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8月28日，深圳市民楊靚上網(wǎng)查看法院執(zhí)行信息時(shí)發(fā)現(xiàn)，去年已經(jīng)與自己打了兩場(chǎng)官司的對(duì)方房主，在還未執(zhí)行法院判決結(jié)果的情況下，再次將自己起訴到了法院。
去年4月，深圳房?jī)r(jià)高企之時(shí)，楊靚夫妻商量買(mǎi)了一套房子。沒(méi)想到的是，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)似的攀高和回落。現(xiàn)在的他們，不僅沒(méi)有拿到房子，欠下了債務(wù)，還陷在因?yàn)榉績(jī)r(jià)亂彈引發(fā)的官司中無(wú)法自拔。
房?jī)r(jià)攀高，賣(mài)家拒賣(mài)房產(chǎn)
雖然共同出生于80年代，坐在記者面前的楊靚和老公已經(jīng)生出了白發(fā)，樣子疲憊。他們拿出一厚沓法律訴訟材料告訴記者，經(jīng)歷了兩次法庭審判，從去年到今年，為這套房子付出了太多。
2007年4月1日，幾經(jīng)比較和查看，楊靚相中一套位于深圳市寶安中心區(qū)麗晶國(guó)際小區(qū)的二手房，想買(mǎi)來(lái)做結(jié)婚新房。與楊靚簽下協(xié)議的時(shí)候，房主譚某一邊簽字一邊告訴他們，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在漲，過(guò)幾個(gè)月要是轉(zhuǎn)手賣(mài)，肯定能賣(mài)出去。
那是房?jī)r(jià)瘋漲的2007年4月，這套位于深圳關(guān)外的房子也賣(mài)到了每平方米9100元。因?yàn)闃欠渴褂媚晗捱�沒(méi)有超過(guò)五年，格局、環(huán)境都在同類(lèi)小區(qū)中屬于上乘。從那時(shí)開(kāi)始，房?jī)r(jià)幾乎每天都在變，一個(gè)勁兒地往上漲。據(jù)介紹，到8月份，房子就漲到了每平方米1．6萬(wàn)元。
那年4月11日，楊靚向銀行申請(qǐng)了按揭貸款。5月，購(gòu)房手續(xù)還沒(méi)辦完，譚某以中介沒(méi)有按合同約定的50天贖樓為由，不肯配合中介去辦剩下的一些贖樓過(guò)戶(hù)等手續(xù)。后來(lái)，他干脆在銀行撤消了委托公證書(shū)（即中止了中介在銀行給他辦理贖樓的權(quán)利）。
面對(duì)仍然上漲的房?jī)r(jià)，楊靚和譚某交涉。譚說(shuō)，這房不賣(mài)了，收多少訂金就退回多少錢(qián)。深圳購(gòu)房合同中有一條，一旦簽訂協(xié)議，如果毀約，則毀約方將支付對(duì)方巨額賠償金。他們雙方約定，如毀約賠償違約金20萬(wàn)元。
對(duì)于合同約定的補(bǔ)償，譚表示“該怎么辦，就怎么辦吧”，卻不肯履行合同。賣(mài)家既不肯按合同賣(mài)房，也不肯按照合同中的約定進(jìn)行違約賠償。無(wú)奈之下，楊靚在寶安區(qū)人民法院起訴了賣(mài)房者，同時(shí)申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，將賣(mài)方樓盤(pán)查封。
一審民事判決書(shū)顯示，楊靚依據(jù)購(gòu)房合同約定要求對(duì)方支付訂金、違約金，對(duì)方則提出違約的責(zé)任不在被告，而在于第三人深圳創(chuàng)輝租售公司怠于履行合同，最終導(dǎo)致合同無(wú)法履行。當(dāng)時(shí)譚某的房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，應(yīng)該在50日內(nèi)辦完贖樓手續(xù)，因?yàn)榈谌说÷ぷ鳎瑢?dǎo)致原告無(wú)法按照合同約定順利辦理。
法庭查明，因?yàn)橼H樓行為應(yīng)由被告有義務(wù)地承擔(dān)，因此合同未履行的責(zé)任也應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)。法院判決，應(yīng)由被告向原告返還訂金和支付違約金。
房?jī)r(jià)走低 賣(mài)家把買(mǎi)家告上法庭
房?jī)r(jià)從2007年年底到2008年一路走低。曾經(jīng)高達(dá)每平方米1．6萬(wàn)元的房產(chǎn)，今年8月又掉回了原價(jià)9000元。2007年11月,譚某不服，向深圳市中級(jí)人民法院提出上訴。
2008年7月22日，法院二審判決：賣(mài)家僅僅退還楊小姐購(gòu)房訂金，不需另外賠償違約金。
法庭判決書(shū)認(rèn)為，贖樓義務(wù)應(yīng)由第三方承擔(dān)，而且贖樓之前，買(mǎi)方是無(wú)法辦理按揭手續(xù)的。
買(mǎi)方則說(shuō)，在房產(chǎn)交易合同簽訂后，就用同時(shí)進(jìn)行的辦法，雙方約定一邊贖樓一邊辦理按揭。
