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將白菜和住房的價(jià)格放在一起討論,邏輯上可以找到相關(guān)性。
一
蔬菜價(jià)格的上漲會(huì)直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的人工乃至材料價(jià)格,食品價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的深度和廣度是其他商品不能比擬的,尤其是在中國(guó)這樣一個(gè)人口大國(guó)。但因?yàn)槠涞湫偷募竟?jié)性特點(diǎn),受天氣、交通等條件影響明顯,白菜價(jià)格同房?jī)r(jià)并不總是正相關(guān)。
2008年冬天,全國(guó)白菜價(jià)格大跌,在白菜種植大省山東,一分五/斤也無人問津（這是30年前的價(jià)格）,即使在北京,批發(fā)價(jià)格也跌到低于一毛/斤;在老人們光顧的早市,其價(jià)格不超過兩毛;超市里的白菜價(jià)格是早市的兩到三倍,這個(gè)價(jià)格是30年前的30倍左右。2008年冬天的白菜價(jià)格可能不是常態(tài),同樣,100倍于1978年的價(jià)格也不是常態(tài)。
可以肯定的是,白菜價(jià)格同住房?jī)r(jià)格的對(duì)比,并不能成為尋找住房?jī)r(jià)格上漲空間的依據(jù)。
白菜已經(jīng)不是30年前城鎮(zhèn)居民的“主菜”,替代品數(shù)不勝數(shù)。從消費(fèi)品的角度,豬肉價(jià)格更能反映1978年以來的商品價(jià)格上漲（即通貨膨脹）,從而支持房?jī)r(jià)上漲的邏輯。一則豬肉在中國(guó)人膳食結(jié)構(gòu)中的地位沒有大的變化,另外其價(jià)格雖有周期波動(dòng),但波動(dòng)周期要遠(yuǎn)長(zhǎng)于白菜。30年前的豬肉大約是八毛錢/斤,最高時(shí)（2008年）漲了20倍,今年又跌回了30年前價(jià)格的10倍左右。
而將房?jī)r(jià)上漲幅度同GDP的增長(zhǎng)幅度對(duì)比,比上述兩類商品價(jià)格的對(duì)比,更缺少說服力。即使是某種單一商品,其價(jià)格同所屬公司和行業(yè)銷售收入間也不絕對(duì)存在相關(guān)性,因?yàn)楹笳咄瑫r(shí)受到銷售量的影響,更何況房地產(chǎn)業(yè)只是第三產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)子產(chǎn)業(yè)。
按照GDP增長(zhǎng)“我也該增長(zhǎng)”的邏輯,關(guān)系國(guó)計(jì)民生的第一產(chǎn)業(yè)——農(nóng)業(yè),其產(chǎn)品似乎更有理由漲價(jià)。但30年間,GDP增長(zhǎng)了80倍（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算,即沒有剔除通脹因素;如按不變價(jià)格計(jì)算,增長(zhǎng)了16.5倍而不是近100倍）,但期間小麥(資訊,行情)和玉米(資訊,行情)的價(jià)格增幅卻只在三到五倍之間（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算）,以城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的面粉價(jià)格為比較對(duì)象,漲幅也只在5倍左右。如按不變價(jià)格計(jì)算,這三類商品價(jià)格并沒有上漲,甚至還是下跌的。因?yàn)?978年至今,全國(guó)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（即CPI）上漲了4.227倍,城鎮(zhèn)上漲了4.65倍。
不只是農(nóng)業(yè)商品,同商品住房一樣代表工業(yè)化和城市化的汽車、家電及通訊產(chǎn)品,30年間經(jīng)歷的都是逐步走低的過程。
中國(guó)GDP
30年來的主要增量,是農(nóng)業(yè)之外的產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）的興起和擴(kuò)張發(fā)展實(shí)現(xiàn)的。某一行業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格變化,同GDP總量并沒有持續(xù)的相關(guān)性,更不要說正相關(guān)。伴隨中國(guó)GDP總量增長(zhǎng)的商品和服務(wù)價(jià)格上漲,主要集中在資源和壟斷性行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是其中之一。
將房?jī)r(jià)漲幅同居民收入增長(zhǎng)進(jìn)行比較,是最有說服力的,但必須考慮到,中國(guó)居民收入的增長(zhǎng)并不均衡。
