèi)持續(xù)、明顯較為強(qiáng)勁。
第二種情況的城市多處黃河以北。在過(guò)去兩年中，這些城市并不是調(diào)控重點(diǎn)城市，因此，在供地與住房供應(yīng)量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場(chǎng)顯得較為遲緩。
第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現(xiàn)供需穩(wěn)定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同，居民收入較高，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較北方活躍發(fā)達(dá)很多，典型的藏富于民，這些城市與北方同規(guī)模城市比，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高很多、自我修復(fù)能力強(qiáng)。
“通過(guò)近兩次普查數(shù)據(jù)可以看出，人口的移動(dòng)趨勢(shì)這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達(dá)城市、資源集中型城市集聚。”廈門大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李文溥指出，福建、廣東等地由于多為勞動(dòng)密集型企業(yè)，是我國(guó)流動(dòng)人口較多的省份。以福建為例，過(guò)去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，這兩地的人口的絕對(duì)數(shù)量和相對(duì)比重都出現(xiàn)了迅速上漲，這說(shuō)明人口向百萬(wàn)人尤其是向數(shù)百萬(wàn)人的地方集聚。而福州的五區(qū)八縣之中，五區(qū)上漲88萬(wàn)，八縣反而下降8萬(wàn)，這說(shuō)明了在大城市之中也是向城市中心區(qū)集聚。“這也能說(shuō)明供需不平衡的原因所在，因?yàn)槿藗兊牧飨蚴且粯拥模胤骄湍敲创蟆！?BR> 事實(shí)上，房企回歸一線也表現(xiàn)出了市場(chǎng)的動(dòng)向。2012年下半年，早先布局三四線城市的房企近期紛紛轉(zhuǎn)向，一些大型標(biāo)桿房企毅然重返一線城市積極拿地，北上廣深再次成為房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面是人的集聚，而另一方面則是錢的集聚。在記者采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然杭州樓市庫(kù)存仍在高位運(yùn)行，但絕大多數(shù)是大戶型。
與其他城市不同，杭州樓市大戶型充斥似乎是傳統(tǒng)。許多看房者無(wú)奈地表示，杭州有錢人太多了，即使大戶型占比在一半以上，也不怕賣不出去。更為關(guān)鍵的是，作為發(fā)達(dá)地區(qū)，浙江各地的有錢人紛紛往杭州集聚，這也使得大戶型、高房?jī)r(jià)的傳統(tǒng)得以延續(xù)。
