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最近一段時(shí)間，有關(guān)廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價(jià)下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現(xiàn)象，引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注，并導(dǎo)致中國樓市會(huì)否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭論高漲。
出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)的因素已經(jīng)具備
記者了解到，進(jìn)入10月份以來，廣州、深圳部分樓盤價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，一些住宅新盤已采取低價(jià)開盤策略，每平方米價(jià)格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
此外，部分樓盤還打出促銷牌，如通過送車庫、送物業(yè)管理費(fèi)和額外折扣等措施。
根據(jù)廣州房管局陽光家緣網(wǎng)站的預(yù)售商品住宅簽約情況實(shí)時(shí)信息顯示，10月份廣州住房均價(jià)增幅趨緩，10區(qū)住房均價(jià)11970元/平方米，比9月上漲了6%，而9月份同比上漲幅度為14%。根據(jù)國家發(fā)改委每月公布的住房價(jià)格指數(shù)顯示，廣州一手住房價(jià)格指數(shù)漲幅在全國70個(gè)主要城市排名，從今年初的第三位逐月下降到10月份的第34位。
與廣州遇到的情況相同，深圳商品房成交均價(jià)出現(xiàn)下跌跡象。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，10月份深圳商品房成交均價(jià)為每平方米14797元，和9月份環(huán)比下降10.35%。
對(duì)此，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，目前出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)的因素已經(jīng)具備。一方面，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政不斷出臺(tái)，雖然一直沒有形成明顯的效果，但這些政策并沒有取消，反而在不斷地細(xì)化、調(diào)整和落實(shí)。另一方面，地價(jià)、房價(jià)不斷飆升本身也是影響市場(chǎng)成交的主要原因，因?yàn)楫?dāng)房價(jià)上升到大多數(shù)工薪消費(fèi)者購買不起、少數(shù)投資性買家也無利可圖時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象。在過旺的投資需求被抑制后，在增加住房有效供應(yīng)的情況下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)。
和韓世同的判斷相同，記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)消費(fèi)者也贊同今年樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)的說法。根據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“2007年樓市拐點(diǎn)會(huì)否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)；對(duì)于現(xiàn)在是否是買房的好時(shí)機(jī)，69.13%的被調(diào)查者認(rèn)為不是，再等等，僅有18.11%的人認(rèn)為是，以后房價(jià)還得漲；對(duì)于今后一至兩年里房價(jià)將呈何種走勢(shì)，47.56%的被調(diào)查者認(rèn)為下降，7.95%的人認(rèn)為快速增長，32.05%的人認(rèn)為穩(wěn)定增長。
房市總體趨勢(shì)短期內(nèi)難有變化
盡管支持“拐點(diǎn)論”的人數(shù)較多，但也有專家對(duì)此持否定態(tài)度。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)接受記者采訪時(shí)說：“目前個(gè)別城市部分樓盤樓價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點(diǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況說明政府的組合政策發(fā)生了效應(yīng)，如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)過于武斷。”
陳國強(qiáng)說，今年以來，深圳房價(jià)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，預(yù)先透支了未來的房價(jià)空間，因此出現(xiàn)一定的波動(dòng)調(diào)整是正常的。幾年前上海、杭州等城市也曾出現(xiàn)過類似的狀況，但后來樓市價(jià)格依然在增長。因此，不能就此認(rèn)為拐點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)。就北京市場(chǎng)而言，目前成交量出現(xiàn)了一定的下降，但房價(jià)依然堅(jiān)挺。我們要看到這種成交量的下降具有結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，而非整體市場(chǎng)出現(xiàn)的蕭條狀況。
這種說法，可以從相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)中得到佐證。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，1至10月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢(shì)，現(xiàn)房銷售394.6萬平方米，期房銷售1253.9萬平方米，分別比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅現(xiàn)房銷售286.3萬平方米，下降32.8%；住宅期房銷售1062.5萬平方米，下降10.3%。另據(jù)國家發(fā)改委等部門公布的數(shù)據(jù)，10月全國房價(jià)同比上漲9.5%，而北京的上漲速度達(dá)到了17.8%，居全國第二位，在9月份13.5%的漲幅基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到13754元/平方米，而僅在幾個(gè)月前，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)不過13600多元/平方米。
當(dāng)前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾
對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的這種情況，陳國強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿足，那么房價(jià)下跌的期望必然破滅。相反，如果市場(chǎng)供給得到大幅度提高，出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場(chǎng)狀況，那么房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整是一種必然。但從短期來看，出現(xiàn)這種情況的可能性不大。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)或是調(diào)整應(yīng)該是市場(chǎng)發(fā)展的一種必然，但是樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)或者調(diào)整并不等同于房產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)量下跌，而是一種漲幅的趨緩。因?yàn)樵斐蓸鞘袃r(jià)格下跌的因素大致有三種：一是經(jīng)濟(jì)增長不能得到有效實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)明顯的經(jīng)濟(jì)衰退；二是需求明顯不足，供應(yīng)過剩；三是區(qū)域投資比例較高，受政策影響容易出現(xiàn)大幅波動(dòng)。從目前的北京等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展是可以預(yù)期的，同時(shí)城鎮(zhèn)人口仍處于快速增長階段，樓市需求將依然旺盛。 |