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[專(zhuān)欄]透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)（四）
自4月中旬開(kāi)始的新一輪調(diào)控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了軒然大波。在北京、上海、深圳這些一線(xiàn)城市，投資客的心理預(yù)期一落千丈，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。但是，與投資客的迅速轉(zhuǎn)向不同的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度仍然堅(jiān)挺，大多數(shù)新樓盤(pán)還未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
回顧上一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，在數(shù)條政策相繼出臺(tái)后，半年多的時(shí)間各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大跌幅。其后，直到金融危機(jī)期間出臺(tái)了刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)才實(shí)現(xiàn)V字型反彈。而在這一輪調(diào)控中，房地產(chǎn)商的口氣明顯比上次強(qiáng)了許多，“堅(jiān)持一年沒(méi)有問(wèn)題”等言論屢現(xiàn)報(bào)端。開(kāi)發(fā)商力挺房?jī)r(jià)到底在賭什么？接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與調(diào)控政策已陷入深度博弈，部分開(kāi)發(fā)商敢于力挺房?jī)r(jià)，賭的就是政策調(diào)整、房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈以及消費(fèi)者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的小算盤(pán)究竟能否如愿，內(nèi)要看地產(chǎn)商的資金狀況，外要看政策的持續(xù)力度。
一賭 政策力度到底能持續(xù)多久？
對(duì)于這輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策理解，不同利益階層之間可謂相去萬(wàn)里。普通市民翹首企盼的是房?jī)r(jià)可以回歸到可以承受的位置，開(kāi)發(fā)商則毫不隱晦地表達(dá)了他們的抵觸情緒。
在別的開(kāi)發(fā)商都在閉門(mén)研究如何化解政策危機(jī)時(shí)，國(guó)企地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)再次跳到人前放言，“如果開(kāi)發(fā)商縮減投資量，以目前的資金狀況來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持一年沒(méi)有問(wèn)題”。這位無(wú)畏的大佬還直言自己是“全國(guó)人民最憎恨的第三個(gè)人”。不過(guò)，對(duì)任志強(qiáng)的行為藝術(shù)，也有善意的解讀，任總是有意挑起公眾情緒、渲染開(kāi)發(fā)商與全社會(huì)的對(duì)立，從而幫助政府強(qiáng)化政策張力，讓這一輪調(diào)控不會(huì)虎頭蛇尾。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)更是個(gè)政策市。就拿北京的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，2002年、2003年的房?jī)r(jià)其實(shí)比2000年還低，為什么？因?yàn)楫?dāng)時(shí)北京推出了大量的經(jīng)濟(jì)適用房，不僅拉低了均價(jià)也拉低了周邊的房?jī)r(jià)。”北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的一位資深經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者說(shuō)，新政策對(duì)投資性購(gòu)房的打擊很大，這在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯，現(xiàn)在只能寄希望于政策風(fēng)暴趕緊結(jié)束了。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商也在賭地方政府，看地方政府會(huì)怎么做，如果地方政府透露出政策要松動(dòng)的信號(hào)，那開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不會(huì)降房?jī)r(jià)。”
不過(guò)，從“抑制”到“遏制”，政府的這輪“最嚴(yán)厲”調(diào)控表現(xiàn)出了不同以往的決心。最近，有消息稱(chēng)，國(guó)家發(fā)改委也正在牽頭起草更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，力度和范圍都將大于4月中旬出臺(tái)的“新國(guó)十條”。其實(shí)，仔細(xì)回想開(kāi)發(fā)商在這輪調(diào)控、上輪調(diào)控中的言論，不論是時(shí)不時(shí)拋出“銀行先死、開(kāi)發(fā)商再死”，還是時(shí)不時(shí)地借媒體拋出“地產(chǎn)調(diào)控將引發(fā)經(jīng)濟(jì)崩潰”的言論，這種對(duì)既有政策的威脅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常博弈的框架，但同樣也反映了開(kāi)發(fā)商群體對(duì)政策的恐懼。
