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美國(guó)房市的情況究竟有多糟？有數(shù)據(jù)顯示，今年1月，美國(guó)中價(jià)位現(xiàn)房平均出售價(jià)格為17.03萬美元，比一年半前大跌26%。此外，去年底全美有540萬屋主拖欠房貸或房屋遭查封，占所有屋主的12%
美聯(lián)儲(chǔ)估計(jì)到明年底，房?jī)r(jià)可能再跌18%到29%。但是專家們正密切關(guān)注著市場(chǎng)上的待售房屋數(shù)量。目前，求售房屋通常需要9個(gè)半月才能賣掉，遠(yuǎn)高于正常情況的6個(gè)月。一旦法拍屋（被拍賣的抵債房）不再增加，存屋消化，房市將開始復(fù)蘇。專家預(yù)計(jì)，明年第一季度前，美國(guó)房市不可能復(fù)蘇，即使復(fù)蘇，房?jī)r(jià)回升速度也會(huì)很緩慢。
大廈將傾
在2008年以前，雷恩·亞當(dāng)斯和太太阿曼達(dá)是典型的自力更生、不斷向上攀爬的美國(guó)夫妻。兩人先后開始做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，１年的收入從6萬美元大幅增加到16萬美元，買了車、生了女兒以后，又買了一棟牧場(chǎng)式平房，有３個(gè)房間，四周環(huán)境寬敞，售價(jià)37.9萬美元。和當(dāng)時(shí)很多人一樣，他們申請(qǐng)了無須查證收入的次級(jí)房貸，約定前5年只支付利息，利率是6.2厘，之后開始還本金，利率逐年調(diào)整。亞當(dāng)斯夫婦只需估算他們每年的收入，便獲得了抵押貸款。
一切都很順利，一直到美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年初開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。一方面，他們的生意不再那么好做，半年賣不出一套房子；更糟糕的是，他們自己的房子已經(jīng)貶值7.9萬美元，而且賣不出去了。
這對(duì)夫婦的遭遇，目前在美國(guó)是再普通不過了。由于地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，房子變成了負(fù)資產(chǎn)，信用也隨之破產(chǎn)，債務(wù)情況每況愈下，為了不失去房子，又被迫支付更多的利息。一場(chǎng)因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風(fēng)暴，在2007年8月席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)，影響范圍及深度不斷擴(kuò)大，一直持續(xù)至今。
接管“兩房”
隨著美國(guó)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)狀況的不斷惡化，連美國(guó)最大的兩家住房抵押貸款機(jī)構(gòu)——房利美和房地美(簡(jiǎn)稱“兩房”)都已經(jīng)無力自保了。去年9月7日，美國(guó)政府宣布接管“兩房”，并撤換其首席執(zhí)行官，以避免發(fā)生更大規(guī)模的金融危機(jī)。
“兩房”國(guó)有化震撼了美國(guó)人的信仰——由政府接管民間金融機(jī)構(gòu)，這在美國(guó)還是第一次。但美國(guó)前財(cái)長(zhǎng)保爾森已別無選擇，因?yàn)椤皟煞俊敝械娜魏我患铱绲舳紩?huì)導(dǎo)致美國(guó)金融市場(chǎng)的大動(dòng)蕩。如果美國(guó)政府失去了信譽(yù)，受國(guó)際信譽(yù)支撐的美元、華爾街將要面臨的風(fēng)暴可想而知。
保爾森表示，之所以采取這一激烈的歷史性措施，是因?yàn)榉坷篮头康孛酪?guī)模如此龐大，與金融系統(tǒng)關(guān)系又如此密切，以至于其中任何一家跨掉都會(huì)導(dǎo)致美國(guó)以及全球金融市場(chǎng)的大動(dòng)蕩。政府接管兩家機(jī)構(gòu)需要投入巨額資金，但放手讓它們倒閉，對(duì)金融市場(chǎng)的沖擊將比這個(gè)代價(jià)要嚴(yán)重得多。
根據(jù)方案，美國(guó)財(cái)政部還將收購(gòu)“兩房”發(fā)行的高級(jí)優(yōu)先股。財(cái)政部將在公開市場(chǎng)收購(gòu)“兩房”發(fā)行的房貸抵押證券，同時(shí)將通過美聯(lián)儲(chǔ)紐約分區(qū)銀行向“兩房”提供特別信貸額度。
市場(chǎng)掙扎
然而，救“兩房”對(duì)于整個(gè)金融危機(jī)而言，最多只是緩解了燃眉之急。樓市下跌的趨勢(shì)還在不可遏制地蔓延。同時(shí)，新的走勢(shì)也開始出現(xiàn)。
今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)預(yù)料之外的新走勢(shì)：去年保持房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的都市區(qū)眼下遭受銷量下滑，而在先前房?jī)r(jià)暴跌的郊區(qū)，交易量開始小幅反彈。如在加利福尼亞州內(nèi)陸地區(qū)，房產(chǎn)交易量今年1月份比去年同期增長(zhǎng)54%。而在紐約、舊金山、西雅圖等房?jī)r(jià)沒有大跌的都市，房產(chǎn)交易反而接近“凍結(jié)”。
房地產(chǎn)代理商Redfin公司的首席執(zhí)行官格倫·克爾曼認(rèn)為：“離城市越遠(yuǎn)，價(jià)格下跌越多，銷量反而正在增加。而18個(gè)月前，都市依然是人們購(gòu)房的惟一地區(qū)。”以紐約曼哈頓區(qū)為例。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)米勒·塞繆爾公司的數(shù)據(jù)顯示，曼哈頓的公寓交易量今年1月份下降52%。
而低迷的樓市也給一部分人帶來機(jī)會(huì)。不久前，24歲的克里斯琴·龐薩爾在加州內(nèi)陸小城埃爾克格羅夫以19.3萬美元購(gòu)置了一套3居室住房。而在4年前，這套房子售價(jià)33.6萬美元。這是龐薩爾首次購(gòu)房。他說，現(xiàn)在購(gòu)房月供比他租一套兩居室公寓的月租還便宜100美元，“我感覺現(xiàn)在可能是購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)”。
分析師認(rèn)為，遠(yuǎn)離都市地區(qū)的房產(chǎn)交易量逆勢(shì)反彈，說明在“熊”市時(shí)期購(gòu)置房產(chǎn)的市場(chǎng)需求依然存在。但這對(duì)整體房市而言并非利好消息，因?yàn)榇蟛糠纸灰追课菔窃忏y行沒收的抵債房產(chǎn)，其市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)低于抵押貸款。龐薩爾新購(gòu)置的房屋由房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)科德韋爾金融公司售出。公司業(yè)務(wù)員卡洛斯·科茲洛夫斯基說，他近期賣出的房屋，包括龐薩爾的那套，全是銀行沒收的抵債房。 |