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房價高企，已經(jīng)成為政府和老百姓的一塊心病。這么高的房價，究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的？究竟是哪些資金在買房？為什么在如此高的價位上還有這么旺盛的購買力？2008年，我國的樓市打了一個大噴嚏，這兩年買房的人是否接到了樓市的最后一棒？
說起房子，這是大家最關(guān)心的事。不管是有房還是沒房的人，房子的問題是全國人民都關(guān)心的事。為什么呢？這就是中國人的傳統(tǒng)。如果我們家在農(nóng)村，那就得先蓋上三間大瓦房，如今甚至是三層小樓，才能娶上媳婦；如果我們住在城里，就想在好一點的地段買上套像樣一點的房子，才有自己安身立命的空間，才能踏踏實實地過上有尊嚴的生活。衣、食、住、行是人類最起碼的生存需要，走到今天，13億中國人基本上解決了吃飽穿暖的問題，接下來就輪到改善居住條件了。所以，住房成為全國人民普遍最關(guān)心的問題。但中國房價在經(jīng)歷了兩年的暴漲之后，自從進入2008年，漲幅明顯縮小，有的地方甚至開始回落，引來全國上下一片質(zhì)疑之聲，于是“房價拐點論”便應(yīng)運而生。
要想弄明白房價是不是真的會出現(xiàn)拐點，房價將走向何方，我們得先搞清楚這輪房價是怎么漲上來的，再看看這些上漲的因素中哪些已經(jīng)消失，哪些還會持續(xù)下去，甚至力量會進一步擴大，只有這樣才能了解我國未來房價的趨勢，從而調(diào)整自己的判斷、決策和行動。
記得1991年清華大學(xué)派我去德國進修的時候，我對那里的房價感受特別深刻。有德國同事問我：“你在中國掙多少錢？”頓時我的頭上開始冒汗，但只能如實說：“月薪100元。”“100元？”他們眼睛瞪得大大的：“100元你怎么活？”我說：“在中國，我每月房租才兩元錢，生活開支特別低，物價也非常便宜。”但是大家猜猜看，我在德國租一間小房子一個月要交多少錢？400馬克！當時合1200元人民幣。中國政府的總理干一個月都不一定能拿這么多。幸好是德國基金會贊助我讀書，否則我在那里根本無法立足。
20世紀90年代初，中國還沒有這么突出的買房問題，那時住房還沒有商品化，而是由工作單位根據(jù)各項條件統(tǒng)一給職工打分，排隊分配住房。由于粥少僧多，一碗水很難端得平，所以大家意見很大。1996年我回國以后，中國的住房制度開始改革，工作單位不再分房子，我們有了住房公積金，實行貸款買房。記得剛開始，感覺北京的商品房簡直是天價：1平方米竟然要1000元人民幣左右。天哪！這房子太貴了，我肯定買不起；后來漲到了1平方米5000元，我更買不起了；再漲到10000元時，我真的買不起了；等聽到房價漲過15000元的時候，我基本上沒有啥想法了。
房價對很多人來說，跟我一樣，似乎永遠追不上。可到了2007年，房價竟出現(xiàn)短期兩三倍的暴漲，這是為什么？這背后的原因是什么呢？
照這樣漲下去，那些普通收入的打工族們，他們什么時候能買上房子呢？
前兩年，我講課走遍了祖國大江南北，到處去普及宏觀經(jīng)濟知識。我到過新疆、內(nèi)蒙古、蘭州、南寧、北海、深圳、珠海、蘇州、杭州、寧波、上海、南通、濟南、青島、鄭州等許多城市，每到一處，每講一次課，都看到這個地方變化最大的是房價。前年一個價，去年一個價，今年又是一個價，所到之處房價都在翻番往上升。
兩年前，在南寧市中心地段非常好的邕江兩岸，特別漂亮的水景房才1000多元1平方米。當時在課上我就對大家說：“這個價格太便宜了，大家可以買。”結(jié)果我第二次去的時候漲到2000元，第三次去的時候漲到3000元，前不久再去時已經(jīng)漲到了4000元。有人問我說：“這樣的房價我們還要不要再買？”
新疆也是如此。2006年10月我在烏魯木齊市詢問房價，他們說：“不貴，2000元左右。”2007年我給全國礦業(yè)老板講課的時候，有一個新疆學(xué)員說：“我們?yōu)豸斈君R市的房價已經(jīng)漲到了1平方米4000元。”
我只想跟大家說，這兩年走遍祖國大江南北，每當我第二次再回到那個城市的時候，那里的房價就又漲上去很多。不是一個地方漲，而是全國房價都在漲。就連內(nèi)蒙古鄂爾多斯的東勝市也蓋了很多房子，我到那兒去看的時候，當?shù)氐姆績r還在飆升。所有這一切說明什么呢？它說明了一件事：中國人對住房的需求太旺盛了。
我在清華大學(xué)給MBA上課，經(jīng)常舉辦沙龍，大家聚在一起探討中國經(jīng)濟發(fā)展問題。2007年，我們的沙龍選在北京什剎海的游船上，暢談中國樓市問題。一位研究生說，在武漢有個房地產(chǎn)開發(fā)商，2007年初賣3000元1平方米，結(jié)果一開盤就一下子賣光了。老板拍著大腿說：哎呀，賣虧了，賣虧了，下次開盤一定要賣6000元。3個月之后開盤就賣6000元，結(jié)果剛開盤一下子又賣光了。老板又拍著腿說：哎呀，賣虧了，賣虧了，下次開盤賣9000元，結(jié)果9000元開盤又一搶而空。老板最后發(fā)話說：這房子咱先不賣了，2008年一開盤就賣13000元，把價提得高高的，漲得讓誰都買不起。沒關(guān)系，反正這房價還得漲。事情雖然說的是武漢，但在北京、上海、廣州、深圳，包括成都在內(nèi)，房價就是這樣一路漲上去的。
