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近期，從緊的貨幣政策和土地清理行動直指房地產核心，南京等城市地價大幅下跌、房價趨穩(wěn)。業(yè)內認為，本輪調控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式，房地產暴利現(xiàn)象受到遏制，在各方面的壓力之下，今年企業(yè)的重組變化會非常激烈。
南京地價暴跌四成 新房成交萎縮打折成風
記者調查了解到，南京市土地、新上市商品房與二手房市場近期不同程度出現(xiàn)降溫，土地拍賣價格最大跌幅達到四成。
自2007年12月以來，南京地價如同“過山車”般急速下墜。2007年南京全市11個區(qū)共拍出113幅地塊，總金額達到近350億元，相當于往年的3倍。2007年南京每月至少有一個“地王”誕生，最高地塊成交價達25.95億元。
然而2007年12月底的最后一拍，出讓的16幅地塊中，2幅流標，10幅地塊底價成交，沒有動輒數(shù)百輪的“拉鋸戰(zhàn)”，場面冷清。其中，江寧區(qū)某地塊拍賣價3.86億元，樓面地價2618元/平方米，比此前同類型地塊4446元/平方米的樓面價低了近2000元/平方米，地價下跌近四成。
今年1月17日進行的一場土地拍賣，5幅地塊僅有6家競拍，其中3幅直接以底價成交。同是在鐵心橋區(qū)段，在去年10月24日的拍賣會上，萬科地產旗下公司曾以3687元/平方米的樓面價買下。而這次鐵心橋起拍的樓面地價僅為2952元/平方米，卻無人敢要。
新上市商品房成交萎縮，打折成風。2007年12月1日至16日，南京全市住宅成交3262套，同比降幅高達38.9%。12月17日至23日，全市認購商品住宅1417套，環(huán)比縮水近四成。2008年1月7日至1月13日一周內，共認購商品住宅955套，這是自2006年以來首次出現(xiàn)周認購住宅不足千套的情況。“買現(xiàn)房打97折，另外再送5萬元”、“房價直減10萬”、“精裝修再減五萬元”等打折促銷在河西、江寧等多個熱點板塊出現(xiàn)，打折方式也從以往的變相促銷，改為直接減價。
“做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢”
“今年是我國10年來首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產流動資金已經(jīng)減少了50%，我做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢。有銀行表示，2008年房地產貸款將減少30%。許多開發(fā)貸款項目，分行批準了，報到總行時被攔了下來。”江蘇一大型房企的總經(jīng)理告訴記者。房地產屬于資金密集的長周期行業(yè)，主要依賴銀行貸款。貸款充足時，投入的資金會產生8倍的乘數(shù)效應，即每放貸100元，產生的效應可以達到800元。貸款主要用來拿地，在一個項目建設初期，開發(fā)商就能把資金騰挪出來再開發(fā)新的項目，而已經(jīng)開工建設的項目又可以用來再貸款。一個房產項目要兩三年，因為周期長，一筆貸款可以轉幾個項目。
“2007年的金融調控將開發(fā)商的自有資金提高到了35%，并且嚴格規(guī)定項目開發(fā)到中后期才能貸款。今年以來的銀根緊縮，讓許多開發(fā)商隨時都感覺資金鏈會斷裂。我們公司的流動資金比去年已經(jīng)減少了50%，有的開發(fā)企業(yè)開始聯(lián)合起來買一塊土地。”這位總經(jīng)理說。
南京網(wǎng)尚房地產公司總經(jīng)理胡光輝認為，如果國家從緊的貨幣政策持續(xù)下去，整個房地產市場將出現(xiàn)“拐點”，新上市商品房的價格遲早會出現(xiàn)大跌，原因有二：首先，金融是房地產的“血脈”，從緊的貨幣政策不僅“卡”住了房地產市場的“咽喉”，壓縮了開發(fā)企業(yè)的生存空間。同時，二套房、老小房、公積金貸款政策的收緊也限制了投機。如果貨幣持續(xù)從緊，開發(fā)商遲早會“拋盤”。其次，土地價格的降低最終將傳導到一手房，因為地價下跌會大幅減少成本。
胡光輝說，其實調控是很需要的，不調整樓市發(fā)展的后勁就沒了，因為購買力被透支太多。現(xiàn)在好房子、壞房子都一股腦漲價，這是不正常的。南洋地產(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示，2008年度預計銀行的放貸規(guī)模都會減少，大小房地產公司的資金都會緊張，競爭力會減弱，一些開發(fā)商開始找外資銀行貸款。預計2008年一手房的價格不會大幅度下跌，畢竟長期供求關系沒有發(fā)生改變。
調控將導致暴利直線下降 2008年樓市將掀并購潮
“本輪調控主要有四個方面，與以往相比可操作性和力度都大大加強了。本輪調控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式”，南京市房管局一名官員認為。許多城市房地產稅收近年都大幅增長，有的達地方財政的35%以上。為了獲得更高的土地收益，地方政府與開發(fā)商爭奪土地資源收益，推動地價不斷上漲，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過面包”現(xiàn)象。而開發(fā)商囤積土地、坐地生財?shù)默F(xiàn)象也反映出這個產業(yè)資源分配的不合理。
近期，緊縮貨幣政策減少了開發(fā)商瘋狂拿地的現(xiàn)象。北京、廣州、廈門、南京等城市土地拍賣價格均出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，跌幅最大的達到6成，可以說土地價格正在回歸理性。土地調控力度的加大，也減少了開發(fā)商囤積土地的沖動。通過對閑置土地的清查整頓、對延期開發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費等措施，都給開發(fā)商釋放出一個明確的信號，坐地生財?shù)氖陆窈蟛粫儆小?BR> 全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生就
2008房地產趨勢進行了分析判斷。聶梅生認為，關鍵還是個資金問題。但在聶梅生看來，2008年開發(fā)商不僅賺錢的空間相比于2007年將大幅度削減，想要獲得貸款額度也將被大大壓縮。她分析說，開發(fā)商目前的融資渠道主要是三大塊：銀行貸款、外資、股市。銀行貸款方面，不論是政府層面還是央行目前都在堅持從緊。2007年第一季度貸款額度就占了全年的59%，由于第一季度放貸過猛，2007年第四季度，央行對地方銀行基本停貸。即使是信貸重新開閘的2008年第一季度，由于面臨3月份的全國人大會議，信貸緊縮肯定嚴格執(zhí)行，開發(fā)商日子不會太好過。聶梅生表示，“這種情況下，房地產企業(yè)之間的優(yōu)勝劣汰會非常激烈。有錢的做長線就可以過去了。但對于實力較弱的，假如今年房價上不去，銀行又不給貸款，那就虧了。這樣就被并購，被出讓，就會被淘汰出局。在各方面的壓力之下，今年企業(yè)的重組變化會非常激烈。” |