|
當前社會高度關(guān)注房價，股市高度關(guān)注房地產(chǎn)股，皆因房地產(chǎn)關(guān)系著社會民生、經(jīng)濟興衰、銀行資產(chǎn)的安全邊際。以至于目前的房價漲也不是，跌也不能。其實，不用任何激進的調(diào)控舉措，再過一年半載，我國普漲的房價也可能停滯下來，并進入符合各方利益的穩(wěn)定狀態(tài)。其原因在于，在調(diào)控層面上已找到了行之有效，并能兼顧各方利益穩(wěn)定房價的方法，那就是“廉房”（廉價房與廉租房）的不斷推出，起碼能在數(shù)學意義上起到平滑房價的作用，即起到“餡多了加面”的功能。
實際上，這種穩(wěn)定房價的方法在部分沿海城市早已運用，且效果顯著。例如，一直處于“房價第一線”的華東某市曾經(jīng)是以這樣方法來平抑房價：當這個城市的平均房價月環(huán)比與同比出現(xiàn)漲幅過大的時候，在接下來的1、2個月里就停止市中心高價商品房的銷售，或者暫緩高價房在房產(chǎn)交易中心的登記過戶，在這期間只允許近郊和遠郊價格相對較低房產(chǎn)的銷售。而根據(jù)以上“餡多了加面”的法則，當這些“廉房”大規(guī)模面市后，一方面吸引和抽離了商品房市場的部分購買力，另一方面在數(shù)學意義上將直接攤低各地的平均房價水平，進而能攤低全國的平均房價。對于股市來說，投資者之前也是一直關(guān)注于房價的漲跌。因為，房價一跌，首先是房地產(chǎn)公司的利潤不會好；其次是，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游影響極大，房價下跌對經(jīng)濟整體形勢也會帶來不好的預期。然而，當房價漲到脫離購買力實際后，再繼續(xù)關(guān)注房價的漲跌已經(jīng)毫無意義：房價漲得再高，如果沒有購買力，對房地產(chǎn)公司的利潤、對經(jīng)濟全局的牽動又有什么作用？因此，未來無論是對房地產(chǎn)公司的利潤預期，還是房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟全局的影響，房地產(chǎn)市場“量”的作用要遠大于“價”的變化。
各地方政府不可能自己去蓋房子的，其推動“廉房”建設(shè)還將由現(xiàn)有的各家房地產(chǎn)公司來進行與實現(xiàn)。“廉房”建設(shè)除了能在數(shù)學含義上起到平抑房價效果之外，由于供不應求的原因，其成交量足可保障房地產(chǎn)行業(yè)的基本利潤，但“廉房”的大規(guī)模推動也意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)暴利的時代行將結(jié)束，進而步入到符合成熟產(chǎn)業(yè)特征的合理利潤邊際階段。對現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司來說，利潤邊際的下降必然會導致股價估值中樞的下移。同時，隨著房價受“廉房”平抑作用而趨向于穩(wěn)定，以往那種“要么賺死，要么渴死”的業(yè)績大起大落現(xiàn)象將逐漸消失，股價走勢的波動性將會逐漸降低。 |