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樓市價(jià)量齊跌
“先生，買房嗎？去看看吧，我們的售樓處就在斜對(duì)面的一樓。”8月19日，記者剛出北京輕軌果園站，就有幾個(gè)售樓人員圍上來(lái)。
見(jiàn)記者表示不買，“你去看看吧，算我們的業(yè)績(jī)，”售樓的先生告訴記者，“來(lái)了快一個(gè)月了，一套還沒(méi)有賣出去。”說(shuō)著，將促銷的小廣告塞進(jìn)記者手中。
最近一段時(shí)間，在北京的地鐵及一些車站，隨處都能見(jiàn)到分發(fā)售樓小廣告的促銷人員。
在傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季到來(lái)之際，記者發(fā)現(xiàn)，北京樓市仍然顯現(xiàn)持續(xù)冷清的局面。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，上半年北京商品住宅網(wǎng)上簽約總量為40600套，比2007年同期的65004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約面積595642平方米，同比下降62.7%，環(huán)比下降33%。
不光是一手房，二手房交易也出現(xiàn)了明顯滑坡。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京二手房買賣市場(chǎng)成交量環(huán)比下降10.9%，與此同時(shí)交易價(jià)格也開(kāi)始回調(diào)，北京二手房市場(chǎng)自2005年以來(lái)首次出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”。
北京樓市持續(xù)冷清的局面同全國(guó)相似。來(lái)自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報(bào)告顯示，8月18日，上海中遠(yuǎn)兩灣城的29套房源集中成交，均價(jià)13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米。
國(guó)家發(fā)改委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，全國(guó)商品住房竣工面積16533萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.4%，增幅同比提高9個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2個(gè)百分點(diǎn)。
北京房?jī)r(jià)收入比達(dá)26倍
北京樓市和全國(guó)樓市在今年上半年終于一改往日瘋漲的局面。后奧運(yùn)時(shí)代，樓市會(huì)出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”嗎？
有業(yè)界分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)太高是目前樓市不景氣的主要原因。有數(shù)據(jù)顯示，北京市房?jī)r(jià)自２００１年申奧成功后開(kāi)始上漲，至２００６年三級(jí)跳式飛躍，三環(huán)內(nèi)樓盤突破每平方米萬(wàn)元；２００６年中，四環(huán)內(nèi)樓盤緊跟著沖破每平方米萬(wàn)元；而２００７年中，五環(huán)內(nèi)已難覓每平方米萬(wàn)元以下的樓盤。
其實(shí)，不光是在北京，我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)2003年以來(lái)均出現(xiàn)了連續(xù)上漲的行情。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)3885元。按照90平方米的小戶型計(jì)算，一套住房的價(jià)格高達(dá)34.97萬(wàn)元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬(wàn)元的9倍。大中城市的房?jī)r(jià)與家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房?jī)r(jià)與家庭收入比率，甚至達(dá)到了26倍。按照國(guó)際3-5倍的房?jī)r(jià)與家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到32萬(wàn)—54萬(wàn)，才能適應(yīng)這個(gè)房?jī)r(jià)，即使家庭收入按照10%的高增長(zhǎng)速度，也需要16年-22年的時(shí)間。
專家表示，當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的力量是房屋租金，國(guó)際上通常用租售比來(lái)表示。國(guó)際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1：200-1：300。而目前我國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購(gòu)買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這說(shuō)明，房屋也不再具有投資價(jià)值。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任、研究員曹建海認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了大多數(shù)家庭的可支配收入，連房屋投資者也開(kāi)始擔(dān)心無(wú)法找到下家接盤，銀行體系也開(kāi)始審慎房地產(chǎn)貸款，房?jī)r(jià)調(diào)整已成為大勢(shì)所趨。
“目前
，無(wú)論是政策條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的本身及金融市場(chǎng)環(huán)境，都發(fā)生了根本性變化，在這樣的條件下，奧運(yùn)會(huì)后房地產(chǎn)市場(chǎng)將理性回歸。”中國(guó)社科院金融所研究員易憲容說(shuō)，“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入大的調(diào)整周期，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期，香港上一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長(zhǎng)的時(shí)間。”
調(diào)整仍將繼續(xù)
從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，世界上舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市，會(huì)出現(xiàn)不同程度的“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)低谷”現(xiàn)象。
對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和全國(guó)樓市而言，在后奧運(yùn)時(shí)代，一些權(quán)威人士的看法卻完全不同。
國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴在奧運(yùn)會(huì)期間召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上表示，2007年下半年以來(lái)房市發(fā)生的變化主要是市場(chǎng)的銷售量下降，市場(chǎng)觀望氣氛比較濃厚。但從中長(zhǎng)期趨勢(shì)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是樂(lè)觀的。因?yàn)橹袊?guó)城市化率還達(dá)不到全球的平均水平。預(yù)計(jì)未來(lái)十幾年城市化率每年還會(huì)增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，大量人口還會(huì)進(jìn)入城市。
“2007年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、金融市場(chǎng)的環(huán)境、居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入周期性調(diào)整期。”易憲容接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
他分析，政府政策明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)而不是炒作投資的市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)，政府可以采取優(yōu)惠的政策；對(duì)于房地產(chǎn)投資，政府則要求采取市場(chǎng)價(jià)格。如第二套住房貸款利率上調(diào)、首付比重增加等，而且這種政策地方政府是不可改變的。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)把炒作與投資這部分清除出來(lái)，住房需求就會(huì)發(fā)生根本性變化。
他舉例說(shuō)，比如，在2004年10月利率沒(méi)有上調(diào)之前，一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達(dá)到8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達(dá)74.3%。加上目前通貨膨脹過(guò)高，利率仍然處于上升的通道上，“因此，房地產(chǎn)炒作風(fēng)險(xiǎn)急速上升。這些因素是任何地方政府都改變不了的。”
國(guó)家調(diào)控仍在繼續(xù)。央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。業(yè)內(nèi)人士稱，這道聯(lián)名下發(fā)的限貸令，對(duì)業(yè)已冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。 |