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透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)（三）
一邊是調(diào)控頻頻發(fā)力；一邊是樓市高燒不退。2010年以來，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)上漲，且同比漲幅呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢(shì)，從1月份的9.5%擴(kuò)大到4月份的12.8%。即使到了5月份，樓市也是“量跌價(jià)挺”。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的多位專家認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)的購買力成為衡量財(cái)富持有及增值能力的重要標(biāo)桿。在以“房產(chǎn)”為門檻的“財(cái)富拉力賽”中，普通勞動(dòng)者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬，加劇了“貧者愈貧、富者愈富”的社會(huì)經(jīng)濟(jì)分層態(tài)勢(shì)。
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5月15日，浙江杭州一對(duì)相戀已久的80后情侶從“人居展”展廳走出后顯得有些疲憊。新華社記者 韓傳號(hào)
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奧妙 “高杠桿率”催生地產(chǎn)富豪
2000年以來，北京、上海、深圳、廣州等一線城市和二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普漲和暴漲。在高房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)成為中國財(cái)富的代名詞之一，而住房消費(fèi)則成為中國貧富分化最集中、最突出的領(lǐng)域。
《2010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》指出，中國內(nèi)地有87.5萬個(gè)千萬富豪和5.5萬個(gè)億萬元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內(nèi)地富豪數(shù)量的增長(zhǎng)主要依賴三個(gè)方面的因素，即股指上漲、房?jī)r(jià)上漲和GDP的快速增長(zhǎng)。
不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老板。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恒大這些房企的老板輪番地成了中國首富。不過，觀察他們的財(cái)富成長(zhǎng)路徑會(huì)發(fā)現(xiàn)，其財(cái)富的增長(zhǎng)并不是依靠自己公司的價(jià)值創(chuàng)造，而是在上輪和這輪房地產(chǎn)泡沫中“吸血”。
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國最暴利的行業(yè)之一。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%。而以上市公司的毛利率表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出，自2005年以來毛利率連續(xù)五年超過30%。
另據(jù)統(tǒng)計(jì)，在國外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑安裝成本占比在70%，利潤(rùn)率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對(duì)比的，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑安裝成本占比35%，利潤(rùn)率在15%左右。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)15%的利潤(rùn)率看似不高，但開發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)水平卻遠(yuǎn)高于此，其中的奧妙在于前期房地產(chǎn)開發(fā)的“高杠桿率”。“高杠桿率”使中國的房地產(chǎn)偏離了其民生屬性，放大了房地產(chǎn)金融投資屬性的一面，加速了財(cái)富向地產(chǎn)商集中，并且增強(qiáng)了地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性。
業(yè)內(nèi)人士透露，調(diào)控前，開發(fā)商購置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證后又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項(xiàng)目開工后建筑承包商墊資建設(shè)也是行業(yè)管理，而且，雖然預(yù)售制度有很大變化，但開發(fā)商花樣翻新地創(chuàng)造出各種變相的“賣樓花”方式，例如向意向購房者十幾萬元高價(jià)出售會(huì)籍，獲得會(huì)籍后就可在開盤時(shí)折價(jià)購房。通過利用制度上的不完善，許多開發(fā)商可以用5倍、10倍的杠桿率來操盤，這樣一來100%的利潤(rùn)率也不是神話。
“房?jī)r(jià)上漲催生了一批以房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的龐大利益群體。過多的資金流向了房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再加上開發(fā)商在獲取土地和銀行貸款上的便利，這些導(dǎo)致了財(cái)富向房地產(chǎn)領(lǐng)域的大轉(zhuǎn)移。”中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。
泡沫 “虹吸效應(yīng)”助長(zhǎng)投機(jī)炒房
開發(fā)商們樂見房?jī)r(jià)飛速上漲，但普通老百姓卻不得不為高房?jī)r(jià)“買單”。據(jù)易居中國測(cè)算，1996年至2008年期間，我國的房?jī)r(jià)收入比在5.5至7.5的區(qū)間波動(dòng)，總體水平高于發(fā)達(dá)國家的平均水平，而在北京、上海、深圳等一線城市，房?jī)r(jià)收入比已超過10甚至15。這意味著，普通工薪階層不吃不喝也要100多年才能買得起一套房子。
在以“房產(chǎn)”為門檻的“財(cái)富拉力賽”中，普通勞動(dòng)者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬。在千萬富翁頻頻出現(xiàn)的同時(shí)，中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》稱，我國85%的家庭沒有能力購房。