8月14日，賣(mài)家譚先生又向法院提交了起訴書(shū)，將楊靚告上法庭。據(jù)介紹，譚先生認(rèn)為，在法院查封房產(chǎn)期間，房產(chǎn)價(jià)值遭遇了重大縮水，使得他無(wú)法將房產(chǎn)賣(mài)出去。他很氣憤，決定再次將楊靚告上法庭，要求不退還13萬(wàn)元的押金，來(lái)彌補(bǔ)他的損失。
楊小姐告訴記者，在訴訟期間，譚先生一直通過(guò)電話(huà)、短信和她協(xié)商關(guān)于退還購(gòu)房訂金的問(wèn)題。譚先生說(shuō)，自從財(cái)產(chǎn)保全后，房?jī)r(jià)從原來(lái)的每平方米9100多元漲到1．6萬(wàn)元。后來(lái)因?yàn)榉ㄔ翰榉獠荒艹鍪郏績(jī)r(jià)又跌回9000元左右。“損失很大呀！”
接受記者采訪(fǎng)的譚先生認(rèn)為，就是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)保全，害得他的樓房沒(méi)有辦法銷(xiāo)售，損失了很多錢(qián)。因此，現(xiàn)在應(yīng)該退購(gòu)房訂金，也應(yīng)該補(bǔ)償樓房的損失。購(gòu)房訂金能不能不退還，或者少退還？
但譚先生“拒絕退購(gòu)房訂金”的話(huà)，讓楊小姐火冒三丈。她說(shuō)，購(gòu)這套二手房時(shí)，和譚先生簽了購(gòu)房合同，并支付了13萬(wàn)元的訂金、首付款。后來(lái)樓盤(pán)行情上漲，譚先生不僅不履行合同，甚至停止辦理剩下的任何交易手續(xù)，既不肯按合同賣(mài)房，也不肯按合同中的約定進(jìn)行違約賠償。到現(xiàn)在不僅房子沒(méi)有拿到，訂金至今被扣，還要上被告席，楊小姐感覺(jué)十分冤屈：“天底下有這樣的道理嗎？”
這不是個(gè)案
在廣東華商律師事務(wù)所從事房地產(chǎn)與建筑法律事務(wù)的律師康華康看來(lái)，這兩年來(lái)的房?jī)r(jià)大起大落，利益引發(fā)的買(mǎi)賣(mài)糾紛也日益攀升。
深圳市民金先生也遭遇了這樣的經(jīng)歷。他看好一套樓房后，立即和樓盤(pán)賣(mài)家簽了合同。但當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)行情一直上漲，樓盤(pán)賣(mài)家便說(shuō)，房子的房產(chǎn)證還沒(méi)有拿到，根本不能交易；如果現(xiàn)在交易，就是違法。看著房?jī)r(jià)上漲，樓盤(pán)賣(mài)家毀約的意圖很明顯，但是卻沒(méi)有辦法制止。之后，金先生只好和樓盤(pán)賣(mài)家協(xié)商，最后多支付了2萬(wàn)元，才促成了交易。
他分析說(shuō)，很多樓盤(pán)賣(mài)家都懂得法律，經(jīng)常利用買(mǎi)房者疏忽或者法律意識(shí)不強(qiáng)的弱點(diǎn)，在辦理售樓手續(xù)的時(shí)候故意留一手，以待房?jī)r(jià)變化。
樓盤(pán)賣(mài)家李先生在售樓時(shí)，房產(chǎn)證都沒(méi)有拿到。2007年7月房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，他就以此交易違法為由毀約，之后，以每平方米2萬(wàn)元的價(jià)格出售了。與原來(lái)的價(jià)格相比，整整多出了30多萬(wàn)元。李先生得意洋洋地說(shuō)，這是購(gòu)樓者沒(méi)有注意法律方面問(wèn)題。否則，他也不會(huì)那么容易地多得那么多錢(qián)。
康華康根據(jù)自己代理的房產(chǎn)糾紛案件總結(jié)，價(jià)格上漲，樓盤(pán)賣(mài)家就想法毀約；如果沒(méi)有上漲，那么就成交。大致有這么幾種情況——
第一，樓盤(pán)賣(mài)家除了以夫妻一方在出售二手房時(shí)沒(méi)有征得另一方的同意為理由，要求解除合同，或夫妻另一方要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；第二，所售房屋在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)尚未取得房地產(chǎn)證書(shū)，房屋買(mǎi)賣(mài)違反法律，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；第三，買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，為避稅簽署了“黑白合同”，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
康華康說(shuō)，在法律上，這些要求都是沒(méi)有依據(jù)的。但樓盤(pán)賣(mài)家還是會(huì)為此毀約，等房?jī)r(jià)上漲后，再拋售樓房。 |