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        三問北京“地王”
            2010-03-18    作者:記者 孫曉勝 岳瑞芳 王濤/北京報道    來源:經(jīng)濟參考報

          在地王頻出的年景,地王沒有如期出現(xiàn)反倒讓人驚訝。
          3月17日,82輪競拍,30次舉牌,保利地產(chǎn)旗下北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以50.4億元將朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號、5號地收入囊中。
          “樓面價才約合1.8萬/平方米,總價也不高。”隨著主持人的手起錘落,金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位人士語帶懨懨,難掩失望。此前部分“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測,此地塊總價可能會沖破60億元,極有可能創(chuàng)造新的地王。
          對于萬科等數(shù)家“觀戰(zhàn)”的房企來說,最近兩天北京市土地整理儲備中心可謂好戲連臺。先是3月15日集中出讓的6宗地塊中,三宗地塊先后榮膺地王。時隔一天,大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號、5號地又再次向地王發(fā)起沖擊。
          而一周之后的3月25日,備受關(guān)注的“北京CBD最后一塊寶地”中服地塊的歸屬將會塵埃落定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,中服地塊將可能創(chuàng)造百億元以上的天價。

          聚焦 1 為何多數(shù)“地王”都是“央企制造”?

          17日,大望京村4號、5號地再次引得遠洋、保利、華潤、首開等國字頭背景的房企悉數(shù)到場,眾多民營房企的“觀摩”透露著無奈。金地一位工作人員在競拍結(jié)束后難掩失落:“資金等方面的高門檻,使我們根本競爭不過央企。”更多到場的民營房企則不愿多言。
          在3月15日競得“地王”的遠洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中國兵器裝備集團公司均為央企,而同場競技者也不乏中國煙草、中維地產(chǎn)等央企的身影。在新一輪的購地狂潮中,多數(shù)“地王”被鮮明地烙上了“央企制造”。
          “不差錢”的央企在并非主營業(yè)務(wù)的地產(chǎn)領(lǐng)域強勢出手,甚至令地產(chǎn)大鱷任志強、潘石屹也不得不感嘆,“央企也太有錢”。
          為何“地王”大都由“央企制造”?中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院經(jīng)濟安全研究中心主任江涌認為,央企拿地是因為自身創(chuàng)造利潤壓力太大。“目前國內(nèi)實體經(jīng)濟疲弱,微觀經(jīng)營環(huán)境惡劣。在這種情況下,把錢投入虛擬經(jīng)濟比如股市、樓市比投入實體經(jīng)濟風險要小一些,而且更容易獲得利潤。” 
          北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司的一份報告顯示,2009年以來的土地市場表現(xiàn)出最大特點為“國進民退”——有國企背景的企業(yè)紛紛踏入土地市場,并將多塊地王“收入囊中”。
          目前,活躍在土地市場的國企,一類是保利、華潤、綠地等以房地產(chǎn)為主業(yè)的地方國企或央企;另一類是中化集團、中電集團等大型工業(yè)國企集團,房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”。國企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸、政府幫助等方面有著非央企無法比擬的優(yōu)勢。2009年前三季度,8.67萬億元的新增信貸進入了市場,使得本身就“不差錢”的國企流動性更為充裕。
          針對央企頻繁進入房地產(chǎn)市場,國資委宣傳局新聞處處長蘇桂鋒在接受記者采訪時表示,對于房地產(chǎn)業(yè),國資委方面的要求是,主業(yè)是房地產(chǎn)的企業(yè)都可以做。目前國資委旗下主業(yè)為房地產(chǎn)的央企有保利、華僑城、中糧、中化等16家,此外還有一些二級上市公司也主營房地產(chǎn)。
          雖然沒有明令禁止央企進入房地產(chǎn)業(yè),但在今年1月舉行的中央企業(yè)負責人經(jīng)營業(yè)績考核工作會議上,國資委副主任黃淑和曾提醒中央國有企業(yè),要慎重進入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風險領(lǐng)域,已經(jīng)進入這些領(lǐng)域的,要規(guī)范程序,嚴格考核。而且從今年開始,國資委在對央企考核中將對非經(jīng)常性收益減半計算。
          對此,資深財經(jīng)評論員馬紅漫表示,業(yè)績考核指標的改進在一定程度上遏制了央企擴張沖動,但經(jīng)濟考核指標調(diào)整效果的顯現(xiàn)速度緩慢,難以立竿見影地澆滅央企的炒地熱情。鑒于炒地推高房價產(chǎn)生的極端影響,主管部門應(yīng)采取更為積極的措施,直接限制央企進入高風險非主業(yè)領(lǐng)域。