在開(kāi)發(fā)商的口中，房地產(chǎn)的符號(hào)意義已經(jīng)外延到中國(guó)經(jīng)濟(jì)，而在普通市民的心目中，房?jī)r(jià)的符號(hào)意義幾近等同于民生、社會(huì)情緒和有尊嚴(yán)的生活。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央政府已經(jīng)把著眼點(diǎn)單純從“經(jīng)濟(jì)”，逐步轉(zhuǎn)移到“民生”等領(lǐng)域上來(lái)。在這一大背景下，應(yīng)該意識(shí)到，房地產(chǎn)新政遠(yuǎn)非一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策這么簡(jiǎn)單，政府所能承受的政策成本也遠(yuǎn)非開(kāi)發(fā)商想象得那么低。
二賭 房?jī)r(jià)能否再次暴漲
開(kāi)發(fā)商敢于力挺房?jī)r(jià)底氣還來(lái)自對(duì)房?jī)r(jià)再次上漲的預(yù)期，這兩年的房地產(chǎn)調(diào)控似乎一直難以擺脫“越調(diào)越高”的尷尬。不少開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀地預(yù)期，這輪“最嚴(yán)厲的調(diào)控”也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心對(duì)25家知名房企的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有一半以上的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為這次調(diào)控在短期內(nèi)是有效的，但當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)低迷并影響經(jīng)濟(jì)增速時(shí)，政策會(huì)掉頭，并會(huì)出現(xiàn)下一輪報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。
最近一次的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲發(fā)生在去年。在此之前的2007年至2008年，國(guó)家出臺(tái)了包括收緊房貸在內(nèi)的一系列的調(diào)控政策，樓市降溫。然而，隨著金融危機(jī)的到來(lái)，政策發(fā)生了轉(zhuǎn)向，國(guó)家開(kāi)始刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得報(bào)復(fù)性上漲終于在2009年下半年爆發(fā)。
有部分地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)新政是在打壓需求。“未來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，最主要的原因是現(xiàn)在所有的政策幾乎都是在打壓需求，而不增加供應(yīng)。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，需求是相對(duì)穩(wěn)定的，如果現(xiàn)在的需求都積累到了將來(lái)，那么以后就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，從而再次推高房?jī)r(jià)。他認(rèn)為，現(xiàn)在政府出臺(tái)的調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)是為了保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，不是打擊成交量。如果成交量持續(xù)萎縮，對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展不利。
不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)新政打壓需求的觀點(diǎn)，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)評(píng)論人士的看法恐怕更為客觀。“新政打擊的是投機(jī)需求，而非剛性的自住需求，這一點(diǎn)必須清醒認(rèn)識(shí)。”著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飆升主要是由投資需求引發(fā)的，當(dāng)投資者看到未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益，不再出手購(gòu)房，以投資者支撐的產(chǎn)品定價(jià)體系就會(huì)瓦解，屆時(shí)房地產(chǎn)將從消費(fèi)品定價(jià)取代投資品定價(jià)。只要調(diào)控能夠持之以恒，那么房?jī)r(jià)下行也將是必然。
對(duì)于房?jī)r(jià)是否會(huì)報(bào)復(fù)性反彈？“不用擔(dān)心，不可能出現(xiàn)”。社科院金融研究所研究員易憲容在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，這輪調(diào)控很明確，如果真的出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲，一定會(huì)馬上出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策。
“過(guò)去每一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都無(wú)法達(dá)到效果，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，就在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策取向一直放在房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上。但這輪調(diào)控政策的取向發(fā)生了改變，是從民生角度來(lái)遏制高房?jī)r(jià)，把國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性提到了前所未有的高度。”易憲容說(shuō)。
“今年面臨的情況不一樣，政府打壓房?jī)r(jià)的決心很堅(jiān)決，開(kāi)發(fā)商即使不輕易降價(jià)，也不會(huì)和政策作對(duì)。如果一旦出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，政府肯定會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，包括物業(yè)稅等。”恒大地產(chǎn)的一位工作人員告訴記者。
