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記者近日在中部一些城市采訪了解到，隨著這幾年房地產(chǎn)熱潮一浪高過(guò)一浪，在產(chǎn)業(yè)“空心化”問(wèn)題嚴(yán)重的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)成為維持經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的支柱，也成為政府財(cái)政的主要來(lái)源和官員最重要的政績(jī)工程。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)“拐點(diǎn)說(shuō)”的爭(zhēng)論越來(lái)越激烈，一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)賴以生存的“土地財(cái)政”正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，將難以為繼。
一個(gè)“地王”的命運(yùn)
2007年7月，北辰實(shí)業(yè)聯(lián)手北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)，以92億元的價(jià)格聯(lián)合競(jìng)得湖南長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，成為最大金額單宗土地掛牌競(jìng)拍的“地王”。成交價(jià)格比原定起始競(jìng)價(jià)翻了一番。然而，將近一年之后，曾經(jīng)創(chuàng)下全國(guó)“地王”的北辰實(shí)業(yè)似乎豪氣不在，日前傳出資金吃緊的問(wèn)題和業(yè)內(nèi)對(duì)長(zhǎng)沙新河三角洲項(xiàng)目能否順利完成的質(zhì)疑。
新河三角洲“地王”競(jìng)拍《成交確認(rèn)書(shū)》顯示，北辰實(shí)業(yè)與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)出資比例為北辰實(shí)業(yè)80%、城開(kāi)集團(tuán)20%。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，首期付款額為地價(jià)總額的70%，即64.4億元，余款27.6億元及有關(guān)稅費(fèi)于2008年8月31日前分期付清。
記者日前在這一項(xiàng)目所在地看到，這里原有的一些老企業(yè)和居民房屋都被拆遷，土地已經(jīng)平整，施工人員正在施工。而湘江邊防洪大堤等水利工程和沿江大道、過(guò)江隧道等基礎(chǔ)設(shè)施也正在緊鑼密鼓地修建。“要考驗(yàn)新河三角洲項(xiàng)目能否順利實(shí)施，還要等到8月31日才能見(jiàn)分曉。”一位業(yè)界人士說(shuō)。
但據(jù)了解開(kāi)發(fā)商資金吃緊是可以肯定的。而北辰實(shí)業(yè)的困境仿佛是房地產(chǎn)業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”，不管是“拐點(diǎn)論”還是“理性調(diào)整說(shuō)”，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)至少進(jìn)入一個(gè)“盤(pán)整期”。以中部省份湖南為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，湖南省房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，同時(shí)商品房市場(chǎng)成交冷淡，消費(fèi)者普遍信心下降。湖南調(diào)查總隊(duì)有關(guān)專家認(rèn)為，“像2006年到2007年上半年那種房?jī)r(jià)瘋漲的情況可能不會(huì)再出現(xiàn)。”
房市成交量“極度深寒”
雖然很多業(yè)內(nèi)人士充滿期待地判斷：目前房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回落的態(tài)勢(shì)，只是處于一種短暫的僵持階段，房?jī)r(jià)下降的可能性不大，但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)對(duì)湖南各大城市的調(diào)查顯示，湖南省房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)成交額有所下滑，市民購(gòu)房的熱情確實(shí)下降了很多，成交率更是“極度深寒”。“就要看開(kāi)發(fā)商能扛多久，一些小開(kāi)發(fā)商恐怕要被調(diào)整掉。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
