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2008年的樓市，可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳、廣州、上海等地部分樓盤的價(jià)格松動(dòng)后，京城樓市近來(lái)也悄現(xiàn)“一次性付全款8折”“買房送大禮”等“打折風(fēng)”。
相較于以往瘋漲且堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)，近期開(kāi)發(fā)商的一些降價(jià)“打折”行為，以及樓市的一些異動(dòng)現(xiàn)象，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
北京在售樓盤七成多在打折
這一輪樓市“打折風(fēng)”中，萬(wàn)科無(wú)疑是“動(dòng)作”最大的一個(gè)。
從珠三角一路刮到長(zhǎng)三角，萬(wàn)科的“打折”，使得本是局部的調(diào)整呈現(xiàn)了擴(kuò)散態(tài)勢(shì)。盡管北京萬(wàn)科有關(guān)人士一再表示“暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)計(jì)劃”，但目前3個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度卻是近幾年罕見(jiàn)的，僅萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景，一次性付款就可打九三折。
消失許久的送車位、贈(zèng)裝修費(fèi)等多樣促銷方式也開(kāi)始粉墨登場(chǎng)。“富力又一城”2008年年初，就推出了“買房送5重大禮”的活動(dòng)：免3％契稅、免10年物業(yè)費(fèi)等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力，每平方米均價(jià)2萬(wàn)多元的房子，可直降5000多元。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)行打折或者贈(zèng)送實(shí)物促銷的，多數(shù)是一些大的上市公司項(xiàng)目或老項(xiàng)目的尾盤。
“這段是政策敏感期，低開(kāi)高走保險(xiǎn)一些，定高了容易把自己套住。”一樓盤項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，“我們現(xiàn)在給客戶的是優(yōu)惠，但不是降價(jià)，過(guò)了這陣，房子肯定還會(huì)漲。”
北京萬(wàn)科有關(guān)人士告訴記者，項(xiàng)目如何定價(jià)主要是依據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)于萬(wàn)科這樣項(xiàng)目較多的龍頭企業(yè)，資金流快進(jìn)快出是一個(gè)重要原則。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心的調(diào)查顯示，目前北京在售樓盤中約有七成多項(xiàng)目在打折銷售，打折幅度一般為九五折至九九折之間。這表明，北京樓市開(kāi)始進(jìn)入高位調(diào)整期。
與開(kāi)發(fā)商的一些暗自降價(jià)行為相反，樓市成交量持續(xù)著低迷狀況，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃重。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年2月北京市二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為1004套，相比1月份降幅超50％，創(chuàng)下自去年7月實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約以來(lái)的最低點(diǎn)。
“連續(xù)多次加息，再加上對(duì)第二套房的限制以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺(tái)，一定程度上改變了人們對(duì)于房市的預(yù)期，北京樓市會(huì)變得有些理性。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院倪鵬飛研究員如是評(píng)價(jià)。
高價(jià)地頻“流拍”：開(kāi)發(fā)商正視瘋狂拿地風(fēng)險(xiǎn)
進(jìn)入2008年，曾經(jīng)一度瘋狂拿地、頻爭(zhēng)“地王”的開(kāi)發(fā)商們，面對(duì)土地供應(yīng)，普遍顯現(xiàn)出“發(fā)蔫”癥狀。
1月8日，與兩年前曾拍出26億元“地王”的北京廣渠路36號(hào)地僅一街之隔的廣渠路15號(hào)地慘遭流標(biāo)。規(guī)劃總建筑面積66萬(wàn)平方米、被業(yè)內(nèi)認(rèn)為可能是新“地王”的朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村1號(hào)住宅用地開(kāi)標(biāo)，因參加投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商不足3家也在去年底以流標(biāo)收?qǐng)觥?BR>
土地市場(chǎng)連爆冷門的現(xiàn)象也在其他地方上演。去年底，廣州推出12宗地塊，僅7家單位競(jìng)價(jià)，最終2塊地流拍、5塊地以底價(jià)成交。南京地價(jià)近期也如同“過(guò)山車”般急速下墜，地處江寧區(qū)的一地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)每平方米2000元,而就在一個(gè)多月前，同板塊的成交土地樓面地價(jià)為每平方米4446元，降幅超過(guò)50％。
“隨著政府打擊開(kāi)發(fā)商囤地的力度越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始正視大量拿地的風(fēng)險(xiǎn)。加之面臨信貸緊縮形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，無(wú)疑是這些地塊流標(biāo)的最大原因。”北京師范大學(xué)董藩教授指出，土地價(jià)格過(guò)高，會(huì)嚴(yán)重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。
國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，國(guó)家近期加強(qiáng)對(duì)閑置土地加大監(jiān)管，規(guī)定開(kāi)發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開(kāi)發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
流動(dòng)資金減少：開(kāi)發(fā)商從未這樣缺錢
“今年中國(guó)房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資艱難期。”SOHO中國(guó)總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負(fù)債情況是否危急；同類住宅開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)如何解決；面對(duì)保障性住房，自己的產(chǎn)品定位如何找準(zhǔn)市場(chǎng)需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應(yīng)對(duì)其對(duì)需求量的影響等。
記者在調(diào)查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來(lái)越明顯，很多中小房地產(chǎn)公司已經(jīng)不能獲得銀行授信，同時(shí)大公司的授信額度也被削減。
“去年的金融調(diào)控將開(kāi)發(fā)商自有資金提高到了35％，并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到中后期才能貸款。今年是國(guó)家10年來(lái)首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動(dòng)資金已經(jīng)減少了50％，我做這行10多年了，從來(lái)沒(méi)有這樣缺錢。”京城一大型房企的總經(jīng)理向記者訴說(shuō)。
傳統(tǒng)的銀行貸款之路難以走通，而國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴(yán)格審核，上市或增發(fā)融資也相當(dāng)困難。
破“以地生財(cái)”稅收格局 有望間接平抑房?jī)r(jià)
“政府針對(duì)房地產(chǎn)的本輪調(diào)控，表現(xiàn)出國(guó)家讓利于民的價(jià)值取向。”南京市房管局副局長(zhǎng)郭宏定認(rèn)為，許多城市房地產(chǎn)稅收近年大幅增長(zhǎng)，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉(zhuǎn)地方“以地生財(cái)”的稅收格局，可以讓開(kāi)發(fā)商瘋狂追逐土地價(jià)格的現(xiàn)象回歸理性。
記者在采訪中了解到，依托資本市場(chǎng)融資一直是上市房企大膽圈地的原動(dòng)力，而IPO融資后禁止買地的規(guī)定，意味著開(kāi)發(fā)商只有加速開(kāi)發(fā)已有項(xiàng)目，快速銷售回籠資金，然后用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現(xiàn)象可大大減少，有助于短期內(nèi)增加樓市供應(yīng)，進(jìn)而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新動(dòng)向，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的專家分析認(rèn)為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺(tái)、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)多次加息，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購(gòu)房需求；二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購(gòu)房需求；三是由于一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，超過(guò)了購(gòu)房者的承受能力。
在樓市異常波動(dòng)的過(guò)程中，政府的力量不能“缺席”。專家認(rèn)為，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實(shí)實(shí)在在，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以往的“單純市場(chǎng)化改革”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購(gòu)買人群，改變消費(fèi)者被“強(qiáng)迫”購(gòu)買高價(jià)房的狀況。
而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費(fèi)模式，有計(jì)劃、有步驟地解決他們的住房問(wèn)題。據(jù)新華社北京4月6日電 |