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| 2007-10-30 作者：鮑益眾 來源:中華工商時報 |
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“個人集資建房”一經(jīng)提出就受到極大的關(guān)注，尤其是中低收入者眼看房價節(jié)節(jié)攀升，房子離自己越來越遠，正處于灰心和認命的時候，“個人集資建房”的思路猶如一顆耀眼的星星，加上各種途徑對“個人集資建房”廣告式的宣傳，確實令人鮮血沸騰，熱情高漲。比如：比同地段的普通商品房便宜30%，可以節(jié)省開發(fā)商的利潤，不存在銷售問題，省去了相當大金額的廣告費和銷售成本等等，描繪了一幅令人神往景象。但在目前的政策條件下，個人集資建房的實現(xiàn)還有一定難度。
首先就是參加土地拍賣的資格問題，在國家沒有允許個人集資者可以參與土地招投標的政策出臺之前，“個人集資建房”就不可能成為真正意義上的個人集資建房。因為從源頭上就斷了個人或者個人集資聯(lián)盟獲得地塊的可能。于是一些個人集資建房者“創(chuàng)造性”地想出了以房地產(chǎn)開發(fā)公司名義參加土地出讓招投標。他們自認為購地款是由個人集資出的，就想當然認為這是個人集資者拿到地了，這種想法非常幼稚，因為《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等都是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序而出臺的，并規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當具備的條件，諸如：1000萬元的注冊資本；獲取開發(fā)資質(zhì)證書并且不能越資質(zhì)等級開發(fā)；經(jīng)營管理人員、技術(shù)人員、財務(wù)人員等都有人數(shù)和職稱要求；商品房預(yù)售登記和備案等一系列規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的規(guī)定。也就是說，雖然個人集資建房者出資金，但由房開公司出面獲得的出讓地塊，并且出讓金也是以房開公司名義支付的，今后所有申報手續(xù)都是以房開公司報的，那么在法律意義上這就是房地產(chǎn)開發(fā)行為，而不是個人集資建房。因此也就不可能免去銷售環(huán)節(jié)和有關(guān)稅費。
房地產(chǎn)開發(fā)要有一定的要求，房地產(chǎn)公司作為一個行業(yè)要符合相關(guān)的法律法規(guī)程序，不是任何個人或企業(yè)只要有資金就可以不注冊房開公司而從事房地產(chǎn)開發(fā)。
其次，如果允許“個人集資建房”通過房地產(chǎn)開發(fā)公司運作，那么勢必會破壞正常的房地產(chǎn)市場秩序。房開商同樣可以組織人員以公司的名義進行所謂的“個人集資建房”，就可省下很多開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)和稅收，同時房開商經(jīng)驗、實力等方面都比“個人集資建房”組織者強，操作更為方便，但由此造成的后果是國家的利益受到損失。
要解決個人集資建房首先要獲得政策法規(guī)的支持，使個人集資建房合法化。其次必須要根據(jù)相關(guān)政策制定個人集資建房者的入盟審核制度和房屋交付后的上市交易年限。入盟審核制度要體現(xiàn)個人集資建房的特點，從真正自住的中低收入無房戶中選取，而不能像現(xiàn)在誰都可以報名。設(shè)定個人集資房上市交易年限是體現(xiàn)自住的最好辦法，同時也避免了與房開商品房交易的沖突，解決了個別人借個人集資建房之名，行房產(chǎn)投機之實，從而成為賺取更大利潤又可規(guī)避有關(guān)稅費的“第二房開公司”的問題。 |
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