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據(jù)佑威房地產(chǎn)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海全市商品住宅成交均價首次跌破2萬元/平方米。新華社記者 陳飛
攝 |
受樓市調(diào)控“國十條”的影響，近一段時間以來，住宅市場陷入更加濃重的觀望之中。不過投資者并沒有選擇靜觀其變，相當一部分人攜重金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪和寫字樓市場。最近的消息稱，重慶某樓盤商鋪遭搶購。數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳等重點城市商業(yè)地產(chǎn)的成交量也出現(xiàn)逆市攀升的局面。
業(yè)內(nèi)專家認為，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間等優(yōu)勢凸顯吸引了大量投資者進入，在住宅市場受調(diào)控政策影響的情況下，商業(yè)地產(chǎn)會占據(jù)更多的市場份額。不過，商業(yè)地產(chǎn)不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨立的行情，因此，投資者應理性分析投資風險。對于那些意欲將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)的本土開發(fā)商而言，資金、運營能力等方面的挑戰(zhàn)則不容小覷。
部分重點城市成交量逆市攀升
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)顯示，1-5月，辦公樓銷售面積增長74.5%，商業(yè)營業(yè)用房增長45.7%，遠遠高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅。
與住宅市場不同，自“國十條”出臺以來，隨著調(diào)控的逐漸深入，并未受到直接沖擊的商業(yè)地產(chǎn)逐漸博得投資者的青睞，在一個多月的時間里廣州、深圳、北京等重點城市成交面積、價格甚至出現(xiàn)逆市攀升的局面。
數(shù)據(jù)顯示，4月底開始，廣州寫字樓交易呈現(xiàn)異常活躍情形，4月中下旬的一周，廣州寫字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米，成交套數(shù)增長43.3%，成交面積增長74%，而5月的第一周，一手寫字樓成交95套，共14589平方米，成交量環(huán)比激升204.4%，均價亦穩(wěn)中帶升，最高升幅高達10%。商鋪也同樣火爆，另外一項統(tǒng)計顯示，廣州4月份商業(yè)地產(chǎn)項目中，商鋪物業(yè)成交面積7.33萬平方米，同比上漲41%。
同樣的情形發(fā)生在深圳。根據(jù)統(tǒng)計，5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商鋪共成交77套，環(huán)比前一周成交的23套，增加234.78%。二手市場上，寫字樓共成交43套，環(huán)比前一周成交的33套，增加30.3%。
在北京，根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份北京寫字樓市場繼續(xù)延續(xù)4月份的銷售優(yōu)勢，銷售面積繼續(xù)提升。與2009年同期相比，北京市寫字樓市場出現(xiàn)明顯的回暖趨勢。成交價格上，新政后各區(qū)縣典型項目價格均普遍上漲，漲幅從幾千元到上萬元不等。租金方面，新政出臺后大量項目的租金價格有所上升，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。
美聯(lián)物業(yè)一份研究報告認為，隨著新政的推出，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢顯現(xiàn)。“新國十條”中規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。”按條款所述，購買第二套住房的門檻提高后，等同于購買商業(yè)地產(chǎn)的標準。
受調(diào)控政策影響從住宅市場撤離的不少投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，上周末有消息曝出，重慶新牌坊加州片區(qū)某樓盤的商鋪開售現(xiàn)場相當火爆，雖然臨街門面每平方米的價格普遍在4萬元到8萬元之間，但在開售當天便被熱情高漲的投資者們搶購得所剩無幾。
上述報告稱，住宅物業(yè)未來升值空間被擠壓，而工商物業(yè)升值并不受影響，現(xiàn)時投資工商物業(yè)能夠更好實現(xiàn)資金的保值增值。即使不能及時轉(zhuǎn)讓，其租金回報率也基本保持在5%以上，少數(shù)工商物業(yè)甚至達8%以上，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)(廣州)住宅藍籌指數(shù)顯示，住宅租金回報率低至3.55%。由此可見，無論是短線投資，還是長線投資，住宅物業(yè)都沒有比商業(yè)地產(chǎn)更具優(yōu)勢。
商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)更多市場份額
“無論政策是否打壓住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)在最近十年都是一個發(fā)展的高峰期。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。她認為，隨著城市化進程加快，商業(yè)地產(chǎn)的比重也會有所增加。
分類型來看，徐楓認為在寫字樓方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的寫字樓比較受歡迎，廣州、深圳及東南沿海城市，300-500平方米的寫字樓更受青睞，這與當?shù)仄髽I(yè)類型有很大關(guān)系。而商鋪方面，市場可能更歡迎街鋪、專業(yè)市場和shopping mall等物業(yè)形態(tài)。
令投資客鼓舞的傳聞是REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)試點有可能于近日啟動，為構(gòu)建多元化的民間資本投資渠道，合理引導社會資金投入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域提供一個平臺。
“長期以來，活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的游資少有出路。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。她建議，進一步推動REITS的相關(guān)試點工作便是一個值得探索的途徑。
所謂REITS，是一種集體投資計劃，通常在證交所上市，它是將投資者的資金匯集起來，投資于一項或多項房地產(chǎn)。德勤的一份針對中國的房地產(chǎn)投資研究報告稱，REITS既可增強房地產(chǎn)商的融資渠道和資金流動性，又可拓寬房地產(chǎn)投資渠道，對散戶投資者而言，除了可讓他們在房地產(chǎn)投資中分得一杯羹外，REITS的股份或單位可在證券交易所自由買賣，因此散戶投資者很容易就能退出投資，而相關(guān)房地產(chǎn)不會受到任何影響。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然開閘后的一段時間內(nèi)REITS只面向資金雄厚的大企業(yè)和機構(gòu)，但隨著相關(guān)法律法規(guī)的完善，大量分散的民間資本最終將有望通過REITS集中起來投資商業(yè)地產(chǎn)。
