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編者按：最近，社會上出現(xiàn)“二次房改”的呼聲，引發(fā)人們對“住房夾心層”這個社會群體住房難的關(guān)注。“住房夾心層”一般是指既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承擔價格高昂的商品房的中低收入群體，這其中包括了許多生在農(nóng)村后進城工作的大學生，這個群體在目前城鎮(zhèn)人口總數(shù)中占有相當比例。高房價對“住房夾心層”的擠壓效應，對我國社會良性發(fā)展極為不利。如何解決“住房夾心層”住房困局，本報記者對此進行了調(diào)查。
中國城鎮(zhèn)居民的住房貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)。對于城鎮(zhèn)大多數(shù)中低收入居民來說，住房貨幣化早就名不符實，住房保障只能依賴政府。而政府又很難有足夠財力對多數(shù)居民提供住房保障，隨著時間推移和新職工的增多，這一矛盾更加突出。由此在我國首次實行住房制度改革11年后，又出現(xiàn)“二次房改”的爭論。其背后折射出怎樣的社會心態(tài)？
房市失衡 “夾心層”催生“二次房改”
談起房子，在北京一家著名IT企業(yè)工作的小劉不禁大倒苦水。這位中科院計算機研究所的碩士畢業(yè)生工作不到半年，月薪就超過一萬，在別人眼中，小劉的生活應該絕對是輕松如意，殊不知小劉為了買房的事情幾乎白了少年頭。
“雖然說每個月掙一萬多塊錢不算少，可是北京的房價太高了，一年攢十萬塊錢還買不到十平方米，更何況房價還在蹭蹭蹭往上漲。”小劉說：“女朋友催我買房結(jié)婚，可我家里根本幫不上忙，我到哪兒籌錢去？”
說到無奈處，小劉不禁嘆了一口氣：“房價到底什么時候才能降下來啊？我們什么時候才能享受到政策的照顧啊？”
小劉只是眾多“住房夾心層”的一個縮影，這個群體正在普遍受到飛漲的房價的折磨。今年上半年以來，在實體經(jīng)濟尚未回暖的情況下，我國一線城市的房價扶搖直上，漲速、漲幅和經(jīng)濟基本面“脫鉤”。9月份，深圳的住宅成交均價已超過20000元/平方米，創(chuàng)下歷史紀錄，杭州、北京、上海等地的成交均價也在近期達到或超過歷史最高水平。
隨著房價的上升，“夾心層”購房負擔越來越重，房地產(chǎn)市場購買力出現(xiàn)嚴重分化。據(jù)上海綠地集團內(nèi)部人員介紹，該集團今年6月份推出的一個單套售價在250萬元以上的高檔住宅項目，兩個月內(nèi)銷售一空，七成購房者是現(xiàn)金支付；而推出的另一個單套總價不過幾十萬元的中檔房小戶型項目，七成購房者卻是貸款買房。
針對房市的失衡現(xiàn)象，自去年下半年起，中國投資學會副會長劉慧勇、清華大學李稻葵以及住宅法專家李明等學者，各自提出了再次對住房制度進行改革的方案。由于是相對我國1998年首次實施住房制度改革而言，社會輿論稱之為“二次房改”。
“二次房改”能否解決“夾心層”之困
實際上，不同專家提出的房改方案不盡相同，以李明為代表的一些專家主張，政府應針對中等收入群體實行公共住房和公共租賃住房制度，并建立配套的土地供應制度和房屋建設制度。劉慧勇則大膽提出，單位應成為住房供應主體之一。他認為由單位就近為職工提供住房，有利交通，可以顯著提高生活質(zhì)量。
李稻葵建議通過調(diào)節(jié)市場與政府之間的關(guān)系來解決普通家庭住房難題。他認為，政府應加強直接參與住宅供給，通過主導一級住宅交易市場來解決房地產(chǎn)市場嚴重泡沫化的問題；同時，通過開征增值稅、交易稅等手段遏制二級交易市場的投機行為。
三種方案不盡一致，但相同之處在于都對當前房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度市場化狀態(tài)進行反思，要求政府發(fā)揮應有作用。值得注意的是，大多數(shù)專家并不否定1998年房改的成績，也并不認為“二次房改”就是要改變一次房改的市場化道路。
李稻葵表示，1998年房改的成功之處在于啟動了房地產(chǎn)市場，為我國今天成功抵御金融危機提供了發(fā)展基礎(chǔ)，同時，這次房改也增加了大量社會財富，提高了居民住房水平。“我們并不否定一次房改市場化的方向，而只是想以漸進改良的方式更好地完善房地產(chǎn)市場體系。”他說。
“二次房改”是否真能解決“夾心層”的住房困局？不少人對“二次房改”推行的時機和可行性表示懷疑。
北京一家投資公司總經(jīng)理楊少鋒認為，現(xiàn)在許多城市連困難家庭的經(jīng)濟適用房和廉租房修建的數(shù)量還遠遠不夠，更不用說為中等收入群體提供保障住房了，現(xiàn)在提“二次房改”為時過早。
江蘇省社科院院長宋林飛表示，如果真的實行“二次房改”，如何保證公平將是一個巨大難題：一是享受房改的對象不容易界定，二是享受過上次房改的人可能再次享受。
曾多次參與國家房地產(chǎn)政策制定和修改的中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，當前的房地產(chǎn)市場仍處于“幼年”時期，1998年房改仍需繼續(xù)深化和完善，房市出現(xiàn)的種種問題主要是執(zhí)行力度的問題，和宏觀經(jīng)濟也有關(guān)系，在當前情況下推行二次房改“沒有必要”。
“二次房改”或許短期內(nèi)難以實現(xiàn)，但它的積極意義仍然受到專家肯定。顧云昌指出，“二次房改”的提出本身就折射出一次房改的進程遠遠沒有結(jié)束，在實際推進中仍然存在很多問題，有關(guān)部門應該在原來房改的方向上加大改革力度，完善供應體系，采取多種措施保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和百姓的安居樂業(yè)。