為什么呢？因為地不好拿了，太貴了，前面賣的房子本錢都收回來了，后面又沒房賣，把房價掛高點，賣不掉算了，留著以后慢慢賣。結(jié)果是提一次價不夠賣，提兩次還不夠賣，最后提到買房人實在買不起的程度。只要地產(chǎn)商前面賺夠了，管你愛買不買。結(jié)果就是，附近的地產(chǎn)商一家比著一家賣。你看隔壁都賣這么高了，而且他拿地的成本也高，估計建好房子的成本得比我現(xiàn)在的賣價還要高，我得再漲點。
就這么一家比一家，一家趕一家，“離譜”的房價就這么給推上去了。而買房的人呢？3000元沒買，6000元后悔了；6000元沒買，9000元更后悔。再不買，真的漲到13000元了！這只是舉個例子，但這一輪輪房價基本上就這樣漲起來的。
問題是，房價這么一輪一輪漲，真的有人要跟，真的有人要買，這一漲再漲的辦法這么好使，為什么5年前或3年前樓市疲軟的時候，不用這辦法呢？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且還挨得起呢？
我研究的是宏觀經(jīng)濟，一直關(guān)注政府對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控。從2003年中國經(jīng)濟開始提速的時候，政府就已經(jīng)意識到，以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的做法存在問題。第一是地價太便宜，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地產(chǎn)市場，會刺激房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資的泡沫。第二是地價太便宜，意味著誰能接觸到掌握批地權(quán)力的人，誰就有條件優(yōu)先拿到地，會刺激大量權(quán)錢交易、暗箱操作，滋生大量違法亂紀的案件。第三還是地價太便宜，不能充分體現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展過程中，土地作為已經(jīng)市場化的重要生產(chǎn)要素，不能公平地由市場供求關(guān)系來決定它應(yīng)有的價值和價格。在中國，《憲法》規(guī)定土地屬于國家和勞動群眾集體所有，大量土地以這種便宜的協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式流入少數(shù)地產(chǎn)商名下，實際是對公眾利益的變相剝奪，這既不符合經(jīng)濟和市場規(guī)律，更不符合社會公平原則。第四仍然是地價太便宜，直接減少了政府財政收入。反過來說，政府也應(yīng)該搭上經(jīng)濟高速發(fā)展的快車，而政府能拿到的就是財政收入。目前財政收入最重要的一部分是稅收，還有一部分是土地出讓金。而賣地，則被指責為推高房價的重要原因。
總之一句話，不能再這么便宜賣地了。
于是，便有了《國六條》、《國八條》等限制土地供應(yīng)和規(guī)范地產(chǎn)發(fā)展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日，這是所有地產(chǎn)開發(fā)商最難忘的日子。2004年4月，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合出臺了71號令—《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。通知規(guī)定，8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有建設(shè)用地都必須通過土地招、拍、掛的形式進行出讓，就是要實行招標、拍賣、掛牌。同時，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補齊，方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，且須在兩年內(nèi)動工，否則政府可有權(quán)收回。
這是中國土地政策一個歷史性的轉(zhuǎn)折，而這個轉(zhuǎn)折又不得不轉(zhuǎn)。
應(yīng)該說，當時政府的意圖很清楚，就是要抑制地產(chǎn)商的投資熱情。土地價格高了，銀行貸款難了，地產(chǎn)商自然就望而卻步了。或者說，你買地建了房，價格高了大家買不起，按揭貸款首付相應(yīng)提高，買房也難了。你賣不出去，自然就不會一個勁兒拿地、一個勁兒地貸款、一個勁兒地建房了。
沒想到，2003~2007年，政府年年出臺新政策，年年試圖調(diào)控房價，結(jié)果是出臺一個政策，房價就漲一輪，再出臺一次再漲一輪，漲到今天，所有沒買房的人都在“望房興嘆”，房價高得越來越遙不可及。 |