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15日在中國地產(chǎn)金融年會(huì)上，地產(chǎn)大佬開始把脈2010年房價(jià)走勢(shì)，盡管對(duì)房價(jià)漲跌這一話題未能達(dá)成一致見解，但都認(rèn)為政策成為最牽動(dòng)開發(fā)商神經(jīng)、左右未來樓市走勢(shì)的因素。
開發(fā)商賭政策
對(duì)于2008年房地產(chǎn)行業(yè)的慘淡行情，業(yè)內(nèi)不少人士都認(rèn)為除金融危機(jī)影響外，二套房貸收緊等政策的出臺(tái)是對(duì)市場(chǎng)影響最大的因素，房價(jià)似乎被二套房貸政策的繩索捆綁，一緊就跌，一放就漲。
但面對(duì)微調(diào)的政策，和主管部門“我們不支持高房價(jià)”的明確表態(tài)，過了一年多政策寬松好日子的開發(fā)企業(yè)再次擔(dān)憂二套房貸及稅費(fèi)優(yōu)惠政策是否會(huì)有所改變？
“貨幣政策還會(huì)適度寬松的前提下，房地產(chǎn)在明年將有更好表現(xiàn)”，北京中坤長業(yè)地產(chǎn)董事長黃怒波的判斷代表了絕大部分參會(huì)開發(fā)商的心聲——流動(dòng)性充裕必然會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)帶來支撐。不少開發(fā)企業(yè)也愿意相信，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍需依靠房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的事實(shí)將保護(hù)這個(gè)行業(yè)不會(huì)受到太大政策干擾。
國家統(tǒng)計(jì)局綜合司公布的一組研究數(shù)據(jù)似乎也在印證上述判斷：每100元的房地產(chǎn)投資將帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求。綜合而言，每100元的房地產(chǎn)投資大約會(huì)為其他行業(yè)創(chuàng)造215元的需求。
香港路勁基建主席單偉豹指出，明年年底有可能出現(xiàn)世界范圍內(nèi)的通脹，隨著美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人民幣升值可期,加上房地產(chǎn)帶動(dòng)上下游GDP增長已是不爭(zhēng)事實(shí)，這些前提條件之下，中央政府不可能隨意出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)有傷害性的政策。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)在五年到十年之內(nèi)仍將螺旋式上升。
任志強(qiáng)：明年一定比今年差
民生銀行15日發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》測(cè)算，目前全國平均房價(jià)收入比已經(jīng)接近11，月供占家庭可支配收入比達(dá)到33%，房價(jià)已經(jīng)快超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力。此外，民生銀行抽查了多個(gè)城市的租售比均低于1：300，項(xiàng)目投資回報(bào)率明顯偏低。因此，目前房價(jià)已經(jīng)接近運(yùn)行到階段性上限，進(jìn)一步上漲空間有限。
由于銷售旺盛帶來大量資金回流，寬松貨幣政策使得企業(yè)融資順暢，因此短期內(nèi)開發(fā)企業(yè)集體降價(jià)的可能性微乎其微，預(yù)計(jì)2010年樓市整體格局特征將是：需求充分挖掘；供求關(guān)系緊張短期難以化解；行業(yè)資金充足度和開發(fā)能力顯著加強(qiáng)；房價(jià)繼續(xù)上漲將出現(xiàn)虛高并現(xiàn)價(jià)升量平或量跌的狀況。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光認(rèn)為，明年核心城市、核心地段的城市房價(jià)會(huì)基本趨于穩(wěn)定，城市價(jià)值比較低的城市或者核心城市周邊的地塊可能出現(xiàn)震蕩市。
“明年可能是好年景，但一定比今年差”，作為地產(chǎn)行業(yè)的“意見領(lǐng)袖”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)給出的這一斷言讓占地產(chǎn)界絕大多數(shù)的唱多派頗為驚愕。他透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)今年前三季度的銷售額同比增幅超過70%，在此基礎(chǔ)上明年如果還能增長兩至三成將是非常優(yōu)異的業(yè)績。此外，由于今年初投資增速和新開工面積大幅下降，明年3—6月以前新增供應(yīng)量速度將會(huì)下降，屆時(shí)就算存在需求量也將難以保證供應(yīng)，他預(yù)計(jì)，明年二三季度是大部分具備銷售條件的樓盤比較合理的推廣時(shí)間窗口。
中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮表示，不能簡單考察指標(biāo)的“跌”或“漲”，價(jià)高也未必對(duì)開發(fā)商就是好事，明年房地產(chǎn)的走勢(shì)，還取決于世界經(jīng)濟(jì)和全世界的資產(chǎn)價(jià)格總體的平穩(wěn)程度。 |