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如果政府補(bǔ)貼的保障型住房只租不售，將使政府用于住房解困上的財(cái)政資金陷入無法循環(huán)的境地。允許和鼓勵(lì)符合條件的低收入居民購(gòu)買經(jīng)適房，對(duì)于個(gè)人、政府、社會(huì)、市場(chǎng)來說都有利。
在解決低收入家庭住房困難問題上，有的專家學(xué)者提出保障型住房只租不售的意見，這個(gè)意見在抑制炒樓、保證靈活解決經(jīng)濟(jì)困難戶住房需要方面，有其合理性。但綜合考慮，筆者以為不宜一概而論，還是根據(jù)實(shí)際情況宜租者則租，宜售者則售，以租售兩種方式同時(shí)進(jìn)行為好。
出租廉租房是解決經(jīng)濟(jì)困難群體住房問題的重要途徑。向住房困難和經(jīng)濟(jì)困難戶提供合適的住房，當(dāng)承租戶的經(jīng)濟(jì)收入超過享受廉租房條件時(shí)，可以收回出租住房，規(guī)定一定時(shí)限讓其另覓住所搬離，暫時(shí)不能遷移者相應(yīng)提高租金。政府收回廉租房讓其他困難戶入住，充分運(yùn)用廉租房公用資源，有作為周轉(zhuǎn)房之用等靈活操作的好處。
當(dāng)然，廉租房也存在“不好”的地方，一是廉租房管理成本較高，房屋日常管理和維護(hù)成本不低，如果收取物業(yè)管理費(fèi)僅此一項(xiàng)可能高出廉租房租金水平。另外，保證廉租房入住者符合標(biāo)準(zhǔn)，必須進(jìn)行準(zhǔn)入審查和常規(guī)年審，分期訂立租賃合同，發(fā)現(xiàn)超過限定標(biāo)準(zhǔn)的住戶要催辦加收租金手續(xù)，或讓其搬出廉租住房還需要支付大量人力物力。而且，廉租房通常是一平方米住房只收一元象征性租金，這個(gè)租金水平僅市場(chǎng)上商品住房租金的十幾分之一或二十分之一。過于大量的廉租房將使政府難以持久維持。有人甚至提出這類政府大量補(bǔ)貼的住房要占住房總供應(yīng)量的70%，如是，則恐怕要回到房改前那種公房實(shí)物分配，政府、企業(yè)包袱越來越重，而全社會(huì)住房供應(yīng)日益萎縮的景況。如果政府補(bǔ)貼的保障型住房只租不售，將使政府用于住房解困上的財(cái)政資金陷入無法循環(huán)的境地，對(duì)許多急需過渡性住房的新參加工作的年輕人和新調(diào)入本市工作的人才，政府難以提供及時(shí)幫助。從海外例子看，一些廉租房通過一段時(shí)間還是向承租戶出售，既滿足住戶需要，也減輕政府負(fù)擔(dān)，部分廉租房最終走上低價(jià)出售途徑來解套，是解決社會(huì)的“沉沒資本”和政府的財(cái)政“負(fù)累”的重要途徑。
出售政府保障型住房即經(jīng)濟(jì)適用房，有其符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律、容易管理的好處。首先，經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)主要是依據(jù)建筑造價(jià)加低利潤(rùn)（一般是3%）而定的保本原則，出售經(jīng)適房可以及時(shí)回收大部分房屋建造成本，投入下一輪住房建設(shè)，形成良性循環(huán)。其次，經(jīng)適房是政府補(bǔ)貼地價(jià)和部分稅費(fèi)的，可以視為向低收入群體的福利性資助，不會(huì)構(gòu)成社會(huì)的沉重負(fù)擔(dān)。政府土地收入本來就應(yīng)是取之于民用之于民，人們擔(dān)心出售保障型住房會(huì)引起炒樓、變賣盈利的行為，其實(shí)大可不必。因?yàn)槲飿I(yè)重要的是依法登記才能取得合法產(chǎn)權(quán)，受到法律保護(hù)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)可以依法征收政府當(dāng)初的補(bǔ)貼部分，并征收增值稅，讓轉(zhuǎn)移房產(chǎn)者基本無利可圖。對(duì)出租或長(zhǎng)期空置經(jīng)適房者，可以采取政府回購(gòu)或加稅的辦法控制。
住房是人們主要或者是最大的家庭財(cái)產(chǎn)，古賢有云，無恒產(chǎn)者無恒心。對(duì)于未參加過任何形式房改、未買過集資房等的住房困難低收入家庭，允許他們購(gòu)買經(jīng)適房也是政府保障住房的一種合理補(bǔ)償，是一種人性化措施。何況，經(jīng)適房售價(jià)雖然比時(shí)下商品房?jī)r(jià)格低一半左右，但比當(dāng)年房改房的價(jià)格要高得多，可能達(dá)到十倍左右，也不是可以輕易買下來的，可以鼓勵(lì)低收入家庭不斷努力取得自有產(chǎn)權(quán)的住房。經(jīng)適房成本要依照建筑及配套成本來計(jì)價(jià)，并非實(shí)物分房，也不是福利分房。因此，允許和鼓勵(lì)符合條件的低收入居民購(gòu)買經(jīng)適房，對(duì)于個(gè)人、政府、社會(huì)、市場(chǎng)來說都有利。
（廣州市社科院研究員） |