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一邊是售樓現(xiàn)場人滿為患，另一邊是不少地塊“曬太陽”，這樣的反差成為上半年樓市的一大怪象。
昨天，中原地產(chǎn)提供給CBN記者一組最新的調(diào)研數(shù)據(jù)：根據(jù)該機(jī)構(gòu)所監(jiān)測的國內(nèi)12個城市的土地數(shù)據(jù)，選取了萬科、金地集團(tuán)、北辰實業(yè)、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、仁恒置地等40家知名地產(chǎn)商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本之后發(fā)現(xiàn)，半數(shù)土地閑置。
半數(shù)土地“曬太陽”
中原地產(chǎn)通過梳理40家知名地產(chǎn)商自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)之后發(fā)現(xiàn)：這些地塊中，除去在售和售完狀態(tài)的土地，有57%的土地尚未入市。其中，27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%依然處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實際的房源銷售。這一用地現(xiàn)狀造成了住宅市場短期供應(yīng)緊缺，形成土地供應(yīng)緊張的假象。
到底哪些土地在“曬太陽”呢？該報告的作者、中原集團(tuán)研究經(jīng)理宋莉表示，知名發(fā)展商歷年在公開市場獲取的土地數(shù)量以2007年最多，占到整個樣本數(shù)量的45%。按照土地開發(fā)周期兩年時間計算，2009年應(yīng)該正是2007年土地全面入市的時間，但從樣本數(shù)據(jù)看，仍有20%的2007年出讓用地目前處于閑置狀態(tài)。
她指出，地價透支房價，使得一批地王難以解套，2007年批發(fā)產(chǎn)生的地王困難重重。當(dāng)年，在股市、樓市雙重利好的刺激下，圈錢囤地模式被開發(fā)商們所追捧，導(dǎo)致全國各地“地王”頻出，甚至出現(xiàn)了大量地價房價“倒掛”的現(xiàn)象。2007年土地成本的普遍偏高導(dǎo)致當(dāng)年地王缺乏入市動力，因此不難理解為何2007年多數(shù)地王仍處閑置狀態(tài)。
2007年18幅地王之中，除去4幅退地，余下的14幅地王中，有7幅處于閑置待開發(fā)狀態(tài)，7幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90%。
除了上述仍舊閑置的地塊，已經(jīng)入市銷售的項目命運(yùn)又是如何呢？中原地產(chǎn)通過梳理樣本數(shù)據(jù)中98個在售項目的地價和房價情況發(fā)現(xiàn)，目前在售樓盤中，接近一半項目的土地是在2007年取得的，這部分項目的地價比重最高，平均值達(dá)到38%，遠(yuǎn)高于市場平均地價比重25%。
對此，克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天指出，2007年房地產(chǎn)市場供需兩旺，房價快速上漲，開發(fā)商出于對后市的樂觀態(tài)度，對房價漲幅預(yù)期過高，因此在土地市場上表現(xiàn)積極，火爆競價的場面不斷出現(xiàn)，土地成交價格被持續(xù)抬高，全國各地地王頻出，從而導(dǎo)致2007年拿地項目的地價/當(dāng)時房價平均值高達(dá)39.7%。而當(dāng)2008年房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控、金融危機(jī)等因素影響而陷入低迷，房價漲幅放緩甚至出現(xiàn)下跌后，出現(xiàn)整盤均價低于開盤均價、地價比重不降反升的現(xiàn)象也就不足為奇了。
陳嘯天稱，2007年土地市場表現(xiàn)火爆，土地成交價格不斷上漲，甚至出現(xiàn)了大量地價房價“倒掛”的現(xiàn)象，而2008年由于宏觀調(diào)控、金融危機(jī)等因素，房價漲幅放緩甚至下跌，從而導(dǎo)致了2007年拿地項目的地價房價比達(dá)到峰值。
新地王前途未卜
2009年初各地土地出讓仍以底價為主，進(jìn)入第二季度后，多城市相繼出現(xiàn)天價地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的盛景再次重演。
中原地產(chǎn)通過對2009年13幅熱門地塊的樓面地價和周邊房價的對比，發(fā)現(xiàn)熱門地塊的地價占周邊房價的比例超過70%，遠(yuǎn)高于市場平均水平，市場風(fēng)險較大。
宋莉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時期，較為激進(jìn)的企業(yè)通常對后市預(yù)期十分樂觀，出現(xiàn)地價房價“倒掛”的現(xiàn)象。但由于房地產(chǎn)市場受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，房價漲幅往往難以達(dá)到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購入的土地由于成本過高，開發(fā)商深套其中。
昨天，新加坡仁恒置地集團(tuán)一位管理人士表示，土地是房地產(chǎn)利益鏈條的源頭，進(jìn)行地價房價比的研究是為了體現(xiàn)在項目開發(fā)中土地成本所占的比重，從而考量開發(fā)商的經(jīng)營利潤。事實上，房價由靜態(tài)構(gòu)成部分和動態(tài)構(gòu)成部分組成，一個項目的開發(fā)周期往往延續(xù)幾年，幾年間價格波動也很明顯。因而，眼下，相關(guān)主管部門的工作重心之一應(yīng)當(dāng)是及時掌握市場一線準(zhǔn)確的信息和數(shù)據(jù)，監(jiān)管已經(jīng)出讓的地塊按照出讓時約定的時間、規(guī)劃條件如期形成銷售，防止延期開發(fā)，坐地漲價。市場上，目前的違約成本不高，不足以有效驅(qū)使地產(chǎn)商加快開發(fā)進(jìn)度。
克而瑞研究中心前天發(fā)布的最新報告顯示，從2009年二季度起，高價地塊不斷涌現(xiàn)，房價透支現(xiàn)象增多，尤其是6、7月份，部分地塊競價場面的火爆程度已經(jīng)不亞于2007年，其地價與當(dāng)時房價比值超過了70%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2005年～2009年項目地價與當(dāng)時房價33.9%的平均比重。這些項目在未來上市時將面臨較大的市場風(fēng)險。 |