李稻葵說，“我們的國家和社會應該學會在妥善協(xié)調(diào)各方利益中發(fā)展，在前進中逐步解決大規(guī)模的公共管理問題。”
“調(diào)價格”和“強保障”兩手都要硬
實際上，最直接的解決“夾心層”住房難的辦法就是合理地降低房價。小劉說：“如果房價能夠降一降，哪怕就是漲得沒那么快，我們也能松一口氣，對買房子還有個盼頭。”同屬“夾心層”的北京市民王少華認為，“夾心層”大多數(shù)是工薪階層，涉及人數(shù)眾多，要想解決這個階層的住房難，還需要依靠市場“消化”。
李稻葵指出：“房價上升過快是有問題的，對此社會都有共識，許多人都有切膚之痛。”
另一方面，“夾心層”的住房難題也需要政府加大政策保障力度，完善住房供應體系。對此，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥近日在江蘇省考察廉租住房和公共租賃住房建設時釋放出強烈信號。他表示，在不斷完善市場機制與政府保障相結(jié)合的住房政策體系的同時，要積極探索發(fā)展公共租賃住房等住房建設方式，加快解決新就業(yè)人員和進城務工人員等“夾心層”群眾的住房困難問題。
“夾心層”住房難問題的解決還離不開地方政府對保障政策的落實。全國人大常委會的權(quán)威報告顯示，截至8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這一數(shù)字的背后凸顯出我國不同地區(qū)還在不同程度上對住房保障政策執(zhí)行不力。顯然，政策再好，不落實到位也就不可能解決實際問題。
顧云昌還指出，住房問題是一個系統(tǒng)問題，不僅僅需要政府從市場與保障的角度入手進行改革，還需要運用系統(tǒng)思維，從完善土地供應體制、健全房屋交易和租賃市場、發(fā)展住房金融體系等方面多管齊下，從根本上解決“夾心層”住房難這個久拖未解的難題。
高房價對"夾心層"城鎮(zhèn)化主力軍的擠壓效應
作為我國加速推進城鎮(zhèn)化的主力軍，出身農(nóng)村的大學生進城之初，對生活滿懷憧憬。然而記者近日在山東、內(nèi)蒙古等地調(diào)研了解到，高房價已成為這批“城鎮(zhèn)化主力軍”融入社會的最大障礙。
日照保障房并軌改革給“夾心層”帶來曙光
繼2003年在全國率先停建經(jīng)適房而代之以貨幣化直補后，2008年，山東省日照市開始探索“貨幣直補、購租并舉”的經(jīng)適房、廉租房并軌改革，以填補兩項保障房制度分離留下的空隙。改革使得日照市對城市低收入住房困難家庭的住房保障工作大大提速，2009年，日照市在山東省率先實現(xiàn)對城市低收入住房困難家庭“應保盡保”。日照保障房并軌改革的探索，給“住房夾心層”帶來一抹曙光，也為當前頻頻遭遇困境的保障房改革以有益啟示。
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二次房改
2009年10月，一個以住建部副部長齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，開始調(diào)研十年房改的得與失，重新審視城鎮(zhèn)居民住房體制，考慮啟動“二次房改”。
專家劉慧勇認為，“中國目前的城鎮(zhèn)居民住房體制存在三大缺陷，遲早都必須深入進行改革。在確保改革方案思慮周全的前提下，二次房改越早進行越好。”首先，貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)。切實可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個條件：一是住房實物供給充分，二是貨幣化住房補貼的數(shù)額能夠跟上房價和房租的實際漲幅。在1998年決定實行貨幣化改革時，中國并不具備上述兩個條件。
其次，保障性住房建設與供給缺乏制度保障。中國現(xiàn)行住房保障制度，目標和供給對象定位模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞。從原則上說，城鎮(zhèn)居民住房保障對象應當包括城鎮(zhèn)中低收入家庭和進入城鎮(zhèn)長期務工人員。在實施過程中，許多城市都面臨無法準確界定住房保障對象的尷尬局面，政府很難有效地核實經(jīng)濟適用房購房者的實際收入水平。
再次，禁止單位提供住房實物保障也存在弊端：一是無法就近上班的城市職工將與日俱增；二是增加城市交通量和能耗，加重空氣污染，不利于可持續(xù)發(fā)展；三是職工上下班時間長，增加疲勞，降低效率，對單位也不利；四是削弱保障性住房的周轉(zhuǎn)性、流動性與分配使用合理性；五是保障性住房建設與供給的責任全由政府擔負，難免漏洞百出。
二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導提供房屋住房服務。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”(三三制)。
三種住房制度指的是，針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應的三類供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、“四定兩競”招標用地和商品房的“招拍掛”方式供地。其中，公共住房實行定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設方案的四定兩競方式，是二次房改實現(xiàn)的一個必要條件，根本目的是為了解決夾心層問題。 |