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從2005年至今，昆明的李先生一邊租房子住，一邊卻每個月要償還6000多元的按揭貸款。他購買的一套住房原定于2005年12月底交房，但到現(xiàn)在還看不到任何驗收交房的跡象。今年5月，他暫時中止向銀行還貸。
在與開發(fā)商、房管部門和銀行交涉了多次后，李先生和一起維權(quán)的業(yè)主們才驚訝地發(fā)現(xiàn)，這個名叫“德瀛華府”的樓盤存在“一房多賣”、開發(fā)商制造虛假購房信息騙取銀行貸款并抽逃、挪用資金的現(xiàn)象。
因為抗議銀行和房管部門的監(jiān)察失職，近200戶業(yè)主決定暫停還貸。在這起集體停貸事件的背后，一起房地產(chǎn)開發(fā)商惡意騙貸案浮出水面。
延期兩年半不能交房 開發(fā)商賬面僅數(shù)百元
德瀛華府小區(qū)是昆明德亨地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱“德亨公司”）成立10年來開發(fā)的第二個住宅小區(qū)。
德亨公司在德瀛華府的宣傳廣告上強調(diào)小區(qū)的“私密性”和“安全性”，業(yè)主要憑指紋才能打開電梯，每套住房內(nèi)都有專門的保姆通道。500多套住宅面積從150平方米到400多平方米不等。很顯然，這個樓盤的營銷對象是中高收入人群。
業(yè)主李女士回憶，2005年第一次去看房時，覺得“非常動心”。當(dāng)時小區(qū)內(nèi)6棟房子已經(jīng)封頂，其中有3棟刷完了外墻漆，游泳池也已建好，是一個已然成型的高檔社區(qū)了。
本身就從事房產(chǎn)業(yè)的李女士認(rèn)為，房子都修到這個程度了，“沒有哪個開發(fā)商會撂下不管。”她當(dāng)即訂下一套257平方米的住房，總價近70萬，其中向銀行貸款了30萬。
然而，2005年年底，購房合同上規(guī)定的交房時間到了，開發(fā)商仍沒有動靜。去催，售樓小姐換了一撥又一撥，總是得到惡聲惡氣地答復(fù)，開發(fā)商也避而不見，好不容易找著了，就虛應(yīng)一個交房時間敷衍，并承諾賠付違約金。
“在我的印象中，至少聽過4次不同的交房時間。”李女士說。
另一業(yè)主趙女士原本打算在新房中待產(chǎn)，可如今孩子已經(jīng)兩歲，一家人仍然租房住；還有性急的業(yè)主在交房前將原來的住房賣掉，現(xiàn)在只能以2000元的月租向新房主租住自己的舊房子。
今年5月，越來越焦急不安的業(yè)主們開始聯(lián)合起來維權(quán)。隨著點滴信息的收集匯總，他們發(fā)現(xiàn)，德瀛華府的售房信息十分混亂，400多套住房居然有500多戶業(yè)主。
一位來昆明投資的福建商人反映，去年12月25日，他與親朋好友四家人購買了德瀛華府4套住房，當(dāng)場付清全款近400萬元。去房管部門一查驗，4套住房都早已登記備案，房主另有其人。
另一戶業(yè)主說，她在今年春節(jié)前付清全款簽訂合同后，也發(fā)現(xiàn)在房管部門的登記中，自己并非房主。德亨公司人員向她解釋說，由于公司前期資金緊張，借用了員工親戚的名義向銀行辦理了按揭貸款。在她的再三督促下，一個月后備案登記才轉(zhuǎn)換至她的名下。
業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)，德亨公司面臨嚴(yán)重的財務(wù)危機。今年2月，在4戶業(yè)主的申請下，昆明仲裁委員會裁決德亨公司向4家人賠付逾期交房的違約金各9萬余元。4家人在各自交了數(shù)千元到1萬元不等的仲裁費后才聽說，德亨公司的賬面上只剩下幾百元，裁決根本無法執(zhí)行。
由于資金鏈斷裂，欠下的工程款和銀行貸款以千萬計，德瀛華府主體工程完工后無力交納水電配套設(shè)施費，無法進(jìn)行綜合驗收，停工至今。因多次拖欠施工方和供貨方的款項，德亨公司還多次以房子來抵扣工程款。
銀行：房管部門的“一房多鑒證”導(dǎo)致“一房多貸”
就在業(yè)主維權(quán)的過程中，中國工商銀行云南省分行營業(yè)部昆明城市開發(fā)支行（以下簡稱“城發(fā)支行”）向法院申請查封保全了德瀛華府小區(qū)的部分地下車庫和住房，以填補開發(fā)商欠下的巨額貸款空洞，引起了業(yè)主的不滿。