專家指出，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地及資本要素具有勞動(dòng)所無法比擬的“致富”能力，房地產(chǎn)日益突出的資本屬性決定了：越過門檻的“有房者”和被擋在門外的“無房者”之間的差距將進(jìn)一步拉大，前者可能在樓市的“追漲殺跌”中不斷增加資本儲(chǔ)備和財(cái)富積累，而后者離一套僅作為消費(fèi)品的住房所需的購買力都會(huì)越來越遠(yuǎn)。
曹建海告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，投機(jī)是造成住房消費(fèi)兩極分化的一個(gè)重要原因。在國內(nèi)，炒房行為不受任何限制，交易成本極其低下，且?guī)缀鯖]有持有成本。炒房客通過倒買倒賣即可獲得高額利潤(rùn)，而穩(wěn)賺不賠。
余先生是北京一家小公司的老板，手里有一些積蓄，他既不想擴(kuò)大公司規(guī)模，對(duì)炒股也不感興趣，于是他把閑錢都用在了買房子上面。短短幾年，他手里已經(jīng)有5套房子了，晉升千萬富翁行列。“我這幾年炒房子掙的錢，比開公司掙的多多了。如果選對(duì)了房子，炒房賠錢的事基本不會(huì)發(fā)生。”余先生說。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“虹吸效應(yīng)”已然顯現(xiàn)。作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，虹吸效應(yīng)指的是各種經(jīng)濟(jì)要素向條件好的地區(qū)集聚和流動(dòng)。由于炒房行為帶來的巨大收益，越來越多的炒房客和炒房資金涌入房地產(chǎn)，在推高樓價(jià)的同時(shí)，房屋升值的好處越來越多地被炒房者所獲取，而普通老百姓的剛性需求則受到抑制，需要花費(fèi)更多的金錢來購買房子，財(cái)富變相縮水，只能“望房興嘆”或因購房而成為“負(fù)翁”。
值得一提的是，炒房者并不直接創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，而是玩著“擊鼓傳花”的游戲，不斷吹起樓市泡沫。一些炒房者與開發(fā)商合謀，不斷推高房?jī)r(jià)，囤積大量房源，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。
國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣提供給《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)將近50%的房地產(chǎn)銷售額是由10%最富的人貢獻(xiàn)的。據(jù)透露，中國的房地產(chǎn)需求投機(jī)比重太大，平均數(shù)超過50%，深圳的投機(jī)性需求甚至更高。
據(jù)廣州媒體報(bào)道，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)前，深圳一個(gè)投資客一次拋售680套房子。另據(jù)北京媒體報(bào)道，國務(wù)院樓市新政出臺(tái)后，北京北三環(huán)一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了大單拋售，一位浙江炒房客一次性拋出20多套房源，總價(jià)近1.3億元，折合平均單價(jià)為近4萬/平方米。
糾結(jié) 高房?jī)r(jià)成貧富差距“助推器”
在北京某報(bào)社廣告部上班的藍(lán)先生至今還在為一套房子糾結(jié)。“我來北京的這9年，房?jī)r(jià)至少漲了7、8倍了，這幾年省吃儉用攢下的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。由于戶口不在北京，我連申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的資格都沒有。因?yàn)闆]有房子，我結(jié)婚四年了都不敢要小孩。”藍(lán)先生無奈地說。
業(yè)內(nèi)人士指出，高房?jī)r(jià)必然使得中國的貧富差距更加擴(kuò)大。因?yàn)橥瑯邮杖耄瑩碛蟹慨a(chǎn)和沒有房產(chǎn)、擁有多套房產(chǎn)和僅僅擁有一套房產(chǎn)者已然在資產(chǎn)上形成差異，而隨著房?jī)r(jià)的不斷走高這種差異表現(xiàn)得更為明顯且不斷擴(kuò)大，高房?jī)r(jià)成了貧富差距的“助推器”。
國家信息中心發(fā)布的一份報(bào)告稱，房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，特別是一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，意味著財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的地區(qū)集聚，向少數(shù)高收入者，特別是投機(jī)購房者和房地產(chǎn)商手中集聚，這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況。
“與炒房者相比，普通收入群體要么辛辛苦苦工作卻付不起首付，要么用幾代人的積蓄購買一套房子，而且每個(gè)月還要還房貸，嚴(yán)重透支購買力。高房?jī)r(jià)問題不僅關(guān)系到社會(huì)財(cái)富分配，更關(guān)系到社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。”曹建海說。
九三學(xué)社曾經(jīng)提出，房?jī)r(jià)過高已成為影響我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)和諧的一個(gè)突出問題，不但抬高了城市商務(wù)成本，降低了競(jìng)爭(zhēng)力，而且擴(kuò)大和加劇了社會(huì)貧富差距，成了社會(huì)矛盾最集中和最易激化的導(dǎo)火線。
國家發(fā)改委社會(huì)發(fā)展研究所所長(zhǎng)楊宜勇在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)不僅具有市場(chǎng)屬性，也具有民生屬性。作為一種生活必需品，富人占有了太多的房屋，為此，政府必須適當(dāng)調(diào)整利益分配，向窮人傾斜，加大保障性住房供應(yīng)。
國際上，廉租房一般要覆蓋15%至20%的人口，發(fā)達(dá)國家則覆蓋30%至40%的人口。而在中國，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H占總住房面積的6%，廉租房的覆蓋人口不及5%，歷年完成的保障性住房不及各地政府承諾的一半，如2009年承諾60多萬畝保障性住房用地，而實(shí)際上只完成了30萬畝。
有關(guān)專家建議，防止房?jī)r(jià)快速上漲而導(dǎo)致的貧富差距的加劇和社會(huì)矛盾的擴(kuò)大，必須通過制度的完善來解決。如加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為和腐敗的打擊力度，保證房地產(chǎn)企業(yè)資本金到位，實(shí)現(xiàn)土地拍賣出讓陽光化；盡快開征物業(yè)稅，抑制個(gè)人和外資的房地產(chǎn)投機(jī)行為；建立和完善社會(huì)保障性住房制度，向市場(chǎng)提供更多廉價(jià)的土地和廉租、廉價(jià)房；完善社會(huì)公眾對(duì)政府官員的監(jiān)督機(jī)制，等等。 |