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| 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流吃緊 |
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| 2008-05-08 本報(bào)記者:劉振冬 李佳鵬 實(shí)習(xí)生:尹乃瀟 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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作為典型的資本密集型行業(yè)，在信貸緊縮的背景下，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。但是，經(jīng)過(guò)去年大規(guī)模的囤地運(yùn)動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在不得不承受愈來(lái)愈重的資金壓力。國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——穆迪投資者服務(wù)公司副總裁蔡承業(yè)日前表示，房地產(chǎn)業(yè)中期前景不容樂(lè)觀，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在尋求資金以支持其資本開(kāi)支時(shí)面臨挑戰(zhàn)。
穆迪最近發(fā)布了一份名為《中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：流動(dòng)性趨于緊縮和市場(chǎng)波動(dòng)性增加，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)上升》的報(bào)告，這份報(bào)告將中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的評(píng)級(jí)展望定為負(fù)面，原因是未來(lái)12至18個(gè)月信貸緊縮仍將持續(xù)。該報(bào)告對(duì)13家在港上市的內(nèi)地房企進(jìn)行了評(píng)級(jí)，報(bào)告指出，流動(dòng)性(緊張)是目前內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的主要焦點(diǎn)所在。同時(shí)，信貸環(huán)境緊縮不僅對(duì)企業(yè)流動(dòng)性狀況和募資成本造成威脅，也制約了國(guó)內(nèi)的銀行放貸，增加開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)客戶的借款成本。因此，內(nèi)地房企銷(xiāo)售可能放緩而價(jià)格也可能下降，可能比珠江三角洲經(jīng)歷的情況更加嚴(yán)重。
同樣，內(nèi)地A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況也不容樂(lè)觀。萬(wàn)點(diǎn)資訊的數(shù)據(jù)顯示，公布2007年年報(bào)的91家上市房地產(chǎn)企業(yè)，有59家每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。2007年年報(bào)顯示，內(nèi)地地產(chǎn)龍頭“保(保利地產(chǎn))、招(招商地產(chǎn))、萬(wàn)(萬(wàn)科)、金(金地集團(tuán))”的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流分別為-7.65元、-4.74元、-1.52元、-7.52元。
對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張加劇的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)用于拿地的資本性支出大幅增長(zhǎng)。有房地產(chǎn)商曾計(jì)算，去年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)售3萬(wàn)億元，而同期房地產(chǎn)公司購(gòu)地額也高達(dá)3萬(wàn)億元。
去年曾經(jīng)讓各大房地產(chǎn)商引以為豪的“土地儲(chǔ)備”，今年恐將成為房地產(chǎn)商的“燙手山芋”，因?yàn)檫@些土地帶來(lái)的不僅是增值收益，還有不小的財(cái)務(wù)壓力。在當(dāng)前銀根緊縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高，因大規(guī)模購(gòu)地帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力無(wú)疑也將增大。
季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)一季度資產(chǎn)負(fù)債率飆升，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率由去年底的65.9%提高至今年一季末的80.5%，有息貸款由去年底的96億元提高至一季末的113.7億元。中銀國(guó)際的報(bào)告預(yù)測(cè)，即便未來(lái)9個(gè)月中土地儲(chǔ)備沒(méi)有任何增加，在70億元總銷(xiāo)售收入和59億元工程費(fèi)用的假設(shè)下，如果公司不能實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資，其2008年底凈資產(chǎn)負(fù)債率將進(jìn)一步提高至93.5%。
同樣，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也在高位。雖然，保利地產(chǎn)2007年底的資產(chǎn)負(fù)債率由上年的75.66%降至68.62%，但定向增發(fā)募集資金68.15億元是其重要原因。而去年同樣再融資的萬(wàn)科，資產(chǎn)負(fù)債率卻沒(méi)有下降，因預(yù)收賬款、銀行借款增加，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率由2006年底的65.04%上升至2007年底的66.11%。金地集團(tuán)2007年底的資產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)63.6%。
