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一年的時(shí)間，深圳用大起大落的房價(jià)創(chuàng)造了另一個“深圳速度”——2007年上半年，深圳房價(jià)一馬當(dāng)先，連續(xù)數(shù)月蟬聯(lián)全國房價(jià)增幅之最，甚至創(chuàng)下了一個月內(nèi)均價(jià)暴漲20％的神話，最高時(shí)達(dá)到均價(jià)每平方米1．7萬元。而據(jù)深圳國土資源和房屋管理局近日發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報(bào)告》，今年前5個月，深圳房價(jià)呈下挫態(tài)勢，每平方米銷售均價(jià)分別為15080.25元、16314.58元、
13618.42 元、11962.08 元和11014.14 元，調(diào)整幅度接近30％，基本回落到去年年初水平。
大起大落的房價(jià)，不僅讓深圳成為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的一個標(biāo)桿，也讓不少深圳人體驗(yàn)到了什么是過山車的感覺。
高價(jià)購房者：索賠差價(jià)爭維權(quán)
72歲的退休教師王先生是金地梅隴鎮(zhèn)一位業(yè)主，2007年9月，他以套內(nèi)每平方米1．7萬元的價(jià)格購買了小區(qū)二期一套110多平方米的房子。“那時(shí)候深圳的樓市是典型的賣方市場，好像能買到一套房子都是件特幸運(yùn)的事情。”王老師說。然而，置業(yè)的喜悅很快就被深圳房價(jià)的暴跌沖得干干凈凈，年初開盤的梅龍鎮(zhèn)三期，帶精裝修的房子也只賣到了1萬1千多，一平方米就便宜6000元！小區(qū)論壇上，一位業(yè)主憤怒地寫道：才幾個月就損失了50多萬元，開發(fā)商也太不負(fù)責(zé)任，嚴(yán)重?fù)p害了我們的權(quán)益。
很快，梅隴鎮(zhèn)二期的業(yè)主們就組織起來向開發(fā)商索賠購房差價(jià)，也有人提出退房要求。周末時(shí)，業(yè)主們經(jīng)常聚集在小區(qū)售樓處共同商討維權(quán)事宜，為此還和物業(yè)管理人員發(fā)生了肢體沖突并驚動了派出所。令業(yè)主無奈的是，他們的索賠愿望并沒有得到開發(fā)商的響應(yīng)。
“從法律角度來看，購房交易是在雙方自愿的情況下進(jìn)行的，只要開發(fā)商不存在違約或欺詐行為，合同上也沒注明降價(jià)需補(bǔ)償?shù)脑挘瑯I(yè)主是沒有依據(jù)向開發(fā)商索賠的”，律師的說法讓業(yè)主們通過法律途徑爭取降價(jià)索賠的希望破滅了。
如今，梅隴鎮(zhèn)的業(yè)主們開始轉(zhuǎn)變維權(quán)策略。“我們正向有關(guān)部門反映小區(qū)房屋質(zhì)量以及公共設(shè)施建設(shè)上的一些問題，這些問題不得到解決，業(yè)主們是不會罷休的。”王老師告訴記者，其實(shí)他也知道，接下來的維權(quán)路將相當(dāng)艱難。
銀行：大面積斷供不存在
據(jù)記者了解，不止是金地梅隴鎮(zhèn)，隨著深圳房價(jià)的逐步回落，布吉、寶安、南山、福田等多個樓盤都發(fā)生了老業(yè)主向開發(fā)商索取購房差價(jià)的事情，在索賠無望的情況下，一些業(yè)主甚至想到了“斷供”的手段。
斷供，首先影響的是銀行，不斷跳水的樓價(jià)也讓外界倍加關(guān)注深圳的金融穩(wěn)定。
繼上個月傳出“深圳千億房貸斷供”的消息之后，7月15日，央視二套《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》播出調(diào)查節(jié)目，認(rèn)為房價(jià)下跌樓市縮水?dāng)喙┏币挥|即發(fā)。但是，記者昨日致電建行深圳支行的一位管理人員，他表示，目前該行各項(xiàng)信貸都發(fā)展良好，沒聽說有“斷供”的案例發(fā)生，外界所傳深圳千億元的房貸危機(jī)在他看來更屬無稽之談。
這位管理人員表示，其實(shí)斷供是一種非常不理智的行為，如果斷供，銀行將有權(quán)處置貸款人的抵押財(cái)產(chǎn)以及其他財(cái)產(chǎn)，貸款人將因此面臨法律訴訟方面的風(fēng)險(xiǎn)，今后的信用也將受到非常大的影響，因此貸款人通常不會選擇這種方式。
