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“奧運(yùn)前大家就在探討房價(jià)會(huì)下跌，現(xiàn)在奧運(yùn)會(huì)都已經(jīng)結(jié)束了，可是北京房價(jià)也沒有看出要下跌的跡象，真不知道是該繼續(xù)觀望還是出手購房。”在北京一家IT公司工作的崔先生接受記者采訪時(shí)困惑地說。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，隨著北京奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，人們對(duì)后奧運(yùn)時(shí)期樓市走勢愈發(fā)關(guān)注，同時(shí)許多消費(fèi)者陷入了對(duì)房價(jià)漲與跌的認(rèn)識(shí)困惑，也在買與不買之間猶豫不決。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，奧運(yùn)因素對(duì)房價(jià)影響作用不應(yīng)盲目放大，奧運(yùn)因素僅是影響房價(jià)眾多因素中的一個(gè)。從未來看，樓盤供給量和政策面會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)可能會(huì)對(duì)后奧運(yùn)時(shí)期樓市走勢產(chǎn)生較大影響，短期內(nèi)樓市將維持調(diào)整態(tài)勢，但前景依然樂觀。
成交量大幅下滑房價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺
在本輪房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整背景下，奧運(yùn)會(huì)期間全國各地樓市繼續(xù)延續(xù)著前期低迷的態(tài)勢。記者從北京多家房產(chǎn)中介獲悉，奧運(yùn)會(huì)期間北京二手房市場表現(xiàn)明顯低于預(yù)期，二手房成交量出現(xiàn)較大幅度下滑。根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)顯示，8月8日至24日，二手房網(wǎng)上簽約量相比7月同期下降三成，其中，北部亞奧區(qū)域成交滑坡更為嚴(yán)重，下降近五成。
來自國家發(fā)改委的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月，盡管全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住房竣工面積均繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但全國商品住房銷售面積，無論是現(xiàn)房還是期房，均出現(xiàn)了不同程度的下降。其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降17.8%，增幅同比下降27.6個(gè)百分點(diǎn)；期房銷售面積同比下降8.2%，增幅同比下降42個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，北京住宅期房銷售面積316.9萬平方米，同比下降51.9%，現(xiàn)房銷售面積91.5萬平方米，同比下降50.1%。
和成交量大幅下滑形成鮮明對(duì)比的是，除深圳等個(gè)別城市的房價(jià)出現(xiàn)較大幅度調(diào)整之外，多數(shù)城市房價(jià)走勢相對(duì)堅(jiān)挺。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0%。其中，普通商品住房和高檔商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲8.3%和9.7%，北京同比漲幅為13.0%。
奧運(yùn)因素對(duì)房價(jià)影響有限且多為利好
盡管房價(jià)走勢相對(duì)堅(jiān)挺，但業(yè)內(nèi)外關(guān)于奧運(yùn)會(huì)后樓市的走勢依然存在較大爭議。部分人士認(rèn)為，有后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的大力支撐和購房剛性需求的存在，房地產(chǎn)市場仍然將大有發(fā)展；另一部分人士則認(rèn)為，受宏觀調(diào)控等綜合性因素影響，未來房價(jià)必然會(huì)出現(xiàn)較大幅度調(diào)整。
雖然消費(fèi)者對(duì)奧運(yùn)會(huì)后樓市下跌預(yù)期較強(qiáng)，但接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將到來的“金九銀十”將是考察樓市未來走向的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)，但就奧運(yùn)因素本身而言對(duì)房價(jià)影響作用有限并且多為利好因素。
仲量聯(lián)行北京研究部負(fù)責(zé)人馬安平接受記者采訪時(shí)說，支撐房地產(chǎn)市場增長的主要需求推動(dòng)力還是由人口和收入的增長決定的，與奧運(yùn)會(huì)本身幾乎沒有關(guān)系。從國外幾個(gè)奧運(yùn)主辦城市的樓市行情看，盡管各地的情況各不相同，但決定這些城市房價(jià)漲跌的，歸根結(jié)底還是當(dāng)?shù)氐娜丝诤徒?jīng)濟(jì)狀況。我們預(yù)計(jì)奧運(yùn)會(huì)以后北京的房價(jià)不會(huì)有大幅回落，2008年的市場將趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來兩年，房價(jià)將回歸理性。
馬安平指出，奧運(yùn)更多地為北京城市升值帶來了利好因素。由該公司近日完成的《快速邁向新北京》白皮書指出，為了成功舉辦本屆奧運(yùn)會(huì)，北京市進(jìn)行了奧運(yùn)史上規(guī)模空前的投資，擴(kuò)建了機(jī)場、高速公路、地鐵和公園，改善了交通、綠化、環(huán)保，并進(jìn)行了3G通訊設(shè)施等的投入，這使得北京成為更加適宜居住和商業(yè)發(fā)展的地方。
對(duì)于這一觀點(diǎn)，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示贊同。他說，奧運(yùn)因素更多的是一種短期影響，由于奧運(yùn)會(huì)的舉辦，北京的城市面貌發(fā)生了巨大變化，北京的城市環(huán)境獲得了有目共睹的改善，北京國際化大都市的城市地位實(shí)現(xiàn)了本質(zhì)的提升。正是這些因素，對(duì)于北京房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說，將起到長期的支撐作用。
兩大因素或?qū)⒂绊憳鞘形磥碜呦?/STRONG>
對(duì)于可能決定樓市未來走勢的因素，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市供給規(guī)模和政策面能否出現(xiàn)松動(dòng)這兩大因素將產(chǎn)生較大影響。同時(shí)，剛性住房需求依然存在，從長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)市場前景依然樂觀。
陳國強(qiáng)說，當(dāng)前剛性住房需求依然存在，只不過受綜合因素影響剛性住房需求轉(zhuǎn)化為持幣觀望，但“持幣觀望”不等于“永久觀望”，伴隨著奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，這種觀望情緒可望得到一定程度的緩解。在未來一段時(shí)間，市場實(shí)際住房的供給規(guī)模和政策面能否出現(xiàn)松動(dòng)將決定未來的樓市走向。“就目前樓市情況分析，并沒有任何跡象表明樓市將出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整或房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌。”他補(bǔ)充說。
雖然業(yè)內(nèi)對(duì)于未來樓市持有樂觀看法，但短期內(nèi)可能仍將維持盤整態(tài)勢。亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，由于奧運(yùn)會(huì)后的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性，加之奧運(yùn)效應(yīng)在前期對(duì)于樓市價(jià)值的過度透支，房價(jià)的攀升速度已超越了居民購買力的增長，令普通購房人難已支撐。在這一背景下，如果政府保持從緊的調(diào)控政策不放松，會(huì)使購房人對(duì)未來樓市走向的判斷保持悲觀，樓市剛性需求的不振標(biāo)志著房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)整階段。
任啟鑫說，可以預(yù)見，供需雙方的心理博弈將會(huì)使奧運(yùn)會(huì)后的北京等地樓市進(jìn)入一段時(shí)間的盤整期。他預(yù)計(jì)，自2007年四季度開始的樓市調(diào)整期將會(huì)持續(xù)2至3年，在政府、開發(fā)商、購房者三方的角力、博弈后，樓市會(huì)進(jìn)入理性、健康的新的發(fā)展階段。
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