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編者按
就在中國大多城市的樓市依舊處于滯脹的冷清行情之時，深圳樓市卻有“翻身”跡象，官方數(shù)字顯示，成交量連續(xù)三個月緩慢回升，房價降幅則逐月減小。
深圳毗鄰香港，樓市市場化程度較高，熱錢大幅出沒，被人們看作房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。在經(jīng)歷了2007年的飆升和今年來的下跌之后，深圳樓市如今為何出現(xiàn)了價跌量升的局面？這是否意味著房價已接近消費者認(rèn)可的區(qū)間？是否意味著樓市已走出困局？這些問題不但為深圳購房者注目，亦為全中國輿論所關(guān)注。為此，本報記者采訪深圳地產(chǎn)市場，據(jù)所見所聞寫下此版報道，希望能揭示深圳樓市的真實一角。
素有樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱的深圳樓市，在經(jīng)歷了暴漲與暴跌之后，再次被推到風(fēng)口浪尖：深圳市國土與房產(chǎn)局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅銷售面積為38.48萬平方米，環(huán)比增加15.31%；而住宅均價為11014.14元/平方米，環(huán)比下降7.92%，降幅較前兩個月大幅減小。中原地產(chǎn)統(tǒng)計表明，5月份深圳市住宅成交總量為4732套，接近去年同期水平。
對此，專家們有不同解讀，購房者觀房價亦感霧里看花，跌幅縮小，成交放大，是否預(yù)示著深圳樓市已經(jīng)觸底，開始回暖？
低價房拉動均價下挫
深圳市國土與房產(chǎn)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，深圳住宅均價呈現(xiàn)節(jié)節(jié)下挫走勢，分別為15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米和11014.14元/平方米，經(jīng)過較大幅度的調(diào)整后，房價基本回落到去年初的水平。
估算結(jié)果顯示，3月房價環(huán)比2月降幅達(dá)到16.53%，4月份環(huán)比3月下跌12.16％，5月份比4月份下降7.92%，跌幅逐月縮小。
業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為，深圳樓市價格逐漸企穩(wěn)，價格下探幅度已不大。而中心區(qū)依舊堅挺的房價似乎也印證了這一點。深圳福田區(qū)的新房均價在2007年5月突破2.2萬元／平方米，接下來的幾個月，成交量雖有波動，但價格仍然能維持在1.6萬—2.2萬元／平方米。
五一期間推出特價房的福田區(qū)高發(fā)城馳項目，其特價單位價格在18000元/平方米左右，中城天邑推出的特價單位也是從1.7萬到2萬不等，就連口岸附近的皇御苑3期最低價也達(dá)到了13800元／平方米，半山御景依舊維持21000元/平方米的高位。
中心區(qū)的二手房價格松動亦不大，購房人小江看中了園嶺附近的圓龍園項目，由于周圍配套設(shè)施較好，戶主喊價突破兩萬，小江告訴記者，周邊即使是十年樓齡的二手房價格也在16000元/平方米左右。
專家分析，前期均價下挫源于關(guān)外低價房的成交拉低了均價。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，5月上半月深圳平均每天成交193套，成交均價為10800元/平米，成交量較大的項目主要集中在關(guān)外的龍崗和寶安區(qū)，且集中在幾個低價入市的新開盤和價格降幅較大的“低價盤”。深圳國土局網(wǎng)站公開信息顯示，深圳許多高價住宅項目已經(jīng)連續(xù)數(shù)周沒有成交記錄。
深圳市國土房產(chǎn)局的統(tǒng)計報告也顯示，前五個月，特區(qū)外商品住宅銷售面積為94.01萬平方米，占全市銷售面積的75.94%。
去年六、七月的時候，龍崗中心城大部分樓盤的售價都在12000元以上，部分高檔住宅的價格更是達(dá)到17000元/平方米。而最近龍崗中心城大部分在售樓盤的價格都維持在8000元/平方米左右。新近開盤的集信名城二期，開盤均價為7600元/平方米，明顯低于去年開售的一期公寓。寶安中心區(qū)的金港華庭，折后均價8800元/平方米，開盤銷售也較為樂觀。中海在龍崗區(qū)的新項目“康城國際”的銷售價格甚至低至4988元/平米，每平米均價僅為6500元到7000元左右。
然而不少自住客并不認(rèn)可關(guān)外的這種房價。“寶安中心區(qū)價格下跌很小，有的項目價格甚至略有上升。”想要買房自住的林女士表示，關(guān)外配套較好的項目價格并未下跌，偏遠(yuǎn)的項目也依然維持在每平米八九千的高價。
成交回暖 大量存貨仍待消化
關(guān)于深圳樓市是否回暖的爭論，源于5月份成交量的放大。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示,5月份深圳全市住宅成交總量為4732套，日均成交約152.6套，單日成交量最高達(dá)276套，成交總量接近去年同期水平，創(chuàng)下自去年8月以來全市月成交套數(shù)的新高。
