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為解決農(nóng)村中小企業(yè)融資難題，近年來(lái)，江蘇省在海門(mén)市等地試行用集體建設(shè)用地抵押貸款，由于操作得當(dāng)，未出現(xiàn)一起呆壞賬，實(shí)現(xiàn)了銀企“雙贏”。
完善抵押辦法 化解銀行風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)江蘇省銀監(jiān)局和江蘇省國(guó)土廳介紹，從2002年起，江蘇省政府確定海門(mén)市為集體建設(shè)用地使用制度改革試點(diǎn)。海門(mén)市結(jié)合地方實(shí)際制訂了一系列管理辦法，規(guī)范流轉(zhuǎn)、登記程序。
5年來(lái)，海門(mén)市共辦理集體建設(shè)用地出讓方式流轉(zhuǎn)417宗，流轉(zhuǎn)面積4357畝，涉及土地收益4.3億元。截至2008年8月底，海門(mén)市農(nóng)發(fā)行、工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、江蘇銀行和農(nóng)聯(lián)社等7家銀行開(kāi)辦的此項(xiàng)業(yè)務(wù)覆蓋了全市82%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，累放集體土地抵押貸款7.5億元，涉及的地上建筑物抵押貸款22.5億元，合計(jì)超過(guò)30億元。他們的具體做法是：
完善集體土地使用權(quán)抵押操作辦法，做到“三個(gè)方面”明確。明確貸款對(duì)象是受讓集體土地使用權(quán)、繳足全部出讓金、取得《集體土地使用證》并有地上建筑物的農(nóng)村中小企業(yè)；明確土地為海門(mén)城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和一般區(qū)域內(nèi)的納入當(dāng)?shù)卣w工業(yè)區(qū)域范圍的工業(yè)用房屋及集體出讓土地；明確集體抵押土地用途不得轉(zhuǎn)移，依法取得且設(shè)定抵押的集體建設(shè)用地不得用于商品住宅的開(kāi)發(fā)。集體土地抵押貸款的申請(qǐng)、審批、登記、發(fā)證、注銷(xiāo)在嚴(yán)格參照國(guó)有土地的辦理流程辦理的同時(shí)，還增加土地所有者同意抵押的書(shū)面證明材料，解決了集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押方面的法律和操作層面的障礙。
集體土地使用權(quán)抵押操作的辦法得到了金融系統(tǒng)的支持，化解了企業(yè)和銀行的擔(dān)憂。當(dāng)?shù)厝诵泻豌y監(jiān)部門(mén)十分關(guān)注改革試點(diǎn)工作的進(jìn)展，每年都要組織人員對(duì)集體土地抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查，了解風(fēng)險(xiǎn)處置情況；取得上級(jí)行支持，農(nóng)行和農(nóng)發(fā)行總、分行的職能部門(mén)先后多次來(lái)海門(mén)市調(diào)研，農(nóng)行江蘇省分行專(zhuān)門(mén)就集體流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}出具了《法律審查意見(jiàn)書(shū)》，省、市分行對(duì)農(nóng)行海門(mén)市支行進(jìn)行特別授權(quán)；工行南通分行研究海門(mén)市支行申請(qǐng)集體土地抵押貸款問(wèn)題，全力支持該項(xiàng)業(yè)務(wù)的拓展和延續(xù)。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行海門(mén)市支行信貸管理科科長(zhǎng)張建平說(shuō)，2003年開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)最大的顧慮是擔(dān)心這些土地身份不合法，如果企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行無(wú)法按照合法的程序拍賣(mài)這些土地。國(guó)土部門(mén)對(duì)銀行作出了承諾，保證如果企業(yè)出現(xiàn)還貸危機(jī)，集體土地又不能上市交易的情況，則由國(guó)土局按照雙方約定的價(jià)格回購(gòu)這些土地，保證不讓銀行受到損失。
