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“我們從來就沒這樣缺過錢，資金正在日益勒緊房地產(chǎn)開發(fā)商的‘脖子’，如果情況不能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，真有點熬不住了。”近日接受記者采訪的多數(shù)開發(fā)商都表達(dá)了相同或相類似的觀點。記者采訪發(fā)現(xiàn)，受銀根緊縮等多重因素影響，一些中小開發(fā)商資金鏈開始吃緊，部分還出現(xiàn)了“錢荒”的現(xiàn)象，一些頂不住壓力的房地產(chǎn)開發(fā)商開始降價售樓。
開發(fā)商熬不住 開始降價售樓
記者了解到，目前深圳、成都等城市房價開始出現(xiàn)松動，一些樓盤甚至出現(xiàn)了較大幅度的降價。金地梅隴鎮(zhèn)是深圳龍華街道的大型社區(qū)，該樓盤去年發(fā)售的二期項目均價1.2萬元/平方米，好的戶型和樓層達(dá)到1.7萬元/平方米，還不打折。今年2月下旬，情況出現(xiàn)了明顯變化。該社區(qū)推出的三期項目均價為1.1萬元/平方米還帶精裝修，房價也可打97折。
其他一些樓盤也出現(xiàn)了大幅度的降價，曾經(jīng)銷售良好的可園六期均價至少為1.4萬元/平方米，而現(xiàn)在的七期均價為1.1萬元/平方米。不僅如此，記者采訪得知，可園現(xiàn)在還推限量特價房，這些特價房價格均在8000元至9000多元/平方米之間，總價大致在60萬元至70萬元之間。
成都市也出現(xiàn)了類似的情況，將于今年4月中下旬開盤的“朗朗風(fēng)景”是遠(yuǎn)大地產(chǎn)在城南集中開發(fā)的第四期高檔樓盤，比起去年開發(fā)的三期項目，“朗朗風(fēng)景”增加了地?zé)嵯到y(tǒng)、換風(fēng)系統(tǒng)、同層排水、酒店大堂等多項高檔設(shè)施。當(dāng)記者以買房者身份來到其售樓處時，售樓小姐一再向記者保證，其價格絕不會高于去年開盤的三期價格。
華潤置地(成都)公司于2007年下半年開發(fā)的高檔住宅項目——“鳳凰城”也加大了市場銷售力度，推出了部分優(yōu)惠特價房，其價格為每平方米6500左右，相比其年初對外銷售的每平方米7500余元的均價來說，也降了1000元左右。
就在房地產(chǎn)開發(fā)商降價售樓的同時，一些炒房者也抵擋不住資金的壓力，開始往外降價吐房。記者從深圳中原地產(chǎn)證實，作為深圳豪宅代表的香密湖一號，炒房者近期也準(zhǔn)備降價1000萬元以求速賣。據(jù)悉，這名炒房者2006年全額貸款1618萬元買下這套別墅，高峰時曾經(jīng)叫賣3800萬元。
“目前，對于房地產(chǎn)公司而言可謂是一個融資‘冰凍期’，去年金融調(diào)控將開發(fā)商的自有資金提高到了35%，并且嚴(yán)格規(guī)定項目只有開發(fā)到中后期才能貸款。做這行這么久了，頭一次感覺到資金這么緊張。”北京某房地產(chǎn)公司老總接受記者采訪時無奈地說。
銀根緊縮切斷了樓市資金流入渠道
記者了解到，開發(fā)商鬧“錢荒”絕非偶然。從銀行貸款方面看，盡管目前有關(guān)銀行放松二套房貸款的傳言不斷，但從總體上看商業(yè)銀行住房貸款的閘門仍然把守得比較嚴(yán)。
記者從某商業(yè)銀行授信審批部了解到，由于該銀行對房地產(chǎn)的貸款額度在總貸款量中的比例是固定的，目前對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸情況基本是兩個極端。只要還有放款額度，信用良好的大企業(yè)隨時都可以拿到貸款。但據(jù)了解，這些企業(yè)中部分企業(yè)目前并不存在資金問題，沒有貸款意愿。而對于中小企業(yè)，該銀行態(tài)度十分謹(jǐn)慎，幾乎不予考慮。針對外界關(guān)于商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款出現(xiàn)松動的說法，該銀行表示不太可能。
一方面是貸款閘門被全面收緊，另一方面多家銀行今年的貸款額度也普遍少于往年。一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士透露，四大國有商業(yè)銀行的深圳分行的新增貸款額度每一家都不到100億元，其中工行約60億元，建行60億元，農(nóng)行40億元。而建行深圳分行去年一年就發(fā)放了140億元的個人住房貸款。
不僅房地產(chǎn)開發(fā)貸款被全面收緊，記者還注意到，銀行對曾經(jīng)“興風(fēng)作浪”的炒房者也收緊了錢袋。“我們的態(tài)度很明確，個人住房貸款主要滿足自住需求。”中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行個人業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理壽永春表示，他們在房貸方面保持了比較穩(wěn)健的發(fā)展，其方針就是滿足自住、規(guī)范投資、遏制投機(jī)。
