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近期樓市僵局漸露松動(dòng)跡象，而就在房價(jià)走向再度引發(fā)熱議之際，國家第三次調(diào)整住房制度的擬訂稿浮出水面。據(jù)報(bào)道，擬訂稿提議國家支持有條件的城鄉(xiāng)居民改善居住條件、購置第二套住房，并對(duì)第二套住房擠占城市公共資源的情況進(jìn)行必要的限制。
由此可見，此次住房制度調(diào)整重在鼓勵(lì)住房需求向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，將農(nóng)村宅基地制度與城市住房制度接軌，通過盤活農(nóng)村土地資源、增加土地供給等措施引導(dǎo)房價(jià)回歸合理區(qū)域。這份擬訂稿的出爐體現(xiàn)出政府限制城市中心區(qū)域房產(chǎn)投機(jī)行為的態(tài)度，對(duì)于扭轉(zhuǎn)城市供地規(guī)模和市場結(jié)構(gòu)具有積極意義，有助于房價(jià)回歸理性。
在樓市初現(xiàn)“小陽春”狀況時(shí)，啟動(dòng)第三次住房制度改革頗具現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。但除了啟動(dòng)農(nóng)地供給增量外，要想促成房價(jià)真正回歸合理，還需要一攬子的全面制度配合。
經(jīng)歷了一年多僵局之后，近期在開發(fā)商各種“促銷讓利”的舉措刺激下，一些剛性需求開始出手購房，由此促成了當(dāng)下看似較為活躍的樓市交投。以上海為例，在剛剛過去的3月份，全市一手商品住宅成交量呈井噴態(tài)勢(shì)，新建商品住宅成交面積約151萬平方米，相比2月份的79萬平方米幾乎翻倍。但應(yīng)看到的是，這些成交量多集中在前期降價(jià)幅度較大的區(qū)域，一旦開發(fā)商順勢(shì)醞釀漲價(jià)，購房需求就有可能受到壓制。畢竟就居民的收入水平而言，目前樓市價(jià)格水平仍處于高位。年輕人要想實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，往往要窮盡包括雙方父母在內(nèi)三個(gè)家庭的多年積蓄，而過高的房價(jià)不僅意味著湊齊首付房款的一時(shí)艱辛，還意味著歸還按揭所造成的長期經(jīng)濟(jì)壓力。支付能力的弱化已經(jīng)決定了剛性市場需求并不具備持續(xù)能力。
事實(shí)上，房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌被制約的主要癥結(jié)在于地價(jià)高企。有報(bào)道顯示，由于之前房地產(chǎn)繁榮期過高的地價(jià)定位，在多數(shù)區(qū)域的房價(jià)成本中，地價(jià)所占比重已經(jīng)高達(dá)50%以上。而地價(jià)高企的重要原因則在于地方政府賣地生財(cái)?shù)臎_動(dòng)。目前的財(cái)政分權(quán)體制向中央財(cái)政傾斜，地方政府承擔(dān)了過多的責(zé)任卻沒有財(cái)力支撐。從全國來看，地方政府享有財(cái)權(quán)的30%，而其承擔(dān)的各項(xiàng)事務(wù)則占70%。錢少而事多，導(dǎo)致地方政府對(duì)房地產(chǎn)等創(chuàng)利大戶以及由此而來的預(yù)算外收入形成高度依賴。
就此而言，擬訂稿所鼓勵(lì)的在農(nóng)村購買第二套住房將有助于緩沖地價(jià)高企的矛盾。在政策的引導(dǎo)下，一旦住房需求向農(nóng)村蔓延，則意味著可供開發(fā)商選擇的地域擴(kuò)容，地方政府的土地供給增加，其資金壓力也能隨之緩解。從這個(gè)角度講，國家此次住房制度的調(diào)整頗具積極意義。然而，這一積極意義的發(fā)揮在現(xiàn)實(shí)中將會(huì)受到制約。時(shí)下，地方政府控制著土地出讓的單方供給權(quán)。對(duì)于開發(fā)商而言，地方政府還是土地供給的獨(dú)家壟斷者，因此在價(jià)格談判中具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商低價(jià)拿地仍然非常困難。
所以，實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)的對(duì)等才是樓市價(jià)格全面回歸理性的關(guān)鍵。而伴隨著當(dāng)前地方政府債券的開閘，改革推進(jìn)的曙光漸行漸近。試想，如果以此為契機(jī)，進(jìn)一步拓寬地方財(cái)政收入來源、完善各級(jí)政府財(cái)政分配結(jié)構(gòu)，讓地方債形式從權(quán)宜之計(jì)變?yōu)橐?guī)范化的融資渠道，并以經(jīng)濟(jì)繁榮期的稅收回報(bào)作為償債保障。由此，相對(duì)充裕的地方政府財(cái)政將會(huì)徹底與房地產(chǎn)開發(fā)脫鉤，最終能夠以更低的稅費(fèi)成本控制房價(jià)畸高。有鑒于此，作為國家層面的住房體制改革，相關(guān)的設(shè)計(jì)方案還應(yīng)當(dāng)更加深入和全面。目前，解決好地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)對(duì)等問題，才能為住房市場公平化奠定實(shí)質(zhì)性的基礎(chǔ)。 |