過去30年間,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入自1978年的28.6元/月上升到2008年的1315元/月,上升45倍;城鎮(zhèn)人均工資從615元/年上升到24932元/年,上升39.5倍。如果考慮通脹因素（即以不變價(jià)格計(jì)算）,全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入30年間只上升7.15倍。
理論上,居民收入增長(zhǎng)會(huì)伴隨消費(fèi)價(jià)格的上漲,并在整體經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)為互為因果。但要收入同各項(xiàng)消費(fèi)（商品和服務(wù)）價(jià)格同比例上漲,則永遠(yuǎn)無法實(shí)現(xiàn)。原因在于,個(gè)人消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化最終形成整個(gè)社會(huì)（群體）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的差異,并影響商品供給和價(jià)格,進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)興衰。包括電腦在內(nèi)的家庭耐用消費(fèi)品的價(jià)格下跌,就使得這些商品迅速普及,并推動(dòng)GDP增長(zhǎng)。更重要的是,居民有余錢進(jìn)行另外的消費(fèi),社會(huì)才有可能發(fā)展“高端服務(wù)業(yè)”。
30年來,如果白菜、豬肉等食品價(jià)格（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算）同步于收入增長(zhǎng),那到今天為止中國(guó)也不會(huì)有房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)了,因?yàn)榫用袷杖胫粔蛴脕沓燥垺Ｕ鞘称穬r(jià)格的增幅低于可支配收入的增幅,城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)才從1978年的57.5下降到2007年的36.3。食品開支之外的節(jié)余部分才得以在服裝、娛樂、教育、醫(yī)療和住房等其他消費(fèi)及儲(chǔ)蓄、投資之間分?jǐn)偂?BR> 1997年后,城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降幅度明顯放緩,說明收入提高的幅度正在被食品價(jià)格的上漲所吞噬。2007年的恩格爾系數(shù)比2006年提高,正是由于當(dāng)年通脹率上升。中國(guó)普通居民對(duì)食品的價(jià)格仍比較敏感。
吃飯之外,醫(yī)療和教育這些“剛性”和“準(zhǔn)剛性”支出價(jià)格的漲幅,在30年里以數(shù)十倍甚至上百倍的增幅上升。這樣算下來,對(duì)普通居民來說,除了吃飯、看病再接受那有些奢侈的教育,能夠節(jié)余下來買房的“可支配收入”就微乎其微了。以普通居民的收入和白菜價(jià)格來給房?jī)r(jià)上漲找依據(jù),現(xiàn)實(shí)和理論上都顯失當(dāng)。
二
考慮到中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的不斷調(diào)整及市場(chǎng)化程度的變遷,對(duì)比商品房?jī)r(jià)波動(dòng)同居民購(gòu)買力之間的關(guān)系,以1998年取消福利分房來談更具說服力。
1998年之前的房地產(chǎn)市場(chǎng),即使有商品化也是區(qū)域性的,這造成了兩個(gè)結(jié)果,一是缺少一個(gè)全國(guó)性的市場(chǎng),全國(guó)（和海外）的資金不能直接且無障礙地進(jìn)行商品房買賣;其二,缺少發(fā)現(xiàn)價(jià)格功能的全國(guó)性市場(chǎng),也就形不成真正意義上的市場(chǎng)供求,商品房因此不能體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)格。
1998年至2008年,中國(guó)商品房?jī)r(jià)格特別是一線城市房?jī)r(jià),明顯超出了居民收入的增長(zhǎng)幅度。1998年以來的這11年間,城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格上漲1.17倍,人均可支配收入自1997年的5160.3元/年上升到2008年的15781/年,上升了2.06倍,但北京、上海和深圳等一線城市的房?jī)r(jià)同期漲幅都在兩倍甚至四倍之上。對(duì)比居民收入的起點(diǎn)及絕對(duì)增量同住房單價(jià)之間的差距,住房商品化改革特別是2002年以來,商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購(gòu)買力。