北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部總經(jīng)理常淑娟告訴記者，目前開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目資金構(gòu)成主要是房屋預(yù)售款及銀行貸款這兩塊，銀行抬高了房企貸款的門(mén)檻，讓很多房企陷入了融資困境，面臨著嚴(yán)重的資金鏈斷裂，甚至有不少開(kāi)發(fā)商到了有地?zé)o錢(qián)的窘迫局面。國(guó)家對(duì)拿地后未開(kāi)工土地出臺(tái)了嚴(yán)格的限制措施，如果不能按時(shí)開(kāi)工，對(duì)這些房企而言將損失巨大。所以四處籌錢(qián)，成為當(dāng)下房企間流行的普遍現(xiàn)象。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，穆迪報(bào)告表示，根據(jù)模擬狀況分析，大部分受評(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商可抵御銀行放貸緊縮和2008年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售下降25%的情況。但是，這情況的前提是假設(shè)了開(kāi)發(fā)商沒(méi)有進(jìn)行進(jìn)一步收購(gòu)。穆迪目前對(duì)13家中國(guó)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行評(píng)級(jí)，他們是中海公司、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展、路勁基建、雅居樂(lè)地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中國(guó)地產(chǎn)、麗豐控股、中新地產(chǎn)、上置集團(tuán)、沿海綠色家園和上海證大房地產(chǎn)。根據(jù)穆迪的情況分析，13家受評(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商中，有10家可抵御預(yù)計(jì)銷(xiāo)售下降25%和銀行放貸緊縮的情況，并有資金支持其業(yè)務(wù)計(jì)劃。例外的是世茂房地產(chǎn)、中新地產(chǎn)集團(tuán)和合生創(chuàng)展，他們的緩沖額比其他開(kāi)發(fā)商小。
此前，另外一家國(guó)際評(píng)級(jí)公司——標(biāo)準(zhǔn)普爾也將合生創(chuàng)展信貸評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單，將合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下3.5億美元高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)，以及18.3億元人民幣零息可換股債券亦列入觀察名單。標(biāo)普認(rèn)為，公司流動(dòng)資金狀況轉(zhuǎn)弱，因負(fù)債及投入資金較預(yù)期為高，集團(tuán)有新計(jì)劃大力拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)，但其經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸具挑戰(zhàn)。截至去年底，集團(tuán)現(xiàn)金少于20億港元，但今年資金投放高達(dá)90億元人民幣，而今年首季合約銷(xiāo)售額為12億元人民幣，預(yù)售樓盤(pán)收入并不足以抵消資本開(kāi)支，除非今年下半年銷(xiāo)售加快。合生創(chuàng)展的年報(bào)亦顯示，目前，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及銀行存款僅為22.64億港元，而包括銀行貸款和債券在內(nèi)的總借款達(dá)129.94億港元。
其實(shí)，情況更窘迫的是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。近期，中小開(kāi)發(fā)商“割肉”吐地事件頻頻發(fā)生。對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，當(dāng)前，由于信貸緊縮、購(gòu)房者觀望氣氛濃厚致使房地產(chǎn)企業(yè)生存、運(yùn)轉(zhuǎn)面臨特殊的艱難考驗(yàn)期，這些壓力在跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)和土地儲(chǔ)備比較充足的房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得尤為明顯，但這種影響能否大范圍地?cái)U(kuò)展還有待觀察。
對(duì)于如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的困局，陳國(guó)強(qiáng)提醒說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)避免鋪大攤子，減緩擴(kuò)張步伐，調(diào)整開(kāi)發(fā)周期，將資金集中在一些發(fā)展?jié)摿^好的發(fā)展項(xiàng)目。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將融資放在更加重要的位置，除了發(fā)展常規(guī)融資方式之外，應(yīng)該更多渠道地開(kāi)拓融資方式。其中，與其他相關(guān)公司、機(jī)構(gòu)展開(kāi)項(xiàng)目合作和降價(jià)促銷(xiāo)都不失為一個(gè)好的辦法。
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