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[進(jìn)入汶川地震專題]
地震對房價不僅會產(chǎn)生影響，而且，可能會產(chǎn)生比較大的影響。地震使得公眾對住房質(zhì)量提出更高的要求，這意味著，現(xiàn)在市場中龐大的無法滿足消費者安全需求的存量住房，將被釋放出來，導(dǎo)致市場中住房供應(yīng)量的突然放大。同時，地震也將對人們的購房理念、保值理念產(chǎn)生顛覆性影響。
四川汶川大地震，是新中國成立以來破壞性最強(qiáng)、波及范圍最廣、救災(zāi)難度最大的一次地震。這場災(zāi)難對我國GDP的影響有限，已經(jīng)成為共識，但是，對房價的影響卻存在比較大的爭議。
一種觀點認(rèn)為，地震對房地產(chǎn)總體市場沒有影響，因為川北地區(qū)基本上屬于農(nóng)村地區(qū)，受災(zāi)民眾多數(shù)不屬于商品房有效消費群體。一種觀點則認(rèn)為，地震將對房價走勢產(chǎn)生非常大的影響。具體到原因，則相對比較復(fù)雜，因為每個人使用的分析工具有比較大的區(qū)別。
我傾向于后者。地震對房價不僅會產(chǎn)生影響，而且，可能會產(chǎn)生比較大的影響。
首先，是非常持久的心理影響，這將不僅會抑制人們的購房需求，還會在短期內(nèi)把存量住房推向市場，從而，使房價步入下跌軌道。
這次地震所造成的影響，并不僅限于北川農(nóng)村地區(qū)，它波及四川、甘肅、陜西、重慶等16個省（區(qū)、市），417個縣，災(zāi)區(qū)總面積44萬平方公里，受災(zāi)人口4561萬人。這意味著什么？意味著中西部16個省（區(qū)、市）的許多消費者，將不得不重視現(xiàn)有住房的抗震等安全性能。地震摧毀房屋導(dǎo)致的大宗財產(chǎn)的毀滅，將給購房者尤其投資和投機(jī)性購房者帶來巨大心理壓力。今后在買房的時候，他們首先就要考慮防震問題，將對住房質(zhì)量提出更高的要求。這意味著，現(xiàn)在市場中龐大的無法滿足消費者安全需求的存量住房，將被釋放出來，導(dǎo)致市場中住房供應(yīng)量的突然放大，從而，對房價構(gòu)成強(qiáng)大壓力。
由于我國已經(jīng)30多年沒有發(fā)生過這樣的大地震，不少樓盤要么在設(shè)計時沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中因偷工減料等行為，影響到了抗震性能。在近年來對房地產(chǎn)的投訴中，質(zhì)量投訴始終是名列第一位的，其中，“新房的裂縫問題已經(jīng)成為居民住宅質(zhì)量投訴的焦點”。這源于制度缺陷。根據(jù)我國現(xiàn)有規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗收實行由開發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗收備案表》就可以交付，出現(xiàn)質(zhì)量問題在所難免。
也正因為這一點，消費者對缺少制度性監(jiān)督和制約的開發(fā)商所建設(shè)的房屋質(zhì)量存在著不信任感，這種不信任感將隨著未來制度的完善和監(jiān)督機(jī)制的健全而逐漸得到緩解，而在此之前，不信任感與不安全感將對人們的購房行為產(chǎn)生非常大的影響。
其次，是對購房理念的顛覆。
人們購房主要有三種：一是自住，二是投資，即買房出租，三是投機(jī)，即低價買高價賣賺取差價。這次地震發(fā)生后，三種買房需求都受到了打擊。
地震發(fā)生后，幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險，按照正常程序銀行有權(quán)追回貸款。其理由是：借款人在向銀行申請貸款時，除了與銀行簽訂借款合同外，還要簽訂房屋抵押合同，這兩份合同屬于主從關(guān)系，雖然因為地震導(dǎo)致房屋標(biāo)的物滅失，從而導(dǎo)致房屋抵押合同終止，但不影響借款合同的有效性，借款人仍要承擔(dān)還款責(zé)任。
這意味著，一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌，承受損失的既不是銀行，也不是開發(fā)商，而是購房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不動產(chǎn)消失的情況下，貸款還必須繼續(xù)償還。雖然央行表示，將考慮災(zāi)區(qū)民眾的具體情況，采取妥善的辦法解決這一問題。但是，此事給購房人帶來的震撼是顯而易見的，過去那些熱衷于買房的人開始考慮租房。
在我國，目前租房是非常劃算的，因為房價很高，而租金卻很低，房屋的租售比小。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。根據(jù)國際慣例，如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，投資價值較大，而在我國，深圳、廣州等地的租售比，甚至達(dá)到1：1000。等到房屋報廢時也收不回成本。房屋的投資價值本來就在喪失，地震進(jìn)一步加劇了投資價值的喪失。至于投機(jī)價值就更不用說了，現(xiàn)在的存量住房要賣出去就已經(jīng)困難，房價的上漲預(yù)期正被下跌預(yù)期所取代，房價的下跌是必然的，只是強(qiáng)度的區(qū)別而已。
第三，是地震把房價與土地的剝離。
我國的房價經(jīng)歷了一個接近10年的上漲周期，在此過程中，人們普遍認(rèn)為，房價是逐漸升值的，這一理念深入人心，以至于出現(xiàn)了“歷史將證明房價永遠(yuǎn)都是只漲不跌的”這種極端的邏輯。人們之所以產(chǎn)生這種看法，是因為我國房地產(chǎn)市場，把土地使用權(quán)的價值與房產(chǎn)本身的價值混合在了一起，認(rèn)定房屋在升值。實際上，房價的上漲不是房屋升值的結(jié)果，而是土地升值的結(jié)果。房屋每年都是要折舊的，尤其對于土地使用權(quán)只有70年的住宅而言，更是如此。
但是，地震把兩者剝離了。當(dāng)那些按揭購房的人失去房屋時，他們面臨著銀行繼續(xù)追債的問題，退一步說，即使國家考慮到災(zāi)區(qū)的實際情況，讓按揭購房者晚幾年還貸，他也無法在原址上繼續(xù)建房。道理很簡單，隨著房屋的倒塌，由于欠債，他對土地的使用權(quán)也喪失了，將被銀行收回。銀行只有這樣，才能挽回部分損失，因此，銀行不可能在土地使用權(quán)方面作出更大的讓步。這將使人們對房屋的保值作用有一個顛覆性的認(rèn)識，房屋作為最佳保值手段的地位將受到動搖。
另外，公共住宅投入對房地產(chǎn)市場的取代，也將在一定程度上影響房價——主要是針對受災(zāi)地區(qū)而言。受災(zāi)地區(qū)房倒屋塌，一些城鎮(zhèn)甚至被夷為平地，這需要政府投入大量的財政資金，幫助災(zāi)區(qū)重建家園，而這一過程是公共財政投入而非市場化的投入，在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，災(zāi)區(qū)沒有發(fā)展市場化商品房的能力。這也會對房價產(chǎn)生抑制作用，因為推動房價上漲的市場化因素被公共財政的力量所取代，保障性住房占據(jù)了主導(dǎo)，壓縮了商品房發(fā)展的空間。無論是新加坡還是我國香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗都告訴我們，在保障性住房占據(jù)較大比例的時候，房價可能步入下跌軌道。 |