          聚焦 2 “地王”是否助推土地財政?

          一段時間以來,當民眾和媒體攻擊高房價時,房地產(chǎn)商往往宣稱“地方政府出讓土地的費用越來越高”,房價與地價互為因果的關(guān)系,使得政府土地出讓的行為同“高房價”一起備受質(zhì)疑。在今年的全國“兩會”上,全國政協(xié)委員、招商局集團董事長秦曉表示,地方政府“土地財政”是房價高企的主要責任者,也是房價居高不下的“根源”所在。  
          中國指數(shù)研究院一項調(diào)查顯示,2009年,全國70個大中城市土地出讓金累加額為1.08萬億元,比2008年增長140%。
          2009年,北京市國土局通過土地招拍掛合同地價款數(shù)額為932億元,位居全國第三。“但實際上,由于合同簽訂和土地款到位需要時間、土地開發(fā)成本等扣除后,2009年北京市土地出讓金收入實際完成494億元。”北京市財政局新聞發(fā)言人孟景偉在接受記者采訪時說。
          針對人們“北京財政是土地財政”的質(zhì)疑,孟景偉明確表示,土地是稀缺資源,政府不可能把土地出讓金作為政府財政收入的長期增長點。
          2009年,北京財政收入完成2026.8億元,增長超過10%。孟景偉說,2026.8億元的財政收入是指一般預(yù)算收入,其中不包含土地出讓金收入。因此,超過10%的財政收入增長是建立在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,經(jīng)濟質(zhì)量和效益不斷提高,以及發(fā)展環(huán)境不斷改善基礎(chǔ)上的,并非像外界所認為的那樣“依靠賣地取得了部分收入”。
          更重要的是,土地出讓金收入是納入基金預(yù)算管理的,與一般預(yù)算相對獨立,一旦取得,必須專款專用,不能用于非指定用途。
          根據(jù)孟景偉的解釋,土地出讓金中,扣除約21%的開發(fā)成本,也就是近100億元之后,剩余的土地出讓金中,各種政策性的安排占25%左右,比如10%要用于保障性住房建設(shè),另一部分用于基本建設(shè)。還有一部分是年底轉(zhuǎn)入來年使用。
          雖然北京一再否認“土地財政”,但如果沒有土地出讓收入支撐,2010年北京市財政支出需求估計都將是個難題。根據(jù)北京市財政局提交的預(yù)算安排,2010年,北京市財政支出約為2228億元,其中市級財政支出安排894億元。
          北京市常務(wù)副市長吉林表示,北京財政不能依賴土地收入,2010年北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展任務(wù)很重,要用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動稅收增長,扭轉(zhuǎn)財政收入重心逐漸偏向土地收入的局面。

          聚焦 3 現(xiàn)行土地招拍掛制度催生“地王”?

