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目前，房貸份額最大的中、農(nóng)、工、建四大銀行已出臺政策，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。
但據(jù)《東方早報》今日報道，具體到每個客戶的執(zhí)行卻依然有點“難”——首套、普通自住、貸款余額、信用記錄都成了一座座大山。
通過記者對滬上四大行的求證，僅建行上海分行已正式開始受理存量房貸客戶的申請，受理期限為1月4日到2月22日，至于工行總行則表示尚未有具體細(xì)則可公布，預(yù)計近期將公布。
建行存量房貸客戶需要帶齊資料，到貸款經(jīng)辦行提交貸款利率調(diào)整申請，如能否獲得最低7折的優(yōu)惠利率，則需銀行審核。
有媒體報道，有的銀行則要求，客戶需主動與相關(guān)房貸部門聯(lián)系，提供書面證明，然后再等待銀行選擇。其實這一冗長繁復(fù)的操作流程并無必要，因為銀行只要在已有的存量房貸客戶中選擇符合條件者自動升級為7折房貸即可，這樣既免去了客戶準(zhǔn)備材料、跑腿銀行之苦，同時也規(guī)避了銀行操作冗余及可能出錯的問題。另外，將前期享有8.5折基準(zhǔn)利率房貸優(yōu)惠作為前置條件，實際上大大收窄了可享受新政優(yōu)惠的存量房貸客戶群體。
盡管各銀行的優(yōu)惠條件語焉含糊，但通過分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房貸客戶都可享受。某股份制銀行風(fēng)險管理部人士告訴早報記者，“再說回來，如果所有人都享受7折，銀行也吃不消。”
為何銀行要在目前政府大力倡導(dǎo)擴(kuò)大內(nèi)需，明確第二套房貸優(yōu)惠政策的大前提下，對存量房貸優(yōu)惠“猶抱琵琶半遮面”呢？其真正的目的已經(jīng)表露：“如果所有人都享受7折，銀行也吃不消。”我以為，這種態(tài)度是有依據(jù)的：
其一，從新政給銀行帶來的收益來看，房貸優(yōu)惠雖然在宏觀層面上能刺激房市、拉動內(nèi)需，但是從單一銀行微觀層面來看，不僅無間接利益可求，而且還會影響其直接經(jīng)濟(jì)收益。從目前披露的情況來看，滿足7折優(yōu)惠房貸要求的客戶主要是銀行目前風(fēng)險最小、收益最為穩(wěn)定的客戶群。這部分客戶的還款能力毋庸置疑，但是提供優(yōu)惠房貸之后，這些客戶是否會將資金投入與銀行利益密切相關(guān)的領(lǐng)域，尚不得而知。
就拿目前中央與地方政府大力支持的房地產(chǎn)市場來說，目前左右購房者決定的主要因素，是國際金融危機(jī)沖擊帶來的預(yù)期薪酬水平的降低,以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來存在明顯的下行空間，這是單純依靠降低房貸利率所無法解決的。存量房貸客戶在享受到銀行優(yōu)惠房貸的同時，依然會保持對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度。
其二，從新政給銀行帶來的風(fēng)險性來看，房貸優(yōu)惠是在國際金融危機(jī)不斷深化蔓延至實體經(jīng)濟(jì)時期提出的，這就給予了這項看似尋常的新政以不同的政策背景。本身在金融危機(jī)時期已經(jīng)經(jīng)受了直接損失沖擊的銀行機(jī)構(gòu)自然對這一時期的金融風(fēng)險倍加謹(jǐn)慎，再加上當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場在未來1-2年內(nèi)景氣度不可能存在大幅上升的空間，銀行對房市相關(guān)領(lǐng)域的資產(chǎn)保持高度的警惕也在所難免。
正是基于風(fēng)險與收益方面的考慮，銀行作為獨立核算的市場參與主體，對于政府倡導(dǎo)的拯救房市新政出現(xiàn)明為推廣、實則“遲延”的存量房貸優(yōu)惠行動在所難免。有鑒于此，政府應(yīng)在消除銀行經(jīng)營顧慮、提升其優(yōu)惠政策信心與收入方面有所作為。如完善存款保險制度，對于銀行提供的首套7折優(yōu)惠房貸給予更多的保障，事實上，這部分客戶也是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶群之一，其還款能力和意愿還是有相當(dāng)保障的。
此外，可提高銀行提供優(yōu)惠房貸后的期望收益。如規(guī)定享受存量房貸優(yōu)惠政策的客戶必須優(yōu)先到同一銀行辦理與房貸相關(guān)業(yè)務(wù)，即通過未來業(yè)務(wù)綁定拓展銀行的盈利空間。相信通過給予銀行更多自主獲利的機(jī)會，那么在現(xiàn)有狀況下，銀行對于擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)存量房貸的積極性也將會大大提高。 |