業(yè)主們質(zhì)疑的矛頭首先指向了銀行。
據(jù)了解，2003年6月和10月，德亨公司以德瀛華府住宅項目的土地使用權(quán)作抵押，兩次向城發(fā)支行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款共計4500萬元。2006年兩筆貸款相繼到期，德亨公司不能按時歸還。
由于催收、清收效果不理想，城發(fā)支行于去年9月對兩筆開發(fā)貸款進(jìn)行了起訴，勝訴后，昆明市中級人民法院保全處對德瀛華府的312個地下停車位和25套住房進(jìn)行了財產(chǎn)保全。
然而，在這被保全的資產(chǎn)中，有一部分已經(jīng)被德亨公司賣出，產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主。對這種不顧業(yè)主權(quán)益擅自拍賣抵押物的作法，業(yè)主們表示了強烈的抗議。
業(yè)主們認(rèn)為，銀行早就知道了德亨公司的騙貸行為，不檢討自己違規(guī)放貸、監(jiān)管失職使德亨公司乘機抽逃、挪用貸款，憑什么反而要無辜的業(yè)主們?yōu)殂y行的失職和德亨公司的違法行為埋單？
早在去年8月，中國工商銀行成都內(nèi)審分局在對個人住房貸款檢查時就已經(jīng)注意到德瀛華府項目的異常情況。檢查發(fā)現(xiàn)，該項目103筆、7590.8萬元個人按揭貸款，存在同一時間、同一網(wǎng)點、同一柜臺存入當(dāng)月應(yīng)還本息的批量還款情況。
經(jīng)過核查，德瀛華府項目多達(dá)88筆、金額6541萬元個人按揭貸款存在同一住房在貸款時《商品房購銷合同》中載明的購房者與目前昆明市房產(chǎn)管理部門備案登記的購房者不一致的問題。
工行云南省分行營業(yè)部據(jù)此認(rèn)為德瀛華府項目存在“一房多賣”、假借私人購房名義惡意套取銀行信貸資金的事實，鑒于問題的嚴(yán)重性及復(fù)雜性，2007年10月，工行云南省分行營業(yè)部向經(jīng)偵部門報了案。
但業(yè)主們一直被蒙在鼓里。在城發(fā)支行辦理了按揭貸款的業(yè)主李女士說：“即便是兩年多沒有交房，我們一直是非常誠信地在還貸。但是直到我們開始維權(quán)調(diào)查后才知道，銀行其實早就知道了德亨公司存在的嚴(yán)重問題。”
李女士說，正常的按揭貸款程序十分嚴(yán)格，購房者必須提交公證處審核公證過的收入證明、戶口證明和商品房備案登記等信息，銀行工作人員進(jìn)行一一核實后才能發(fā)放貸款。她質(zhì)疑：“多達(dá)88筆假按揭都能順利辦理，如此嚴(yán)密的審核程序只是走個過場嗎？”
業(yè)主們認(rèn)為，“銀行不為自己的過錯負(fù)責(zé)，反而利用職能、信息和能力上的優(yōu)勢查封、保全屬于業(yè)主的財產(chǎn)，只力求自保”，于今年5月起集體停貸。
這一舉動加劇了與銀行的矛盾。在工行云南省分行營業(yè)部的一份報告中認(rèn)為，“其目的是將購房風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行”。
銀行顯然已經(jīng)意識到這個問題的嚴(yán)重性：“這些問題牽扯到了十分龐大的客戶群和巨額貸款資金，這在昆明房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域并不多見。如不能得到及時有效的解決和妥善處理，將嚴(yán)重危及到個人信貸資金安全，對發(fā)展相類似的個人信貸業(yè)務(wù)也將產(chǎn)生非常大的負(fù)面影響，由此造成的后果和危害將是極其巨大的。”
在這份報告中，工行并不認(rèn)為自身存在過失：“貸款檔案中均有借款人與公司簽訂的《商品房購銷合同》，且《商品房購銷合同》均經(jīng)過昆明市房地產(chǎn)管理部門的備案登記”。
工行認(rèn)為，德瀛華府事件的原因是，“昆明德亨地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司采取欺詐手段騙取銀行貸款，相關(guān)政府職能部門未對該公司商品房銷售行為進(jìn)行有效管理，一套住房發(fā)出兩份甚至3份鑒證單，致使公司一房多賣、重復(fù)銷售、將房屋拆分銷售等問題層出不窮。”
