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資料照片 | 濟南市首個經(jīng)濟適用房項目——世紀(jì)中華城2007底正式發(fā)售，因為無法貸款，且受“位置偏、交通不便、生活設(shè)施不配套”等因素影響，首批204戶選房者中，竟有超過半數(shù)放棄了選房。考慮到這一因素，今年年中，濟南市選擇了位于市區(qū)內(nèi)交通便利的八里橋附近約1.224公頃土地進行招標(biāo)，建設(shè)八里橋新居一期經(jīng)濟適用房項目。
招標(biāo)公告一出，就受到了不少市民的歡迎。曾經(jīng)放棄世紀(jì)中華城項目的濟南市民李長河說：“八里橋經(jīng)濟適用房小區(qū)好啊，11條公交線路，想到市區(qū)哪兒都行，建好后我第一個申請。”然而，與市民高漲的熱情形成鮮明對比的是，開發(fā)商對這一項目的態(tài)度卻比較冷淡。八里橋經(jīng)濟適用房項目自今年9月18日開始招標(biāo)，22日報名截止時沒有開發(fā)商報名競標(biāo)。此后報名時間延長半個多月，至今仍沒有符合條件的企業(yè)報名參與。
開發(fā)商為何不愿建保障性住房
濟南市房管局住房保障處處長王浩在接受記者采訪時說：“事實上，這一項目已經(jīng)流標(biāo)。目前，我們正在和三家房地產(chǎn)企業(yè)進行磋商，爭取盡快推動這一項目開工。”談及項目流標(biāo)的原因，王浩認(rèn)為，經(jīng)濟適用房要求開發(fā)商必須自籌資金把房子蓋起來，但今年以來開發(fā)商資金鏈普遍偏緊，加上建安成本上漲加快，而經(jīng)適房本身利潤較為微薄，開發(fā)商對參與經(jīng)適房項目競標(biāo)缺乏熱情也在情理之中。
中國商品房市場經(jīng)過幾年高速成長后，目前一些城市已經(jīng)呈現(xiàn)出銷售量和銷售價格一同下降的疲軟態(tài)勢。記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，伴隨著商品房市場“疲軟癥”的出現(xiàn)，以經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房為主體的保障性住房建設(shè)也出現(xiàn)了一些不容忽視的苗頭和變化——從商品房市場火暴時的“地方政府不愿建保障性住房”，到商品房市場疲軟時的“開發(fā)商不愿建保障性住房”。專業(yè)人士認(rèn)為，與商品房主要由市場調(diào)節(jié)不同，保障性住房作為一項重要的“民生工程”，國家和地方政府應(yīng)采取針對保障性住房建設(shè)的專項措施，避免保障性住房建設(shè)受到不利影響。
濟南八里橋經(jīng)濟適用房項目流標(biāo)絕非偶然現(xiàn)象。今年7月，北京市分別在昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)、順義區(qū)戰(zhàn)前西街推出兩塊限價房地塊進行招標(biāo)，前者僅三家開發(fā)商參與競標(biāo)，但最終因無一家開發(fā)商提交的建設(shè)規(guī)劃符合要求而流標(biāo)；后者則因為參與投標(biāo)的開發(fā)商不足三家——根本不符合開標(biāo)條件而直接流標(biāo)。專業(yè)人士分析認(rèn)為，開發(fā)商資金鏈緊張、建安成本上漲過快仍是造成北京限價房流標(biāo)的主要原因；此外，北京房價波動，限價房銷售前景不明朗也大大降低了開發(fā)商參與競標(biāo)的積極性。
2008年，青島為增加保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，開始全面推行保障性住房配建制度。青島市住房保障中心副主任吳曉航介紹說：“今年青島市內(nèi)四區(qū)主要是在舊城區(qū)和城中村改造項目中配建經(jīng)濟適用房5000套、廉租住房3000套，完成保障性住房建設(shè)任務(wù)難度相對較小。但今后兩年，一旦房地產(chǎn)投資力度放緩，新開工面積下降，即使開發(fā)商愿意同步配建，完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的難度也將會增加。”
專家支招保障住房建設(shè)
上述種種現(xiàn)狀表明，商品房市場“疲軟癥”正在逐步波及到保障性住房這一重大“民生工程”的建設(shè)進度，這種波及延伸是多層次而不是片面的——不僅包括經(jīng)濟適用房、限價房，甚至也波及到了城市低收入家庭最迫切需要的廉租房；而且隨著商品房市場的進一步調(diào)整，這種波及的幅度和程度都有可能加劇。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗、山東省社科院經(jīng)濟研究所研究員馮群力等專業(yè)人士建議，針對當(dāng)前商品房市場“疲軟癥”對保障性住房的影響，國家和地方政府不妨從以下幾個方面著手來促進保障性住房的建設(shè)。
第一，
采取措施降低開發(fā)商開發(fā)保障性住房的綜合成本，增加保障性住房建設(shè)的盈利空間。為此，今年10月8日，濟南市物價局與財政局聯(lián)合對廉租住房、經(jīng)濟適用住房和棚戶區(qū)改造拆遷安置房建設(shè)行政事業(yè)性收費和政府性基金項目進行了匯總，并公布了首批免收項目的目錄。這些項目包括城市建設(shè)綜合配套費、城市房屋拆遷管理費等19項收費和基金，共涉及13家單位，可以為開發(fā)商建設(shè)保障性住房增加一定的盈利空間。
第二，
采取措施為開發(fā)商建設(shè)保障性住房特別是經(jīng)濟適用房提供融資便利。目前，我國多數(shù)地方經(jīng)濟適用房由開發(fā)商自籌資金建設(shè)，與商品房建設(shè)可以賣“樓花”提前回籠資金不同的是，經(jīng)濟適用房多數(shù)采取現(xiàn)房銷售方式，在當(dāng)前形勢下，開發(fā)商單獨建設(shè)經(jīng)濟適用房面臨較大的資金難題。考慮到經(jīng)濟適用房最終銷售基本不成問題，地方政府應(yīng)積極促成國有擔(dān)保公司為建設(shè)經(jīng)濟適用房提供融資擔(dān)保，或者通過成立信托計劃的方式為經(jīng)濟適用房建設(shè)面向法人或公眾融資。
第三，
進一步推廣青島等地采取的保障性住房配建制度。商品房開發(fā)配建保障性住房一定程度上增加了保障性住房布局的合理性和適用性，是改善和促進保障性住房建設(shè)的有效手段之一。但考慮到商品房市場的波動對保障性住房配建進程的影響，各地在推進配建制度的同時，應(yīng)采取相關(guān)措施促進城市相關(guān)群體住房保障“應(yīng)保盡保”。 |