據(jù)他透露，目前深圳的個人住房貸款業(yè)務(wù)仍然處于試探恢復(fù)階段。從業(yè)務(wù)量看，與高峰時期的平均數(shù)值相比，新年以來貸款數(shù)量大約減少了1/3，主要是以自住需求為主。一個重要原因就是，去年底人民銀行叫停轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)后，各家銀行更加嚴(yán)格執(zhí)行“家庭首套住房”標(biāo)準(zhǔn)。
記者發(fā)現(xiàn)，由于銀根全面緊縮，樓市資金流入主渠道被切斷。成都置信實業(yè)(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理陳建蓉告訴記者，在“銀根緊縮”的背景下，房地產(chǎn)市場面臨巨大的考驗，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨著巨大資金壓力，成都置信也不例外。她分析說，由于原材料、勞動力、土地等生產(chǎn)要素價格的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)不可能再獲得像過去幾年那種高利潤了。
陳建蓉說，成都置信旗下的房地產(chǎn)項目銷售量與去年同期相比下降了很多，而很多購房者也在“房價下跌”的預(yù)期中“被動觀望”，更進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場的疲軟程度。如果不能盡快扭轉(zhuǎn)這種局面，可能會讓一些房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈的斷裂而出現(xiàn)崩盤。
和陳建蓉的擔(dān)憂相同，海南一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士童先生也表達(dá)了相同的擔(dān)憂。他說，一方面是銀行全面收緊信貸閘門，另一方面市場成交量也不容樂觀，如果情況進(jìn)一步惡化，中小房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨生存危機(jī)。
低迷成交量令開發(fā)商資金鏈“雪上加霜”
童先生的這種說法并非“聳人聽聞”。記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商資金鏈條的另一個流入渠道——售房所得也因為成交量萎靡而變得異常緊張。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)發(fā)布的報告顯示，受樓市不景氣以及春節(jié)等因素的影響，2月深圳僅成交一手住宅781套，環(huán)比減少65.5%；全市成交二手住宅2020套，環(huán)比下降了35.87%；成交面積為16.81萬平方米，環(huán)比下滑了43.51%。
與深圳成交量不景氣的情況類似，北京等一線城市也出現(xiàn)了成交量低迷的情況。多位接受記者采訪的房地產(chǎn)開發(fā)商都表示，如果情況不能夠出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，未來樓市還可能出現(xiàn)更大的變數(shù)，當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的降價售樓現(xiàn)象就是市場的一個真實寫照。的確，受多重壓力的共同影響，為了盡快回籠資金，很多開發(fā)商正在加大降價幅度，以實際行動進(jìn)行自救。
對于目前市場上出現(xiàn)的情況，深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平認(rèn)為，今年國家依然堅持宏觀調(diào)控，住房貸款不僅總額減少，而且主要針對自住客戶，這打破了很多開發(fā)商的幻想。迫于資金回籠的壓力，一些小開發(fā)商開始對外小幅度降價，別的開發(fā)商擔(dān)心自己的房價太高，最終會砸在手里，也開始降價。這樣互相影響，最終將導(dǎo)致大范圍降價的出現(xiàn)。
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該如何化解當(dāng)前所面臨的困局，接受記者采訪的專家建議，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量開拓新融資渠道，比如通過私募資金、海外融資等方式。對于土地儲備充足的房地產(chǎn)開發(fā)商還可以考慮通過轉(zhuǎn)讓土地獲得資金。此外，打折讓利促銷，盡快回籠資金也不失為一個有效的辦法。 |