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與去年的低潮相比，今年春節(jié)后的二手房市場與一手房市場形成“互動”，兩者交替上行。但是，交易活躍度較高、價格快速上漲，也使二手房市場再度調整的風險加劇。特別是目前房貸政策和交易環(huán)節(jié)的從嚴從緊，已經使火熱的二手房市場開始降溫。
政策風向攪動人心
中原地產上半年對京滬深穗津五大城市二手房市場的調研顯示，除深圳外，其他城市的二手住宅成交量均創(chuàng)新高。其中，上海甚至較2007
年高峰時同比高出約40%；深圳雖然仍低于2007
年同期25%左右，但也處于近年較高水平。從價格反彈幅度來看，珠三角繼續(xù)扮演領頭羊角色。深圳和廣州今年以來二手住宅價格累計漲幅已經分別達到27.6%和18.34%。
不過，二手房市場對政策面向來敏感。業(yè)內認為，即便宏觀政策對于促進房地產業(yè)發(fā)展的取向未變，但近期二套房貸收緊等也體現(xiàn)出政府對樓市過熱的警惕及政策性的一種試探。而從市場來看，政策面的調控預期已使買方觀望氣氛漸起，尤其是投資需求。
中原地產上海浦東一區(qū)域高級總監(jiān)王逸紅介紹，目前上海陸家嘴區(qū)域的投資客比例已占四成，此類客戶對于政策的變化較為敏感，因此近期銀監(jiān)會嚴格執(zhí)行二套房貸政策的聲明使得他們出手謹慎。同樣的現(xiàn)象也出現(xiàn)在了上海市中心，如新天地板塊，據(jù)中原地產盧灣區(qū)區(qū)域總監(jiān)吳敏介紹，7月以來該區(qū)域成交量萎縮較快，降幅在40%左右，其主要原因也是投資客出手放緩，“他們資金充足，對于房價也有一定的追漲實力，但是政策風向變化讓他們變得小心翼翼。”
易居臣信交易管理部副總經理洪慧表示，從近期政府一系列表態(tài)上看，上半年樓市的量價齊升已經引起了政府的關注，隨著二套房貸的嚴格落實，政策敏感度最高的投資客放緩入市的節(jié)奏。而首付及利率的提高，也將削減包括改善型需求在內的中高檔群體的購買力，加上剛性需求對快速上揚的房價充滿抗性，預計三季度后二手房市場的上行趨勢將受到極大的考驗。但業(yè)內同時指出，從政府穩(wěn)定房價的意圖考慮，投資需求得到抑制并非不是好事。
交易環(huán)節(jié)監(jiān)管從嚴
而市場人士還指出，今年上半年二手房市場由冷轉熱，也與中介的“推波助瀾”有關。本報與搜房網進行的聯(lián)合調查就顯示，八成多受訪者表示反感中介的亂談價、有“吃差價”嫌疑，不停地打電話“騷擾”及“陰陽合同”行為。有業(yè)內人士指出，和一手房的營銷模式類似，中介也在給購房者“營造”出樓市的供求緊張氣氛，“告訴你有很多客戶青睞這套房，或者再不確定上家就要漲價了等等。”此外，通過做低價格的“陰陽合同”來避稅的現(xiàn)象也早已“見怪不怪”。
從近期的市場反饋來看，二手房交易的各個環(huán)節(jié)已經面臨收緊。為抵制故意做低房價逃稅的現(xiàn)象，上海各區(qū)房地產交易中心指定的評估公司對交易房源的評估越來越嚴格，明顯低于市場價的交易房源很可能被退件。北京繼去年設立二手房資金監(jiān)管體系、二手房交易網上簽約等后，地稅局也正在和建委的網簽系統(tǒng)聯(lián)網。21世紀不動產的分析師透露，這個工程完畢之后，買賣雙方過戶時的成交價將作為今后該房源再上市的買入價，那么今后隨意報價以避稅的機會就被大大壓縮。
成交連漲勢頭有變
事實上，進入下半年后，沖高的二手房市場已經面臨考驗。21世紀不動產上海區(qū)域市場中心的門店調查顯示，7月以來大部分區(qū)域的二手房成交量較6月同期普降一至兩成；其中，浦東降幅最大，約達三成。又如廣州，有數(shù)據(jù)顯示，番禺、從化、花都等區(qū)域的二手房成交最近都下滑得比較厲害，保守估計在10%左右。
除了二套房貸收緊及交易環(huán)節(jié)監(jiān)管從嚴等所形成的心理影響，中介機構一致認為，還是價格居高不下直接導致了買家接盤熱情不足，成交量和房價的漲勢也逐步趨緩。
“隨著7月最后一周的臨近，我們的業(yè)務員有點急，他們的普遍感受是：和6月相比，7月二手房成交‘難’了很多。”中原地產世博分行經理劉真表示，盡管業(yè)務員在不斷聯(lián)系房東和客戶，但是成交量依舊沒有突破，買賣雙方心理價差拉大，房東反復跳價、不斷地試水，客戶跟進意圖則下降、觀望氣氛漸起。
“使得前期交投活躍的板塊出現(xiàn)交易停滯的，正是其持續(xù)上漲的房價。”易居臣信市場研究中心分析師楊晨青也認為，房東的跳價令一部分經濟實力略有欠缺的改善型需求有心無力、成交周期拉長。
美聯(lián)物業(yè)副總經理丁偉還表示，從5月份開始，伴隨著一二手房市場都明顯回暖，房東惜售情緒漸濃，往往將房源掛牌試探市場價格，并非誠意出售，這也就導致市場上的有效房源更為稀缺，再加上二手房價格的不斷上漲已經削弱一些物業(yè)的優(yōu)勢，因此都選擇觀望等待。
基于目前的“博弈”局面，業(yè)內預期下半年二手住宅的交易總量會低于上半年。“五大城市下半年二手住宅成交量降幅可能在10%-20%不等。”中原地產預計。 |