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這幾天，深圳樓市居民住房按揭貸款斷供被熱炒得十分。從媒體掛出來標(biāo)題來看，該事件是如何嚴(yán)重，嚴(yán)重到如何影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、如何影響國內(nèi)商業(yè)銀行體系、如何影響國家的金融安全。但實(shí)際上，深圳樓市按揭貸款斷供僅是個(gè)孤案。假定真的出現(xiàn)這樣事情，也不值得大驚小怪。
因?yàn)椋凑?007年上半年深圳房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲時(shí)深圳領(lǐng)導(dǎo)人所言，深圳的房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展的，房價(jià)上漲是因?yàn)橛芯用竦淖宰⌒枨蟆０凑账峁┑男畔ⅲ?dāng)時(shí)深圳的房地產(chǎn)市場交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地產(chǎn)市場交易基本上居民的自住需求，那么即使是從年初以來，深圳房價(jià)下跌了30%，它對(duì)這些自住需求的居民住房是不會(huì)造成多少影響。
因?yàn)椋用褓徺I的住房基本上是自住的，那么房價(jià)的上漲或下跌，除了對(duì)居民有少許的財(cái)富效應(yīng)之外，對(duì)居民消費(fèi)的效應(yīng)既不能多也會(huì)減少。最近，深圳的房價(jià)下跌并不能夠改變已購買住房居民的房子基本效用。因此，在住房按揭貸款沒有增加或減少的情況下，除非少數(shù)居民會(huì)碰到突發(fā)性的事件，我想沒有一個(gè)居民隨意選擇斷供的。因?yàn)椋@樣做，受到傷害的最大的是居民自己。既斷供的居民戶不僅要承受已支付首付的損失、要承受已供款的損失及住房交易費(fèi)用的損失，而且會(huì)損毀個(gè)人信用記錄。可以說，在逐漸完善與發(fā)達(dá)的個(gè)人信用體系下，個(gè)人信用不良記錄對(duì)未來個(gè)人與商業(yè)銀行發(fā)生往來關(guān)系會(huì)制造許多障礙。在這樣的情況下，除非迫不得已，沒有哪個(gè)購買自住房者會(huì)選擇按揭貸款斷供的。因?yàn)椋浯鷥r(jià)與成本太高。
對(duì)于投資性購房者，一則按照深圳領(lǐng)導(dǎo)的說法，其比重不高，即使這些投資者要斷供，對(duì)整個(gè)深圳的影響也十分小。二則投資性購房者斷供的節(jié)點(diǎn)應(yīng)該是房價(jià)下跌在其要還銀行的按揭貸款與住房的市值均衡點(diǎn)上。如果要還銀行貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房市值，投資者斷供的可能性較大。但是投資者是否斷供還得由他對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)期來決定。如果預(yù)期房價(jià)下跌只是短期的，那么其斷供的機(jī)率不大。如果他預(yù)期房價(jià)下跌會(huì)持續(xù)并且幅度過大，那么他可以會(huì)選擇斷供。三是如果投資違規(guī)操作，比如零首付、低比重首付等，那么只要房價(jià)有一定的調(diào)整，這些投資者就可能選擇斷供。但是，這是政府打擊的對(duì)象。這種情況不會(huì)輕易暴露出來。因此，住房投資者的斷供不是隨意看到房價(jià)下跌就斷供，其一定會(huì)考慮相應(yīng)有形及無形成本。住房投資者同樣不是迫不得已條件下是不會(huì)選擇斷供的。
這就是為什么說斷供是一個(gè)孤案，無論是消費(fèi)者還是投資者選擇這種方法的人很少。比如在香港，在嚴(yán)重負(fù)資產(chǎn)1997-2003年，根本就沒有多少人會(huì)選擇斷供的。因?yàn)椋坏┻@樣的情況發(fā)生，就得影響個(gè)人一生的生活。特別是在中國誠信制度逐漸完善的市場中，這種斷供的情況發(fā)生對(duì)個(gè)人經(jīng)濟(jì)生活會(huì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。