商品房過去30年中大部分的漲幅是在過去10年甚至5年內(nèi)完成的。雖然漲價(jià)幅度上,1998年之前20年同后10年接近,但在絕對(duì)額上,后者是前者的數(shù)倍。
過去11年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)開發(fā)投資額從1998年的3580億元上升到去年的30580億元,增幅為7.54倍;期間GDP總量從83024億元增長(zhǎng)到300670億元,增幅僅為2.62倍。長(zhǎng)期以來,中國(guó)居民收入增幅低于GDP增幅,且城鎮(zhèn)職工工資總收入占GDP的比例長(zhǎng)期處于11%左右的水平,大部分的普通居民沒有享受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的好處。房地產(chǎn)行業(yè)此間數(shù)倍于GDP增速的投資增長(zhǎng)和價(jià)格上漲,不僅迅速吃掉了居民在前20年間低收入狀況下完成的積累,同時(shí)進(jìn)一步拉大了普通居民購(gòu)買力同房?jī)r(jià)間的差距。在高增長(zhǎng)基數(shù)和高增長(zhǎng)倍數(shù)的基礎(chǔ)上,房?jī)r(jià)漲幅越大意味著居民的負(fù)擔(dān)越重。
三
但房?jī)r(jià)上漲是否因此失去了合理性呢？顯然不是。
房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)關(guān)鍵因素是通貨膨脹。白菜的價(jià)格波動(dòng)是常態(tài),2008年冬天的價(jià)格甚至跌至30年前的水平,但建材等的價(jià)格波動(dòng)卻以上漲為主,幾十倍的漲幅也不鮮見,且多超過通脹率。特別是2006年底到2008年第三季度,中國(guó)居民對(duì)通脹的感受十分強(qiáng)烈。2007年全年通脹率為4.8%,但包括建材在內(nèi)的很多商品價(jià)格在翻番上漲。造成政府公布通脹率同居民實(shí)際感受差異的原因是,政府制定CPI的商品和服務(wù)構(gòu)成中,食品（也包括白菜）的權(quán)重在30%以上。
在通脹嚴(yán)重時(shí)期,直接影響CPI的“豬肉”成為一個(gè)敏感的字眼。為控制和穩(wěn)定CPI而采取的諸多措施,帶來不少副作用,同時(shí)也使得實(shí)際通脹水平遠(yuǎn)高于政府公布的數(shù)據(jù)。因?yàn)樯唐纷》吭贑PI體系中的比重小,不足以影響通脹指標(biāo),政府不會(huì)有意“控制”其價(jià)格,因此其價(jià)格波動(dòng)更真實(shí)地反映了通脹水平。
居民追買住房,一方面是為鎖定自己的購(gòu)買力;一方面也為保值,免得財(cái)富在通脹期間縮水。通脹（預(yù)期）下,所有同住房有關(guān)的要素（如土地、建材及融資成本）的價(jià)格上漲,都會(huì)集中反映在住房?jī)r(jià)格上。此時(shí),用不變價(jià)格衡量的居民可支配收入的增長(zhǎng),會(huì)明顯夸大居民的購(gòu)買力,2007年政府按不變價(jià)格衡量居民可支配收入增長(zhǎng)時(shí)參考的依據(jù)是當(dāng)年4.8%的通脹率,而當(dāng)年商品住房?jī)r(jià)格在很多城市特別是一線中心城市的上漲幅度在20%以上,甚至超過50%。
中心城市房?jī)r(jià)大幅上漲的另一個(gè)重要原因在于,市場(chǎng)存在對(duì)住房的龐大需求及實(shí)現(xiàn)需求的購(gòu)買力。北京、上海和深圳等城市,在教育、文化、就業(yè)和資金等方面,有著全國(guó)其他城市不可替代的優(yōu)勢(shì),這些優(yōu)質(zhì)資源的集中,促使人們努力成為這些城市的居民或準(zhǔn)居民,這不能說不理性。新老居民及投資者因此愿意對(duì)在這些城市買房支付溢價(jià),以便享受到上述資源帶來的紅利。這是中西部任何一個(gè)省會(huì)城市、直轄市,都無法望其項(xiàng)背的。區(qū)域性的有限資源供給,要滿足全國(guó)甚至世界范圍內(nèi)的需求,階段性的供求失衡就不奇怪了。
如果全國(guó)范圍內(nèi)的購(gòu)買力相對(duì)平均,如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的可支配收入的水平,上述三地的房?jī)r(jià)倒也不會(huì)高得如此離譜。顯然,此三地居民的平均購(gòu)買力要高于全國(guó)平均購(gòu)買力,而新加入的三地之外的購(gòu)買力,又要高于當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力。那么,這些超級(jí)購(gòu)買力是如何形成的呢？