          萬達集團董事長王健林認為各地頻現(xiàn)“地王”與現(xiàn)行的土地招拍掛制度關(guān)系密切。他說:“現(xiàn)在實行的招拍掛土地出讓方式是房價高的根本原因,要遏制高房價,需要改變目前的土地出讓方式。”
          2002年,國土部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,我國正式實施土地“招拍掛”(招標、拍賣、掛牌)制度。此舉通過引入市場競爭機制,在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題,制度創(chuàng)新意義不容否認。但多年的實踐表明,“招拍掛”制度的執(zhí)行偏差和“副作用”也同樣不容忽視。
          根據(jù)國土部的統(tǒng)計,2009年全國商品房用地出讓交易中,采用招標方式的占2%,而根據(jù)“價高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌,則分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。
          王健林表示,實行招拍掛制度以前的15年,我國的房價平均年增長率為5.1%,低于收入增長和GDP增長。獲取土地渠道容易,有資源、有關(guān)系就能夠批到地。雖然可能有腐敗在里面,但房價還是比較低。從真正開始實行土地招拍掛制度,土地從一個渠道供給,價高者得。從2004年到2010年的6年間,平均房價每年上漲10%左右,漲幅是10多年前的3倍左右。遏制腐敗的效果是達到了,規(guī)范市場的目的也達到了,但產(chǎn)生的副作用是土地價格一再推高。
          國土資源部土地利用管理司司長廖永林并不贊同,“招拍掛”方式導(dǎo)致地價上漲,“價高者得”的獲得方式致使地價上漲推高房價的觀點。廖永林認為,地價上漲的主要原因是拿地開發(fā)商對未來房價上漲的過高預(yù)期。
          中國人民大學(xué)土地管理系教授林增杰認為,可以對現(xiàn)行的土地招拍掛制度進行改革,采用“捆綁限價”模式,即明確出讓土地中保障性用房的比例和價格,在此基礎(chǔ)上進行“招拍掛”,開發(fā)完成后由政府按約定的數(shù)量和價格向開發(fā)商回收保障性用房;或者“分類出讓”模式,將普通住房和高檔住房用地“區(qū)別對待”,分別采用不同的“招拍掛”模式。對高檔公寓等用地采用“價高者得”模式,但對保障房和普通住宅建設(shè)用地進行“綜合評標”,綜合地價、房價、戶型、面積等多種指標,選出適合普通消費需求的開發(fā)商。
          經(jīng)濟學(xué)家厲以寧也提出“土地出讓房價低者得”的方式。在土地競拍中,政府先確定房屋面積和地價,然后讓開發(fā)商競拍,在同等質(zhì)量的情況下,誰的房價低就把土地賣給誰,并由專門機構(gòu)來檢查質(zhì)量。這樣,既可壓縮開發(fā)商的暴利空間,也可以改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

            [關(guān)注]新地王頻出網(wǎng)民聲討央企“不務(wù)正業(yè)”
         
            兩會剛剛結(jié)束,在一片高房價的討伐聲中,“地王”大戰(zhàn)再次登場。
          3月15日,北京大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價,刷新本市土地成交紀錄,成為新的“單價地王”和“總價地王”。但僅僅6個小時以后,“單價地王”就被下午競價的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走,該地塊的實際樓面價格超過30000元/平方米。據(jù)媒體報道,競得了三個“地王”的企業(yè)為中信集團和中國兵器裝備總公司旗下的房地產(chǎn)公司以及遠洋地產(chǎn)。

            [博客]四萬億中還有多少流進房地產(chǎn)?
         
            把國家刺激經(jīng)濟計劃當中的資金拿去炒地炒樓,早已不是什么新聞,但是,因為上上下下的腐敗習以為常,老百姓早就司空見慣,也就不當一回事,再加上這么龐大的原本就是老百姓的財富,卻未經(jīng)老百姓同意而大肆揮霍,你能叫老百姓怎么辦呢?所以,睜一只眼閉一只眼算了。

            [博客]不讓央企拿地就能抑制房價飆漲嗎

            一個火上澆油的消息再次傳來:北京一天之內(nèi)拍出三“地王”,而且均為央企:遠洋地產(chǎn)以每平方米2.75萬元人民幣樓面地價投得朝陽區(qū)大望京村地皮,價格高于同區(qū)二手樓價;北京中信新城房地產(chǎn)投得的大興區(qū)亦莊地皮,成交價達52.4億元,刷新北京地皮單價紀錄;而中國兵器裝備集團以17.6億元投得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目地皮,每平方米樓面地價達2.83萬元。

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