其中，5月前半個月成交量十分樂觀，從5月1日到15日全市日均成交量約193套，接近深圳市以往每日200多套的正常成交量。
國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前五個月全市新建商品住宅銷售面積分別為26.53萬平方米、6.44萬平方米、18.97萬平方米、33.37萬平方米和38.48萬平方米，銷售面積逐月放大。這也使得業(yè)內(nèi)出現(xiàn)樓市回暖的說法。
聯(lián)合證券在5月份房地產(chǎn)市場報告中表示，如以成交套數(shù)來看，深圳市場無疑已回暖，市場的回暖以房價的持續(xù)下跌為代價，以小戶型等自用剛性需求入市為特征。該報告稱，深圳一手商品房5月份成交套數(shù)比去年同期上升5%，成交套數(shù)的顯著上升與套均成交面積以及房價的顯著下降緊密相關(guān)。
此外，聯(lián)合證券還注意到一手商品房月度成交金額的持續(xù)回升。他們認(rèn)為這一指標(biāo)更好地反映了開發(fā)商的總體現(xiàn)金回流情況。5月份深圳的一手商品房月均成交金額達(dá)到45億元，已超越去年8月，表明開發(fā)商通過降價來催發(fā)自用需求的策略的確達(dá)到了刺激市場和自救目的。聯(lián)合證券重點跟蹤的上市公司中，萬科開發(fā)的萬科城以及金地開發(fā)的梅隴鎮(zhèn)銷售相對突出，目前兩樓盤今年已開盤部分銷售率分別達(dá)到69%與54%。
然而，深圳市國土與房產(chǎn)局的報告顯示，前五個月特區(qū)內(nèi)外繼續(xù)分化，特區(qū)內(nèi)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為30.62萬平方米，同期的銷售面積為29.78萬平方米，新增供應(yīng)基本被消化。而特區(qū)外，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為159.99萬平方米，實際銷售面積為94.01萬平方米，累積下大量存貨。
中原地產(chǎn)的一份報告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅至少要消化10個月，今年5月至12月全市預(yù)計有591萬平方米新增一手住宅供應(yīng)，未來幾個月寶安、龍崗和南山等區(qū)一手住宅競爭將十分激烈，房價存在繼續(xù)下行的可能。
深圳市社會科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕指出，成交量雖然是判斷樓市是否回暖的重要指標(biāo)，但也要分析其占有市場存量的比例。高海燕認(rèn)為，去年5月市場存量少，而今年5月市場存量大，不能單純比較二者的成交量。如果6月份市場存量能消化掉40%，這可能才是市場真正回暖的跡象。
另有專家認(rèn)為，單月成交面積達(dá)到去年90萬平方米的平均水平，才可以確認(rèn)深圳樓市已經(jīng)回暖，而5月份深圳市住宅成交總面積只有38.48萬平方米，斷定回暖為時尚早。
市場步入理性軌道
“不想再等了，我們各自準(zhǔn)備了一千多萬買別墅。”兩位頗有實力的購房人告訴記者，他們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，高端豪宅已有回暖的跡象。
他們所指的正是目前深圳樓市成交中的“兩頭熱”現(xiàn)象：高端別墅火爆成交，萬元以下低價住宅也熱銷，而萬元以上的普通住宅的銷售則較為冷清。
深圳3個近期入市的別墅項目受到追捧。5月25日波托菲諾·純水岸五期開盤，當(dāng)天24席TOWNHOUSE全被認(rèn)購一空；5月28日，東部華僑城天麓七區(qū)56套別墅推出，當(dāng)天銷售率達(dá)7成；5月31日龍華今年首個別墅項目水榭山開盤，當(dāng)日首批24套別墅單位銷售近9成。有專家表示，合理的定價是熱銷的主要因素。
萬元以下的普通住宅同樣表現(xiàn)不俗，銷售速度遠(yuǎn)快于萬元以上的普通住宅。5月中旬，位于寶安區(qū)松崗的集信名城二期，大戶型產(chǎn)品以7600元/平方米均價入市，兩天內(nèi)賣出近300套；隨后，寶安金港華庭開盤，折后均價8800元/平方米，銷售超過三成；刷新寶安區(qū)最低入市價的中海西岸華府，5500元/平方米起價，當(dāng)日銷售136套。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“兩頭熱”現(xiàn)象是深圳樓市步入理性的表現(xiàn)。“普通住宅以價格為導(dǎo)向，想賣得好必須降價；別墅項目不完全以價格為導(dǎo)向，但需要市場明朗化，豪宅的保值性讓高端客戶看到了入市的信心。”高海燕表示。
但深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智指出，別墅和低價樓盤的熱銷并不能說明樓市已回暖，而說明投資客已大量退場。他表示，去年很多實力較弱的投資客炒房都被套牢，現(xiàn)在市場上剩下的都是自住客，這讓高低端用戶的剛性需求得以釋放。 |