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作為房地產(chǎn)企業(yè)“價值中樞”的土地儲備也并非多多益善，大幅圈地有可能成為地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān)。隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲備的速度正在放緩。
業(yè)內(nèi)專家指出，相對于2006、2007兩年的“圈地高潮”，今年房地產(chǎn)業(yè)在土地購置方面的投資降溫，因土地增值而獲得收益也將減少；強(qiáng)調(diào)開發(fā)效率、財務(wù)安全和擴(kuò)張穩(wěn)健的企業(yè)將更顯示出優(yōu)勢。
謹(jǐn)慎拿地
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在最關(guān)心的問題不再是土地儲備規(guī)模的大小，而是如何消化土地，平衡土地儲備和開發(fā)資金的問題；因此，謹(jǐn)慎拿地也成了地產(chǎn)商經(jīng)營中的主題詞。
萬科A（000002）執(zhí)行副總裁肖莉在接受本報采訪時指出，土地已經(jīng)不是制約行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸，基于這一判斷，萬科合理放緩了拿地節(jié)奏，更加強(qiáng)調(diào)成長的質(zhì)量和財務(wù)的穩(wěn)健性。她對記者說，“為防止占壓資金、降低周轉(zhuǎn)效率，萬科不主張過多的項目資源保有量。”
新湖中寶（600208）總裁林俊波也坦言，公司土地儲備的擴(kuò)張速度已經(jīng)明顯放緩。“為規(guī)避盲目擴(kuò)張和財務(wù)風(fēng)險，公司主動放棄了好幾塊看中的土地；其中有些地塊公司已經(jīng)跟了較長時間。”
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，去年的高價拿地現(xiàn)象，主要是因為當(dāng)時市場情緒過于亢奮，企業(yè)對未來的預(yù)期過于樂觀。不過由于行業(yè)景氣度的持續(xù)回落，房地產(chǎn)企業(yè)拿地擴(kuò)張也趨于謹(jǐn)慎。
中投證券最新公布的一份研究報告顯示，一線城市土地開發(fā)與購置增速放緩。北京、上海、深圳土地開發(fā)面積和購置面積的規(guī)模和增速呈現(xiàn)不同程度的下降，其中上海的下降趨勢非常顯著。
統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)印證了這一點。5月份，全國土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.42，比4月份回落0.46點，同比下降1.35點。
今年1至5月，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月放緩；共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資615.9億元，比上年同期增長15.6%，較一季度回落6.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地費用185.9億元，比上年同期增長21.6%，增速比一季度回落17.7個百分點，從而影響全市開發(fā)投資增速放緩。
在上海，前五個月房地產(chǎn)開發(fā)投資514.12億元，比去年同期增長2%。其中，商品住宅投資320.9億元，增長1.4%。
在廣東，1-5月，土地購置費用172.69億元，增長19.4%，同比放緩81.4個百分點。由于銷售低迷，房價下跌；土地購置價格明顯下滑。前五個月購置土地面積1483.28萬平方米，折合每平米1164元；同比下降17.5%。
土地市場“降溫”
與前兩年地產(chǎn)商對土地趨之若鶩形成對應(yīng)，今年全國土地市場已明顯有所降溫；業(yè)內(nèi)預(yù)計，“面粉”貴過“面包”現(xiàn)象終難持久。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年10月以來的半年時間內(nèi)，全國土地市場流拍土地超過50塊，不少土地以底價成交。這一現(xiàn)象在南方城市更為普遍。
深圳土地房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計顯示，今年1至4月，該市共出讓居住性用地9宗，僅有3宗成交，其中一宗還是限價房用地，土地出讓市場繼續(xù)了2007年下半年開始的萎靡。其中4月份，深圳兩次公開出讓居住用地，分別有5宗和3宗土地。不過兩次拍賣均只有一塊土地成交，其他6宗全部流拍。
在廈門，6月8日的一場土地拍賣會上，往日的拉鋸競爭已難得一見。競拍的１２幅地塊只有７幅成交，流拍５幅，成交最高樓面價為每平方米５１２６元；其中面積最大的地塊位于島外集美區(qū)，因無人報價而流拍。流拍的還包括位于島內(nèi)思明區(qū)觀音山片區(qū)的一地塊，這已是該地塊的第二次流拍。
土地拍賣的冷清情景同樣出現(xiàn)在一向炙手可熱的京城。今年1月16日，北京迎來了首次土地集中入市，當(dāng)天有7塊土地招標(biāo)、掛牌出讓，與大家的預(yù)期迥異，參與的開發(fā)商寥寥無幾。就連最為大家看好的來廣營鄉(xiāng)清河營村1號地，和位于四環(huán)以內(nèi)廣渠路15號地及“鳥巢”附近的黃金地塊南沙灘東路3號地也遭到冷遇，3地塊僅有6家開發(fā)商參與投標(biāo)。更讓人意外的是，廣渠路15號地竟以流拍告終，成為自2002年北京土地實行公開招拍掛以來，四環(huán)以內(nèi)地塊首次出現(xiàn)的流拍。
5月27日，北京市土地儲備中心兩塊掛牌出讓的土地成交。此次出讓的兩塊土地，其成交價均高出起始價不多。目前，北京仍有數(shù)塊土地未結(jié)束掛牌競價。其中，朝陽區(qū)一些地塊，至今無開發(fā)商報價。由于市場走勢依然“徘徊”，北京原本預(yù)計的2季度土地供應(yīng)潮，可能將再次延期。
同樣，上海、廣州、南京、天津也多次出現(xiàn)了類似情形。從“地王”頻出到流拍，地價下行壓力也日益增大。
戴德梁行一位分析人士指出，土地流拍，一方面是因為銀行收縮房地產(chǎn)貸款和樓市持續(xù)低迷，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，沒有能力拿地；另一方面由于樓市持續(xù)走低，開發(fā)商信心不足，拿地十分謹(jǐn)慎。另外，國家通過對閑置土地的清查整頓、對延期開發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費等措施，都讓地產(chǎn)商感到盲目圈地將面臨很大風(fēng)險。 |