筆者曾撰文指出,不考慮尋租等非法收入,因?yàn)轶w制和市場(chǎng)不完善等原因,經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中財(cái)富分配向生產(chǎn)者之外的環(huán)節(jié)傾斜,如銀行等金融機(jī)構(gòu)、政府的稅收和規(guī)費(fèi)以及與生產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)行業(yè),這些行業(yè)的從業(yè)者因此獲得的收入（不限于工資）要遠(yuǎn)高于一般勞動(dòng)者,并最終導(dǎo)致收入在區(qū)域及社會(huì)群體之間分配的巨大差異。這促使勞動(dòng)力由中西部向東部轉(zhuǎn)移,財(cái)富在東部當(dāng)?shù)亓舸娌⒎峙涞浇鹑凇⒇?cái)稅等領(lǐng)域和資源型行業(yè),進(jìn)而向上述三個(gè)中心城市集中,最終表現(xiàn)為:北京、上海和深圳等一線城市的人均可支配收入居于全國(guó)前列,而行業(yè)間的收入差距也錯(cuò)落有致。這是當(dāng)下的一個(gè)市場(chǎng)化過程。上述領(lǐng)域的從業(yè)者因此有機(jī)會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的積累和購(gòu)買力的提升,并將其在中心城市的置業(yè)變成現(xiàn)實(shí)。也正因?yàn)檫@個(gè)群體的存在,外資及國(guó)內(nèi)的投資客,敢于進(jìn)一步推高這些地區(qū)的房?jī)r(jià)。
中心城市的大部分原居民及那些短期內(nèi)無法大幅提升購(gòu)買力的新居民,也加入到購(gòu)買商品房的隊(duì)伍中,是通過其家庭（甚至多個(gè)家庭）此前超過20年的儲(chǔ)蓄完成置業(yè)的,財(cái)富因此形成了一個(gè)事實(shí)上的逆向轉(zhuǎn)移支付。因此,通過可支配收入來判斷這些一線城市的商品房?jī)r(jià)格并不科學(xué)（如房?jī)r(jià)-收入比）。同美國(guó)居民比較,考慮儲(chǔ)蓄因素,同樣的房?jī)r(jià)-收入比,中國(guó)居民的商品房購(gòu)買力被低估;但從消費(fèi)結(jié)構(gòu)的角度（如恩格爾系數(shù)）,中國(guó)居民的購(gòu)買力又被高估。
2002年是全國(guó)尤其是一線城市房?jī)r(jià)暴漲的起點(diǎn),這與其說是需求的釋放,不如說是以中國(guó)加入WTO之后外貿(mào)拉動(dòng)下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的繁榮的結(jié)果。
上述富有的購(gòu)買者中,不乏外貿(mào)行業(yè)的發(fā)達(dá)者,而銀行、財(cái)政的繁榮也是基于外貿(mào)的增長(zhǎng)。這些先富起來的人群,其可支配收入的增長(zhǎng),在30年間的確以百倍計(jì),甚至以萬、億倍計(jì)。對(duì)一線城市的開發(fā)商來說,面對(duì)以百萬計(jì)的千萬富翁,將商品房視同魚翅來銷售,也并不缺少市場(chǎng),財(cái)富只是在商品房市場(chǎng)進(jìn)行了一次分配和轉(zhuǎn)移。房?jī)r(jià)未必算高。但這樣的價(jià)格,對(duì)眾多收入只有統(tǒng)計(jì)部門公布的平均數(shù)的居民而言,只能用瘋狂來形容。
但開發(fā)商不需要考慮購(gòu)買者資金來源的合法性和合理性,其理性的選擇是滿足市場(chǎng)需要、賺取利潤(rùn)。
四
通脹因素會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,同樣也決定著房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌。
在經(jīng)濟(jì)衰退期間,構(gòu)成住房成本的土地、建材及人工等價(jià)格會(huì)下降,房?jī)r(jià)因此下降并不奇怪。2008年底,建筑鋼材價(jià)格比年中最高點(diǎn)下跌了40%,其30年來幾十倍的漲幅也要砍掉一半。一線中心城市的房?jī)r(jià)走勢(shì),更取決于那些富裕者在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的收入狀況,取決于維持高房?jī)r(jià)的購(gòu)買力是否能夠持續(xù)。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因?yàn)橥赓Q(mào)衰退而停滯,房地產(chǎn)的繁榮就必須暫時(shí)休整,如美國(guó)今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣。
長(zhǎng)遠(yuǎn)而言,中心城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)則取決于居民收入、全社會(huì)資源配置是否均衡,如果沒有根本性的改變,全球金融危機(jī)之后的我國(guó)中心城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲。這與城市化沒有關(guān)系,因?yàn)槌鞘谢皇谴蟪鞘谢?不是人人都要住在城市里、都要住在大城市里。 |