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開發(fā)商豪賭房?jī)r(jià)上漲和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主因，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴推波助瀾。專家建議反思招拍掛制度
兩會(huì)剛剛結(jié)束，在一片高房?jī)r(jià)的討伐聲中，新的“地王”就新鮮出爐。3月15日，北京分別誕生了總價(jià)和單價(jià)兩個(gè)“地王”。專家認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)樓市未來(lái)預(yù)期看好和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主要原因，而地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴也起到了推波助瀾的作用。專家提醒，在中央調(diào)控政策漸緊，部分城市消費(fèi)者觀望氛圍濃重的背景下，未來(lái)樓市走勢(shì)尚不明朗，不惜血本拿地并不可取，風(fēng)險(xiǎn)巨大值得高度警惕。同時(shí)，應(yīng)反思招拍掛制度，發(fā)展多種出讓方式。
15日，經(jīng)過(guò)64輪競(jìng)價(jià)，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競(jìng)得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目(XI-1B)，總金額超越2009年“地王”順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地的50.5億元，創(chuàng)下北京拍地最高總價(jià)。
同日，經(jīng)過(guò)84輪的激烈競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元競(jìng)得北京大望京1號(hào)住宅混合用地，地塊樓面地價(jià)達(dá)每平方米2.75萬(wàn)元，被認(rèn)為是北京市場(chǎng)上新任的“單價(jià)地王”。
北京“地王”并非個(gè)案。近期，南寧、青島等地也相繼曝出“天價(jià)地王”。其中，3月10日，南寧瑯東新區(qū)緊鄰原民歌廣場(chǎng)的金浦路141-1號(hào)GC2010-003地塊，以每畝8650萬(wàn)元、總價(jià)15.9億元被拍下。而樓面地價(jià)11033元/平方米的價(jià)格也成為廣西土地出讓史上新“地王”。
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國(guó)華接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)分析說(shuō)，這種大手筆拿地的舉動(dòng)表明，開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期還是比較樂(lè)觀的，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍漲20%到30%。同時(shí)，表明開發(fā)商手里有充足的現(xiàn)金。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓也表示：“從開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，盡管國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策在資金等方面劃定了較高門檻，比如提高首付比例等，但開發(fā)商可以通過(guò)各種手段進(jìn)行融資，因此對(duì)競(jìng)拍這種價(jià)格較高的地塊會(huì)比較有信心。”
的確，近期開發(fā)商融資渠道正在不斷拓寬。記者了解到，雖然銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一系列資金監(jiān)管舉措，包括流動(dòng)資金貸款管理、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管等，釋放出進(jìn)一步收緊融資的信號(hào)。但是一批大型開發(fā)商亦憑借自身的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及品牌效應(yīng)，紛紛走出了自己的“曲線融資”之路。
以標(biāo)桿房企為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年底以來(lái)已有10家房企大幅度減少傳統(tǒng)的銀行信貸和證券渠道融資，轉(zhuǎn)而通過(guò)信托、海外貸款、成立房產(chǎn)基金、簽立合作框架協(xié)議等方式融資。這令其在銷售滯緩的淡季依然有能力大舉拿地開發(fā)。
“除了過(guò)度樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期和相對(duì)充裕的資金外，最重要的原因還在土地源頭——地方政府。”一位業(yè)內(nèi)人士鮮明地指出，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，成為“地王”頻現(xiàn)的根本原因。統(tǒng)計(jì)顯示，在一些城市，“賣地”已成為地方政府的重要財(cái)源。土地出讓收入占地方財(cái)政收入的1/3左右，有的城市甚至占到了財(cái)政收入的一半以上。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)此表示贊同。他說(shuō)，去年“地王”主要集中在一、二線的熱點(diǎn)城市，但現(xiàn)在大有向二、三線城市轉(zhuǎn)移蔓延的跡象，這說(shuō)明部分房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)過(guò)于盲目樂(lè)觀，不惜血本拿地致使目前地價(jià)的溢價(jià)幅度很高，這其中蘊(yùn)涵巨大風(fēng)險(xiǎn)。
陳國(guó)強(qiáng)指出，從2009年底營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止，到“國(guó)11條”的出爐，再到兩會(huì)期間國(guó)土部頒布的“國(guó)19條”，政策調(diào)控信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)，部分城市樓市已出現(xiàn)一定程度的觀望氣氛。如果樓市持續(xù)高燒，不排除中央會(huì)采取更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，屆時(shí)一旦樓市出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，這些“地王”企業(yè)很可能會(huì)深套其中。
據(jù)中原監(jiān)測(cè)的一線四大城市情況看，2月北京住宅成交量同2009年春節(jié)所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超過(guò)三成，其中，深圳降幅高達(dá)八成，上海成交量更是跌至近五年來(lái)月度成交量新低。
對(duì)于如何抑制地價(jià)非理性上漲，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，一方面政府應(yīng)加大土地供應(yīng)，并讓供地計(jì)劃透明化；另一方面，應(yīng)反思目前的招拍掛制度，發(fā)展多種出讓方式。 |