不過(guò)，政策雖然“精準(zhǔn)”，但市場(chǎng)還是擔(dān)心政策能否得到有力地執(zhí)行。陸騎麟指出，這一輪的一些調(diào)控政策在2007年時(shí)候都使用過(guò)，但此前由于執(zhí)行不力而效果不好。現(xiàn)在同樣面臨這樣的情況，如果政策不能夠很好地執(zhí)行，那么“最嚴(yán)厲的政策”也會(huì)打折扣。
“雖然存在報(bào)復(fù)性上漲的可能性，但要不出現(xiàn)這種可能性也是很容易的，關(guān)鍵在于政府的決心、力度和對(duì)政策的執(zhí)行能力。”陸騎麟說(shuō)。
三賭 購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理
在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景尚不明朗的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不僅要和政策博弈，還要和購(gòu)房者博弈。正如陳國(guó)強(qiáng)所說(shuō)，這種博弈會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商不會(huì)主動(dòng)地選擇降價(jià)。
“如果購(gòu)房人的預(yù)期都是房?jī)r(jià)會(huì)降，開(kāi)發(fā)商沒(méi)必要把房?jī)r(jià)硬挺在高位。不過(guò)，只要這樣的預(yù)期沒(méi)有‘?dāng)Q成一股繩’，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)太擔(dān)心穩(wěn)住高房?jī)r(jià)會(huì)造成‘有價(jià)無(wú)市’的結(jié)果，這一方面因?yàn)閯傂孕枨蟮拇罅看嬖冢�因?yàn)橘?gòu)房者‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的消費(fèi)習(xí)慣”。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
北京建工地產(chǎn)建都楓景項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人高彬告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，調(diào)控政策是為了控制投資、投機(jī)性的行為，而真正有購(gòu)房需求的還是占大多數(shù)。對(duì)于真正有剛性需求的購(gòu)房者，他們不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的觀望，今年買(mǎi)和明年買(mǎi)的價(jià)格差別不會(huì)有多大，他們只是在看價(jià)格的浮動(dòng)范圍到底會(huì)有多大。
“如果降低房?jī)r(jià)，反而有可能加重購(gòu)房者的觀望情緒；如果保持價(jià)格穩(wěn)定，有剛性需求的購(gòu)房者最終還是會(huì)選擇買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商也就能在這場(chǎng)博弈中勝出了。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說(shuō)。
不過(guò)，市場(chǎng)運(yùn)行的方向，往往是不以開(kāi)發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移的。開(kāi)發(fā)商的算盤(pán)是否能夠如意仍待考驗(yàn)。記者了解到，隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，購(gòu)房者的消費(fèi)預(yù)期已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。最為明顯的例子就是，投資客拋售的新聞屢見(jiàn)不鮮。
在北京南城的某樓盤(pán)，4月份的開(kāi)盤(pán)價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就一售而空，因?yàn)檫@一樓盤(pán)周?chē)耐?lèi)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)高達(dá)4萬(wàn)元/平方米。但記者發(fā)現(xiàn)，僅僅在幾周后，許多房產(chǎn)中介就已經(jīng)掛上了這一樓盤(pán)的信息，不少房主以3.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格出售這一樓盤(pán)的房屋。記者與賣(mài)房人溝通后了解到，這一樓盤(pán)的購(gòu)房人大多是擁有二套房，看到房市政策頻出后，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期大打折扣，想盡早脫手。還好，其中許多人沒(méi)有辦完貸款手續(xù)，只需要找開(kāi)發(fā)商更改底單，就可以把房子轉(zhuǎn)手他人，還不用繳納二手房交易的契稅。
“決定房?jī)r(jià)上限的是投資需求，投資客的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。北京中原的數(shù)據(jù)顯示，‘量?jī)r(jià)齊跌’已經(jīng)成二手市場(chǎng)主流，傳統(tǒng)抗跌區(qū)域也出現(xiàn)松動(dòng)。這一價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)只是時(shí)間問(wèn)題。”一位券商研究員說(shuō)。
根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市二手住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從最近兩周的情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)樓市的成交量已跌至2007年以來(lái)的歷史最低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價(jià)格方面，各地房?jī)r(jià)下跌幅度卻不太明顯，5大城市房?jī)r(jià)跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。 |