有人認(rèn)為，隨著深圳房價(jià)下跌，深圳短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)斷供潮。因?yàn)椋谒磥恚?005年到2007年之間深圳房地產(chǎn)市場的投資者比例在35%左右。而投資者的比重過高，只要房價(jià)下跌過快，就會(huì)讓這些投資者面臨著斷供的危險(xiǎn)。
在這里有幾個(gè)概念得分析清楚，一是從2005年7月到2007年7月，深圳的房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲多少，而近一年來深圳的房價(jià)又下跌了多少。而近一年來下跌幅度往往低于前兩年上漲幅度時(shí)，那么房地產(chǎn)投資者斷供的愿意就不會(huì)太大，因此，房價(jià)下跌根本就沒有到這些投資者止損點(diǎn)。只不過，對(duì)于2007年上半年進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資者來說，其房價(jià)炒得過高，泡沫成分過大，因此，其面臨的斷供的風(fēng)險(xiǎn)也就較大。但無論是從時(shí)段來分，還是從比重來分，這個(gè)時(shí)期進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資者比重不會(huì)太大。因此，即使這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)投資者都選擇斷供，也不至于形成斷供潮，因?yàn)槠淙藬?shù)十分有限。而且即使是這個(gè)階段進(jìn)入市場投資者，也并不是每一個(gè)人都會(huì)選擇斷供的。這就是為什么即使出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率不足1%。所以，所謂深圳出現(xiàn)斷供潮只是虛張聲勢，而不是什么大不了的事情。因?yàn)椋鳛橐粋�(gè)孤案，商業(yè)銀行早就有所準(zhǔn)備。因此，銀行這些非預(yù)期的損失早就用銀行資本覆蓋了。這也就是為什么有人稱將出現(xiàn)斷供潮商業(yè)銀行能夠處世不驚。
在這里，市場上流行一種錯(cuò)誤觀念要得以糾正。在不少人看來，如果出現(xiàn)斷供潮，其風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行要承擔(dān)，投資者也可承擔(dān)，但這對(duì)自住性購房者不公平。其實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)稱性，對(duì)自住性購房者來說也是一樣的。但是，對(duì)于自住性購房者來說，即使房價(jià)下跌，由于其收入水平?jīng)]有改變，其斷供的可能性不會(huì)太大；假定所謂自住性購房者要選擇惡性斷供，認(rèn)為這樣是有利可圖，那么這種自住性購房者已經(jīng)轉(zhuǎn)換為投資者，其角色選擇不同，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。
還有，假定深圳真的出現(xiàn)所謂的斷供潮會(huì)不會(huì)向全國蔓延而影響中國經(jīng)濟(jì)及金融體系。其實(shí)，這種擔(dān)心是沒有必要的。因?yàn)椋捎诜康禺a(chǎn)是不產(chǎn)動(dòng)，房地產(chǎn)市場都是一個(gè)個(gè)分割的市場。因?yàn)椋谶@些不同的市場，其房地產(chǎn)市場的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前許多二、三線城市房地產(chǎn)市場的價(jià)格而言，由于這些城市房價(jià)上漲幅度不大，因此，其調(diào)整要到商業(yè)銀行承受風(fēng)險(xiǎn)的程度還有很大空間。也就是說，要讓全國房價(jià)普跌到商業(yè)銀行承受風(fēng)險(xiǎn)的程度還有很大距離或大量負(fù)資產(chǎn)業(yè)主出現(xiàn)。因此，近期國內(nèi)出現(xiàn)全國性斷供潮幾乎不可能。
總之，深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生，即使發(fā)生了也不過是幾個(gè)孤案，不值大驚小怪，也不要用這種斷供潮來要挾政府來改變目前的房地產(chǎn)市場政策，讓中國房地產(chǎn)市場重新成為一個(gè)炒作投機(jī)的市場，讓房地產(chǎn)開發(fā)商大獲暴利。 |