海門(mén)市政府要求國(guó)土資源部門(mén)編制了集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作指南，提高了效率，防范了風(fēng)險(xiǎn)。一是防集體土地使用權(quán)價(jià)格與抵押率風(fēng)險(xiǎn)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)土地的用途、土地的等級(jí)(所處的地理位置)、土地的使用年限確定集體土地使用權(quán)不同的價(jià)格和不同的抵押率。二是防土地閑置風(fēng)險(xiǎn)。三是防已設(shè)定抵押的集體土地上新增廠房后的風(fēng)險(xiǎn)。四是防已發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。截止2008年8月，涉及集體土地抵押的不良貸款239萬(wàn)元，農(nóng)行和中行在訴訟、拍賣(mài)過(guò)程中均得到了國(guó)土資源、建設(shè)和司法部門(mén)的幫助和支持，客觀、合法和合理解決了不良貸款的處置問(wèn)題。
盤(pán)活了存量土地拓寬農(nóng)村小企業(yè)融資渠道
江蘇銀監(jiān)局和國(guó)土部門(mén)人士認(rèn)為，海門(mén)的探索具有多重意義：
一是盤(pán)活了存量土地，解決了“一證”抵押手續(xù)不完善帶來(lái)的抵押資產(chǎn)管理上的風(fēng)險(xiǎn)隱患。受諸多原因影響，鄉(xiāng)辦企業(yè)、村辦企占用大量的集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)、抵押貸款業(yè)務(wù)顯化了集體土地資產(chǎn)，為推動(dòng)農(nóng)村小企業(yè)加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)造了必要條件。
農(nóng)行海門(mén)市支行開(kāi)辦集體土地抵押貸款以來(lái)，增加了原存量貸款中房產(chǎn)抵押項(xiàng)下集體土地抵押，4個(gè)企業(yè)在完善抵押手續(xù)的同時(shí)還增加了增量貸款1000多萬(wàn)元。
二是打開(kāi)了農(nóng)村小企業(yè)融資空間，拓寬了營(yíng)銷(xiāo)農(nóng)村小企業(yè)貸款渠道。近年來(lái)，工行海門(mén)市支行拓展小企業(yè)客戶的60%和貸款余額的40%在農(nóng)村建制鎮(zhèn)，4年來(lái)累放集體土地抵押及地面建筑物抵押貸款8億元，余額1.8億元，占其整個(gè)支行小企業(yè)貸款余額的23%。就海門(mén)市已流轉(zhuǎn)的工業(yè)用途集體出讓土地而言，按海門(mén)市工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)每畝13.6元的70%及地上建筑物評(píng)估價(jià)測(cè)算，可增加融資空間15億元至20億元，十分有利于小企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展。
海門(mén)市工業(yè)用呢廠總經(jīng)理秦建榮說(shuō)：自己在2004年買(mǎi)下了6畝土地建企業(yè)，用這6畝土地貸款48萬(wàn)元，2008年，市場(chǎng)情況不好，企業(yè)決定轉(zhuǎn)型，需要上新的設(shè)備，企業(yè)又利用土地進(jìn)行第二輪貸款，每畝土地的貸款額度提高到了14萬(wàn)元，真正解決了企業(yè)的燃眉之急。
三是解開(kāi)了因農(nóng)村小企業(yè)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)在抵押上錯(cuò)位而形成的當(dāng)前農(nóng)村小企業(yè)貸款難、銀行難貸款的死結(jié)，減少了企業(yè)互保貸款形成的風(fēng)險(xiǎn)。從2000年至今，沒(méi)有發(fā)生過(guò)一筆呆壞賬，企業(yè)的融資負(fù)擔(dān)得到了解決。銀行也獲得了良好的收益。
地處海門(mén)市東北部的麒麟鎮(zhèn)，過(guò)去大多數(shù)小企業(yè)因?yàn)槿鄙俚盅何锒J款難，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以后，全鎮(zhèn)占用集體土地的小企業(yè)均通過(guò)確權(quán)、登記，領(lǐng)取了集體土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，工行、農(nóng)行和農(nóng)聯(lián)社在該鎮(zhèn)的小企業(yè)貸款中，集體土地及地面建筑物抵押的貸款就占50%，余額超過(guò)4000萬(wàn)元，22個(gè)企業(yè)解決了貸款的互保問(wèn)題。 |