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《土地管理法》的修訂將在年內(nèi)審議。一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》的文件,開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”。其中最受人關(guān)注的關(guān)于住宅70年大限到期后續(xù)期問題,用“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動(dòng)續(xù)期”,其預(yù)留操作空間的用意明顯。
根據(jù)
“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”,當(dāng)然既可能有償也可能無償,等于是把最終決定的權(quán)力交還給了政府。因?yàn)椤皣矣嘘P(guān)規(guī)定”是一個(gè)非常模糊的表述,從人大通過的法律到國務(wù)院通過的法規(guī)乃至到部委制定的行政規(guī)章,應(yīng)該都屬于這個(gè)范疇。倘若這一條款通過,那么,到時(shí)候只要相關(guān)部委出臺(tái)一個(gè)有關(guān)續(xù)期問題的文件,可能都不需要經(jīng)過人大審議批準(zhǔn)了。
70年后,我們的房子在哪里？我們的住宅在70年后會(huì)不會(huì)成為沒有土地使用權(quán)的“空中樓閣”？這一直是盤亙?cè)诠娦念^的嚴(yán)重憂慮。毋庸諱言,在現(xiàn)有法律意義上,業(yè)主對(duì)房屋所擁有的實(shí)際產(chǎn)權(quán)是相當(dāng)不完整的,雖然2007年10月1日起施行的
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定是“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”,但是,只要這一核心問題不早日予以法律明確,《物權(quán)法》對(duì)于房屋物權(quán)的保護(hù)作用也將嚴(yán)重虛弱化。不再繼續(xù)擱置或回避這一核心問題,對(duì)于穩(wěn)固公眾信心將起到非常重要的作用;尤其是在金融危機(jī)背景下,早日明確這一問題,實(shí)際也是對(duì)公眾消費(fèi)信心的一種有力提振。
事實(shí)上,明確住宅70年大限之后的續(xù)期問題,既是現(xiàn)有房產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)理性化的前提,也是公眾合理規(guī)劃個(gè)人住房消費(fèi)的前提。如果住宅70年后續(xù)期是有償?shù)?那么現(xiàn)有部分二手房的交易價(jià)格顯然大大偏高,土地的已使用年限必須及時(shí)記入折舊,否則現(xiàn)有房產(chǎn)交易就難以理性。而且,現(xiàn)在有些商品房的土地使用權(quán)本身規(guī)定就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于70年,加上開發(fā)耗費(fèi)的時(shí)間,業(yè)主的土地使用年限已經(jīng)縮水。也就是說,住宅70年使用權(quán)的續(xù)期問題,并不是一個(gè)遙不可及的權(quán)利實(shí)現(xiàn)問題。
此外,與汽車正好相反,人們普遍將投資房產(chǎn)作為資產(chǎn)增值保值的手段,可是如果70年后必須有償續(xù)期,房子也很有可能成為和汽車一樣的“消耗品”、“貶值品”。在計(jì)算是買房合算還是租房合算的時(shí)候,70年后續(xù)期是有償還是無償,如果有償具體金額會(huì)是多少,無疑都將是一個(gè)重要的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)。
正因?yàn)槿绱?如果我們繼續(xù)對(duì)本來應(yīng)作為理性交易之前提的核心問題采取模糊擱置策略,那么公眾對(duì)房產(chǎn)的投資將無異于一種盲人摸象式的賭博行為。政策的不穩(wěn)定性和不可知性,同時(shí)還會(huì)讓政府部門陷入一種尷尬的道德困境:事先不把規(guī)則交代清楚,等公眾全部參與其中再來公布規(guī)則,難免會(huì)有
“誘騙”之嫌疑。
如上所述,明確住宅70年后的續(xù)期辦法,既是房產(chǎn)交易理性化的前提要素,也是政策穩(wěn)定性的必然要求,不應(yīng)該繼續(xù)擱置問題,回避矛盾,而是應(yīng)該借助《土地管理法》的修訂機(jī)會(huì),讓利益各方充分參與討論,爭(zhēng)取一次性辨明,最終形成共識(shí)并明確寫入法律條文。 |