“房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中依然扮演著重要角色，所以政府不會輕易讓房地產(chǎn)業(yè)陷入全面蕭條，在住宅市場遭到打壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)勢必會占據(jù)更多的市場份額。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說。
不過，他同時指出，商業(yè)地產(chǎn)不可能在樓市調(diào)整階段走出獨立的行情，在目前的現(xiàn)況下，必定也會隨之出現(xiàn)調(diào)整，但是其調(diào)整的幅度將弱于住宅市場，如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的改變的話，那么商業(yè)地產(chǎn)的稅費等方面需出現(xiàn)有利因素。
潛在投資風險需警惕
北京某商業(yè)地產(chǎn)中介的一位工作人員表示，現(xiàn)在已經(jīng)越來越多的客戶咨詢商鋪，幾個人合資購買商鋪的現(xiàn)象也逐漸增多，“他們會經(jīng)常打電話過來問是不是有新的投資商業(yè)地產(chǎn)的機會，值不值得什么的”。
雖然投資商業(yè)地產(chǎn)的前景一片明朗，但對于個人投資者而言，還是需要對投資的潛在風險有比較透徹的了解。業(yè)內(nèi)專家提醒，如果想通過投資商業(yè)地產(chǎn)獲得良好收益還需邁過資金、租金收益率、相關(guān)稅費政策熟悉程度等幾道門檻。
“市中心的可售型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目普遍較少，而其分開銷售的話必將影響到其經(jīng)營和未來租金升值空間，大型甲級寫字樓也有相類似的情況，分開銷售對優(yōu)質(zhì)客戶吸引力就差了。因此需要大量資金的介入，這可能是炒樓的投機者不能承受的。”陸騎麟表示，同時，外圍區(qū)域的商業(yè)客流相對局限，需要時間培養(yǎng)，投資收益時間相對較長，而對于辦公而言租金上漲空間也相對有限。
不僅如此，杭州某知名房企資深人士進一步表示，投資者投資商鋪和住宅的盈利模式不一樣，住宅投資這兩年基本上是靠差價賺錢，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來自于租金，商業(yè)的購買者在決定是否購買時，投資價值是唯一的參考因素，租金收益率就是商業(yè)地產(chǎn)升值的緊箍咒和天花板。
他認為，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更專業(yè)的知識和更精準的眼光，很多住宅小區(qū)的底商至少5年內(nèi)看不到好的前景，無法產(chǎn)生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅項目到處都是，但是對于商業(yè)地產(chǎn)來說，十年翻十倍的是鳳毛麟角，收益好的商業(yè)地產(chǎn)項目也大多是主題商業(yè)地產(chǎn)”。
除了較高的持有成本之外，商業(yè)地產(chǎn)的交易成本也比住宅高，商業(yè)地產(chǎn)在出手時需要繳納比住宅高得多的稅費，這就要求投資者一定要對相關(guān)稅費政策和標準有較為清晰的了解。另有業(yè)內(nèi)人士建議，投資者應多方考察開發(fā)商的實力，包括商業(yè)本身的規(guī)劃、未來前景狀況、后期運營、物業(yè)管理等，切忌盲目進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
本土開發(fā)商或面臨較大挑戰(zhàn)
根據(jù)專業(yè)機構(gòu)的研究報告，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺月余，主流住宅類房企紛紛將目光投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加快了商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)動作。
消息稱，龍湖將增持投資型商業(yè)物業(yè)，計劃在5至7年內(nèi)完成建設(shè)并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)，將土地儲備中的投資性物業(yè)提升至15%，力爭每年租金的增長保持20%-25%的水平。萬科商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將在三年內(nèi)積累到200萬平方米以上，其持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例也將達到2∶8。
上述報告認為，后地產(chǎn)時代，開發(fā)商多有增投商業(yè)地產(chǎn)的計劃，而在城市化越來越追求質(zhì)量的進程中，擁有成熟穩(wěn)定的商業(yè)模式和良好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力的企業(yè)將獲得更大空間。
不過，“就目前而言，雖然很多資金轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但開發(fā)資金所占比重比較小。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。她認為，商鋪、寫字樓等物業(yè)的開發(fā)難度遠高于住宅，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，尤其是那些以開發(fā)住宅為重心的開發(fā)商而言，即使住宅市場受調(diào)控政策影響較大，但基本上還是會延續(xù)開發(fā)住宅這條路。
“大部分考慮進軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，并不是因為看好商業(yè)地產(chǎn)，而是因為商業(yè)地產(chǎn)相對而言更能抗周期一些，會在一定程度上平滑業(yè)績。”杭州知名房企資深人士透露，其所在公司很多商業(yè)項目都是在給住宅做配套，為的是能讓住宅賣個好價錢。
徐楓還認為部分將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的上市房企，可能出于股票評級的需要。據(jù)介紹，香港相當一部分房企都自持商業(yè)地產(chǎn)，原因除了豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)和分散風險外，便是在可持續(xù)發(fā)展方面獲得良好評級，從而有利于融資。
她提出，雖然商業(yè)地產(chǎn)在未來十年都具有良好的開發(fā)前景，但對于大部分開發(fā)商尤其是本土開發(fā)商而言還面臨資金、運營能力等多方面的挑戰(zhàn)。
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