一個(gè)多月前舉行的每年一度的長(zhǎng)沙春季房交會(huì)上，記者已經(jīng)捕捉到一些樓價(jià)走勢(shì)的信息：樓盤(pán)降價(jià)優(yōu)惠滿天飛。一位看房的杜姓女士認(rèn)為此次房交會(huì)上開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠力度超過(guò)往年。比如有些樓盤(pán)在房交會(huì)期間推出“1000元變5萬(wàn)限時(shí)超級(jí)特惠”促銷秀，意向客戶只需繳納1000元誠(chéng)意金即可享受1萬(wàn)元到5萬(wàn)元不等的額外特別優(yōu)惠。有的樓盤(pán)直接推出92折限量發(fā)售保留房源，還有一些樓盤(pán)推出95折優(yōu)惠等。
然而，這種大幅度降價(jià)促銷，卻并沒(méi)能激發(fā)買房人的特別高漲的熱情，反而堅(jiān)定了一些人觀望的決心。“現(xiàn)在買房的人月收入如果能達(dá)到2000元，在普通的市民中就算比較高的，這已經(jīng)是長(zhǎng)沙市普通公務(wù)員的平均收入，而大部分市民月收入水平都在2000元以下。”一位長(zhǎng)沙市民說(shuō)。
雖然開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，降價(jià)促銷力度之大超出去年同期，但人們的購(gòu)房熱情明顯下降，成交量也大幅減少。來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此次長(zhǎng)沙春季房交會(huì)，各類房屋實(shí)際成交280套，總面積5萬(wàn)平方米，總成交金額2億元，與上年春季房交會(huì)相比減少近3成。而來(lái)自深圳等地的春季房交會(huì)都出現(xiàn)成交量萎縮的趨勢(shì)。
地產(chǎn)商急 政府更急
可是，一些房地產(chǎn)商大舉拿地，紛紛上項(xiàng)目恰恰是寄望于樓市價(jià)格的持續(xù)上漲基礎(chǔ)之上。再以長(zhǎng)沙新河三角洲“地王”為例，業(yè)界人士預(yù)計(jì)，其樓面價(jià)不低于3500元/平方米，兩年后其售價(jià)將達(dá)到8000-10000元/平方米。另有人士表示，北辰實(shí)業(yè)新河三角洲“地王”項(xiàng)目成本應(yīng)在5000元/平方米以上，未來(lái)價(jià)格至少要定在7000元/平方米以上，才能與其他項(xiàng)目一樣有一定的利潤(rùn)可圖。
而同樣位于新河三角洲區(qū)域的樓盤(pán)目前銷售均價(jià)不過(guò)才5300元/平方米。而在長(zhǎng)沙，住宅均價(jià)從2200元/平方米漲到3000元/平方米，花了四年時(shí)間。目前，樓市價(jià)格雖然走高，但有價(jià)無(wú)市的局面已經(jīng)注定很難改變。與往年相比，今年樓市成交量出現(xiàn)了明顯下降，市場(chǎng)基本上屬于有價(jià)無(wú)市，購(gòu)房者也在觀望，市場(chǎng)前景不明朗。
地產(chǎn)商急，政府更急。“房地產(chǎn)現(xiàn)在很敏感，成交量大幅度萎縮，輿論也唱衰房地產(chǎn)，我們這里至少有一半以上的財(cái)政收入來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在政府十分著急，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次召集房產(chǎn)商開(kāi)會(huì)研究對(duì)策，主要是想給市場(chǎng)增加信心。”記者在中部一個(gè)城市采訪時(shí)，一位官員如是說(shuō)。
一些政府官員的擔(dān)心是有依據(jù)的。近年來(lái)隨著“經(jīng)營(yíng)城市”的理念被各地政府所使用，“土地財(cái)政”應(yīng)運(yùn)而生，拆遷成了一些地方政府最舍得花工夫去做的事情，而失地農(nóng)民之多也從另一個(gè)側(cè)面反映出房地產(chǎn)之熱，在這種背景下，一個(gè)以房地產(chǎn)為核心的利益鏈條逐步形成。
然而隨著中央的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)作用，土地市場(chǎng)已經(jīng)從前幾年的“地王”頻出演變?yōu)榱髋牟粩唷?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年10月份以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍約40余塊，并有大量土地以底價(jià)成交。這些信息，毫無(wú)疑問(wèn)刺痛了已經(jīng)習(xí)慣依賴“土地財(cái)政”生存的一些地方政府敏感的神經(jīng)。 |