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地方政府在土地出讓過程中到底能夠獲得多大的收益，尤其是北京、上海等土地出讓市場上的大戶？這個問題的答案已經(jīng)讓公眾期待許久。
此前，有業(yè)內(nèi)專家曾估算，除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。這也意味著，近兩年地方政府獲得的土地出讓純收益，每年應在4000億元以上。
北京市政府純收益：三成
CBN記者獲悉，截至5月22日，北京土地市場今年共成交土地78宗，土地成交額約93億元，政府在其中的土地收益大約占到了三成，為26.92億元。
詳細披露政府土地出讓的純收益，北京此舉在地方政府尚不多見。此前，地方政府對于公開土地出讓金的總額尚且猶抱琵琶半遮面，遑論透露其中的純收益。
在我國，土地一級出讓市場由地方政府壟斷，政府首先通過征地、拆遷等途徑獲得國有土地，然后通過土地市場招拍掛等方式將之出售給房地產(chǎn)開發(fā)商，以及工業(yè)企業(yè)等。
由于近年來房地產(chǎn)市場的帶動，土地市場日漸繁榮，近年來全國土地出讓市場的規(guī)模已經(jīng)高達萬億元左右。2007年是1.3萬億元，2008年略有縮水，但也高達9600億元。
由于征地補償環(huán)節(jié)標準素來較低，而土地出讓的最終售價近年來持續(xù)走高，輿論對地方政府從中獲取高額增值收益的批評日漸高漲。今年“兩會”期間，全國工商聯(lián)的一份發(fā)言就直接表示，“土地財政”使地方政府成了房地產(chǎn)開發(fā)的主要受益者之一。
在近日的一場土地推介會上，北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠點明了北京緣何公開政府土地收益。
“雖然我們賣出去了93個億，但可以看到我們政府的收益只有27個億，并不是市場成交的價格就是政府的收益。”葉向忠說。
他認為，這個數(shù)字也回應了社會和媒體的一些誤解，認為土地成交的錢都歸政府了。實際上，政府收益只是一部分，很大一部分是土地一級開發(fā)的成本。”
二季度起供地加快
不管政府土地收益到底幾何，在財政收入下降，以及保增長的形勢下，地方加快供地便具有了雙重性質(zhì)。
一是在樓市出現(xiàn)回暖之際，“乘機”加快向市場推出土地成為化解財政困局的重要手段。
北京市政府高層近期即表示，將全力確保國有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年基本持平。本著“多儲快供”的原則，加快供地，及時推出項目，增加政府土地收益。
葉向忠也透露，根據(jù)房地產(chǎn)市場實際狀況，北京調(diào)整了供地節(jié)奏，從去年第三季度到今年一季度土地供應適度從緊，而從4月份開始逐漸加大土地供應力度，單單5月份計劃推出的規(guī)模就達到300公頃。
而在上述土地推介會上，北京市某區(qū)就準備將幾塊毗鄰地鐵線的土地推向市場，用該區(qū)國土官員的話講，“這幾塊地區(qū)位好，配套完善，價格不高，可以說是物美價廉。”
據(jù)悉，上述將要推出的土地底價約在3000元/平方米，而周圍的新盤價格已經(jīng)上萬元。
二是促進對國民經(jīng)濟十分重要的房地產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)投資的增長。上述區(qū)級國土系統(tǒng)官員對CBN記者表示，是依照“上級的要求”，但不僅僅是為了保障政府的土地收益，還是為了加快房地產(chǎn)投資的落地。
“有了地，房地產(chǎn)開發(fā)投資才能落到實處。房地產(chǎn)業(yè)本身還能帶動上下游行業(yè)多達幾十個，一個開發(fā)項目進來開工了，能夠帶來大量的相關投資。”該官員稱。
地市已回暖？
前幾個月的樓市小陽春，暖風已吹到了政府主導的土地市場。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，進入５月份后，北京土地市場開始出現(xiàn)回暖跡象。從本月５日到２１日不足２０天中，北京土地交易共１６宗，交易金額近44億元。
葉向忠也透露，截至5月22日，北京市土地交易市場共推出土地113宗，涉及的土地面積為583公頃，其中經(jīng)營性土地60宗，土地面積381公頃，比去年同期增長了284%。
本月21日，北京廣渠門外10號地拍出10.22億元的天價，也造就了北京新地王，2007年面粉（地價）貴過面包（房價）的場景似乎重現(xiàn)江湖。
對此，葉向忠表示，廣渠門外10號地還只是個案，并不能完全說明土地市場已經(jīng)回暖。但會上也有官員私下表示，這個例子也說明土地市場形勢“總歸比之前好了”。
但北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，北京房地產(chǎn)開發(fā)市場總體形勢依然低迷，企業(yè)對擴大投資和購置土地仍較為謹慎。今年1~4月，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額338.2億元，比上年同期下降26.5%。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地購置費用75億元，下降46.6%。
此時大量土地上市應能夠被市場消化？對于CBN記者的問題，葉向忠表示，應該考慮這個問題，國土部門會及時關注市場形勢調(diào)整供地節(jié)奏。
為了預防土地流拍再次出現(xiàn)，北京已經(jīng)推出土地預出讓制度，即將準備推出的地塊提前公告，看看開發(fā)商們的回饋。“如果有正回饋，我們就正式推出。”葉向忠稱。 |