“當(dāng)然，也不排除有個別投資者因?yàn)橘Y金短缺而采取這種極端方式，但大面積斷供潮出現(xiàn)的可能性不大。其實(shí)對自住需求的購房者來說，簽署貸款合同就表明他具備了還款能力，這和市場房價(jià)的波動沒有直接關(guān)系。”
深圳本地媒體的調(diào)查也證實(shí)了這位管理人員的說法。
據(jù)深圳銀行界的有關(guān)資料顯示，到今年5月份深圳中資銀行個人住房貸款余額不到2200億元，不良率為0．67％，雖然還沒有出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象，但總體房貸違約率仍略有上升。
開發(fā)商：在降與不降中煎熬
張小姐是深圳一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的市場部負(fù)責(zé)人，她告訴記者，公司已經(jīng)收縮了在內(nèi)地的擴(kuò)張，把資金專用在深圳南山區(qū)的一個新樓盤的開發(fā)上。“根據(jù)我們的分析，房價(jià)最早到明年5、6月份會進(jìn)入回暖期，那時(shí)候我們的新樓盤也將上市，或許能獲得一個不錯的回報(bào)”。
房價(jià)降了，最難熬的是開發(fā)商，一方面是開發(fā)成本和建筑成本的不斷上升——地價(jià)的大幅上漲、貸款利率的提高以及建筑原材料的價(jià)格上漲；另一方面是房價(jià)跳水導(dǎo)致企業(yè)利潤不斷被削薄。
“在這種市場氛圍下，一些在2007年拿到土地的開發(fā)商根本就不敢動工”，一位深圳地產(chǎn)業(yè)資深人士告訴記者，隨著房價(jià)的不斷走低，深圳的開發(fā)商正逐漸分化為幾種生存形態(tài)，實(shí)力雄厚的企業(yè)仍然堅(jiān)挺，因?yàn)榍皟赡曩嵢〉睦麧欁憧梢宰屗麄冎我恍⿻r(shí)日；一些自有資金短缺、靠銀行貸款開發(fā)的中小地產(chǎn)商面臨還貸壓力，開始降價(jià)拋售；還有一些企業(yè)正在觀望，因?yàn)樗麄儓?jiān)信，隨著房價(jià)的繼續(xù)回落，政府遲早要出手救市，而房價(jià)也會進(jìn)入下一個上升通道。
深圳市社科院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕表示，目前，深圳房地產(chǎn)市場仍處于膠著期，尤其是關(guān)內(nèi)樓盤，地產(chǎn)商其實(shí)并沒有怎么降價(jià)，更不承認(rèn)他的房子降了價(jià)。
“降還是不降，是擺在開發(fā)商面前的一道難題——不降，房子不好賣，降了，老業(yè)主會索賠，”一位業(yè)內(nèi)人士對記者說。
準(zhǔn)備置業(yè)者：看到了買房希望
上個周末，在深圳南山區(qū)科技園一家咨詢公司工作的曾小姐剛剛選定了一套位于寶安的新房子，房子60多平方米，8400元一平方米。“我覺得深圳的房價(jià)有可能還會降一些，但政府今年開發(fā)的廉租房也賣到了5000多一平方米，一比較的話，我覺得自己買的這個房子即使降價(jià)也不會降太多了，何況，明年我就要結(jié)婚，也確實(shí)要準(zhǔn)備房子啊”。都說買漲不買跌，當(dāng)記者詢問她為何選擇在這個時(shí)候買房時(shí)，曾小姐回答道。
“我覺得深圳的房價(jià)指標(biāo)在1萬到1萬1之間是比較合理的”，深圳市社科院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕認(rèn)為。隨著房價(jià)的逐步回落，目前一些新開樓盤的售價(jià)正逐漸接近甚至低于這個價(jià)位。6月21日，一個名為雷圳0755的樓盤開售時(shí)推出9800元的均價(jià)，最低甚至降到7800元／平方米,成為深圳特區(qū)內(nèi)首個跌破萬元的樓盤，在雷圳0755的帶動下，同在前海的鼎太風(fēng)華、諾德國際、城市山林等樓盤也紛紛打折、降價(jià)。
“不管怎么說，房價(jià)還是降了，雖然都說還沒完全探底，但至少讓我們這些普通的市民看到了些許買房的可能”，在寶安區(qū)一處新樓盤的銷售處，正在看房子的李先生對記者說。
本報(bào)深圳7月17日電 |