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記者最近在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前市場上“拐點(diǎn)”論此起彼伏，購房者觀望情緒濃厚，期房成交量在低谷徘徊。雖然有節(jié)前屬于淡季的因素，但即便是在節(jié)后，開發(fā)商們可能也高興不起來，受銀根緊縮等綜合性政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的生存“命門”——資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。專家認(rèn)為，強(qiáng)者生存、弱者出局的態(tài)勢將不可避免，一些小的、融資能力差的房地產(chǎn)開發(fā)商被淘汰出局的可能性加大。
銀行人士：好多開發(fā)商排隊(duì)等放貸
“目前，找銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商非常多，即使辦理了相關(guān)審批手續(xù)，還有好多開發(fā)商在排隊(duì)等著放貸呢，銀根緊縮對他們的影響還是非常大的。”在北京某國有銀行工作的程先生告訴記者，對于開發(fā)住宅的開發(fā)商而言，其自有資金一般為35%；對于開發(fā)商用物業(yè)的開發(fā)商而言，其自有資金一般為50%。信貸收緊對開發(fā)商的影響非常大。
程先生說，以往，對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款多數(shù)是享受基準(zhǔn)利率下浮10%優(yōu)惠的，但現(xiàn)在優(yōu)惠已經(jīng)不可能了，對于一些大的、信譽(yù)好的開發(fā)商可以享受基準(zhǔn)利率，但對于一些資質(zhì)、信譽(yù)一般的開發(fā)商則要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。
“目前總行對房地產(chǎn)信貸規(guī)模和審查都是從嚴(yán)控制，以往貸款額度是以年度為單位劃定的，但現(xiàn)在銀行的貸款多是以季度或月份為單位確定放貸的額度，因此，即使有些房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了相關(guān)的貸款審批手續(xù)，但由于沒有放貸指標(biāo)，所以只能排隊(duì)等著下個(gè)月的額度。”程先生補(bǔ)充說。
開發(fā)商：申請開發(fā)貸款“非常困難”
銀行人士的說法記者從側(cè)面得到了佐證，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人員告訴記者，目前申請房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款“非常困難”，個(gè)人按揭貸款辦理“也比較麻煩”。
廣西北海市一家房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)說，去年各銀行項(xiàng)目貸款按半年確定額度，現(xiàn)在縮短為分季度下放指標(biāo)，明顯加強(qiáng)了控制。個(gè)人按揭貸款過去沒有額度限制，審查合格的項(xiàng)目一般都可以辦理，但現(xiàn)在也有指標(biāo)限制。
廣州某房地產(chǎn)公司卓經(jīng)理表示，在去年早些時(shí)候，只要手中有地，就可以找銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，所以不少開發(fā)商的項(xiàng)目資金自有率都是非常低的，有些不足15%。但是現(xiàn)在不少金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不只是盯著土地了，貸款門檻也越來越高了。從緊的貨幣政策，更嚴(yán)格控制信貸，讓融資能力差的中小開發(fā)商的日子比較難過。
這位經(jīng)理同時(shí)表示，隨著土地成本的不斷上漲，中小型開發(fā)商將很難在土地拍賣市場競拍到土地，即便拿到了土地，也必須全額支付土地出讓價(jià)款后，方可取得相關(guān)證書，這也將使中小開發(fā)商面臨比較嚴(yán)峻的經(jīng)營困境。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對于“個(gè)頭”比較小的開發(fā)商和少數(shù)過分依賴銀行項(xiàng)目貸款的開發(fā)商會(huì)愈加感到資金困難。他同時(shí)指出，盡管出現(xiàn)了個(gè)別開發(fā)商借“高利貸”的現(xiàn)象，但目前尚未發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目因資金鏈斷裂而難以為繼。
在采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商對銀根緊縮對其造成的影響，以及公司將采取什么樣的應(yīng)對措施都是三緘其口，他們認(rèn)為在目前的情況下談?wù)撨@些問題比較“敏感”。
專家：強(qiáng)者生存弱者出局恐難避免
對于銀根緊縮給房地產(chǎn)開發(fā)商所帶來的影響，接受記者采訪的專家一致認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨新一輪“洗牌”，強(qiáng)者生存，弱者出局的態(tài)勢會(huì)進(jìn)一步加劇，對于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商而言，被淘汰出局的幾率大增。
同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授、五洲工程設(shè)計(jì)研究院副總建筑師周靜敏告訴記者，銀根緊縮對房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有一定的影響，目前房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)總體上沒有實(shí)現(xiàn)多元化，相當(dāng)一部分的資金仍來源于銀行貸款，因此資金欠缺的小開發(fā)商被淘汰出局的可能性很大。而對實(shí)力雄厚的大開發(fā)商來說，競爭對手減少，獲取土地?cái)U(kuò)大市場份額的機(jī)遇會(huì)增多。
周靜敏說，銀根緊縮只是過去一年內(nèi)推出的眾多調(diào)控政策之一，加之房貸首付和利率的提高、清查囤地囤房、土地限期開發(fā)、房地產(chǎn)領(lǐng)域個(gè)人所得稅政策上的調(diào)整等措施，強(qiáng)者生存、弱者出局的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的分化是不可避免的。
對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示贊同。他說，2008年對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，資金問題將是他們需要面對的最大問題。一方面對房地產(chǎn)方面的信貸肯定會(huì)縮緊，不會(huì)像以前那么寬松；另一方面，銀根緊縮致使房地產(chǎn)開發(fā)商IPO和增發(fā)等都將被推遲。
與此同時(shí)，住房的銷售也受到一定影響，有關(guān)個(gè)貸收緊以及購買第二套房首付比例提高都將使房地產(chǎn)開發(fā)商回籠資金的速度放緩。“從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)化成了從緊的信貸政策，這對房地產(chǎn)業(yè)無論是從供給還是從需求角度而言，影響都是非常大的，對于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商來說，將面臨更大的困難。”顧云昌補(bǔ)充說。
對于如何應(yīng)對當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢，顧云昌提醒說，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)、拿地等方面要把握正常的節(jié)奏，同時(shí)要加快銷售力度，盡快回籠資金。更為重要的是，要千方百計(jì)提高融資能力，防止資金鏈斷裂。 |