8月4日和6日，記者兩次致電城發(fā)支行行長馬俊。他認(rèn)為，“我們在貸款時操作上沒有問題”，“我們看到的是真實的備案信息，怎么知道是‘一房多貸’？要知道肯定不會貸給他。”但他拒絕接受當(dāng)面采訪。
房管部門：德亨公司利用審批漏洞惡意騙貸
銀行怎么知道是否“一房多貸”？根據(jù)昆明市西山區(qū)房產(chǎn)局提供的信息，德瀛華府已經(jīng)售出的住宅為486套。即便只考慮工行的統(tǒng)計數(shù)字，一個樓盤1／5的已售房在進(jìn)行銀行貸款后被賣給了第二個人，并在房產(chǎn)部門更改了備案登記，難道沒有引起房管部門的任何警覺嗎？這也是眾多業(yè)主一致的追問。
昆明市西山區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受本報記者采訪時說，辦理備案更改，無需銀行出具還清貸款的證明。按照目前房產(chǎn)部門的退件程序，購房者和房地產(chǎn)商雙方都需提交書面申請，說明解除合同、辦理注銷登記的原因，雙方當(dāng)事人憑身份證明及收件收據(jù)到場即可辦理。
這位負(fù)責(zé)人說，購房后至交房前，購房者申請的按揭貸款屬于由開發(fā)商擔(dān)任第三方的階段性擔(dān)保貸款。此時由于尚未辦理抵押登記手續(xù)，房管部門對具體貸款數(shù)量、金額及貸款銀行等情況并不清楚。
這位負(fù)責(zé)人說，由于遲遲不能交房及辦證，在兩年多的時間內(nèi)，又發(fā)生購房、按揭、退房、再購房、再按揭等多項業(yè)務(wù)交織在一起，德亨公司未能認(rèn)真履行階段性擔(dān)保的責(zé)任，在辦理退件過程中，在尚未結(jié)清貸款的情況下，再次出售和辦理按揭，正是利用這一審批程序的漏洞惡意騙貸。
對于“一房多鑒證”的質(zhì)疑，這位負(fù)責(zé)人說，房管部門登記的信息是惟一的。凡是備案表與房管部門的信息不一致的購房者，可以通過法律途徑起訴德亨公司。
這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“銀行部門未能及時提供相關(guān)信息，直至今年6月才向相關(guān)部門反映，造成了騙貸行為的進(jìn)一步升級。”
“工行去年便對虛假貸款有所察覺，但因為其時德亨公司還能按時統(tǒng)一還貸，因此并未深究。直到今年2月起，由于公司財力不足停止還貸，加之部分真正購房人開始拒絕還貸，這件事才浮出水面。”這位負(fù)責(zé)人提供的一份報告中說。
“不該由無辜的購房者埋單”
粗略估算，德亨公司在德瀛華府項目上至少贏利1億元。那么多銀行貸款、購房資金到哪里去了？
已經(jīng)查實的是，德亨公司挪用了部分資金在云南蘭坪投資酒店項目血本無歸，導(dǎo)致資金鏈斷裂。由于法定代表人譚奕明等5人因涉嫌故意騙貸日前已被正式批捕，進(jìn)一步的信息有待經(jīng)偵部門查證。
目前，德亨公司由董事長姜清陽出面接管工作。姜清陽在接受記者采訪時說，2005年以后他就沒有過問過公司的業(yè)務(wù)，譚奕明“做的事情我不太清楚”，“我有時候說他，他不聽，我就不管了。”
“即便是現(xiàn)在驗收交房，德亨公司也要面臨高達(dá)5000萬的逾期交房違約金。”有業(yè)主擔(dān)心德亨公司會申請破產(chǎn)，德瀛華府成為真正的“爛尾樓”，這樣，數(shù)百戶業(yè)主的購房款將瞬間化為烏有。
姜清陽表示，完成工程收尾大約還需2000萬元，德亨公司還擁有部分債權(quán)，自己會全力以赴收拾殘局，盤活資產(chǎn)，全額用于“優(yōu)先保證工程完工，讓業(yè)主們盡早搬進(jìn)新居。”
但業(yè)主們卻十分擔(dān)心這只是一張“空頭支票”。
“在銀行、房管部門、德亨公司這個鏈條上，我們的權(quán)益被擺在了最末端。”業(yè)主張波說，“銀行、建筑商都在盯著，盤活的那些資產(chǎn)，還不夠幾家銀行填補空洞，何況銀行有先天的優(yōu)勢？”
“銀行暫未收回的貸款共計1．2億，而400余戶購房者的房款近4億元，兩者損失相較，孰輕孰重？”業(yè)主們十分希望有關(guān)部門出面主持全局：“幾年來，沒有哪一個單位和部門真正監(jiān)管過德亨公司，資金抽逃一空，有誰過問過？虛假按揭、一房多賣、重復(fù)銷售、騙貸、一房多鑒證，這一系列的問題難道要我們這些最無辜的購房者埋單嗎？” |