• 
    
  • <sup id="2www8"><delect id="2www8"></delect></sup>
  • <small id="2www8"></small>
    <tfoot id="2www8"><dd id="2www8"></dd></tfoot>
      • 亚洲日韩一区二区三区四区高清,91精品手机在线观看,专区一va亚洲v专区在线,中文字幕一区二区高清精品久久久

         
        樓市博弈加劇房價(jià)還在試探均衡點(diǎn)
            2008-02-29    作者:徐壽松 蔡國兆    來源:中國證券報(bào)

          一方是持幣觀望,一方是推遲開盤;一面是打折促銷,一面是成交萎縮;一邊是媒體喊“跌”四起,一邊是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還在環(huán)比微升。當(dāng)下,樓市陷入一種微妙的僵持狀態(tài),博弈加劇,買賣雙方都能接受的房價(jià)均衡點(diǎn)還在試探、尋找中。

        房價(jià)還只是高位微調(diào)

          近來關(guān)于房價(jià)走低的報(bào)道不斷:先是全國規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司萬科在全國近十個城市打折促銷,繼而傳出北京新樓盤遍地促銷,日前又曝上海商品住宅成交均價(jià)“跌破”萬元大關(guān)。
          樓市情況究竟如何?具體分析一下上海的情況約略可窺一斑。
          有房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2月15日至21日,上海商品住宅(剔除配套動遷住宅)成交均價(jià)環(huán)比大幅下滑34.89%,達(dá)9767元/平方米,為“近10個月來首次低于萬元”。
          但另外一家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),相同時段內(nèi)上海38個有成交的商品住宅(包括別墅)樓盤的成交均價(jià)達(dá)12579元/平方米。
          姑且不論不同統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)“打架”,即便某一周的房屋成交價(jià)真的低于萬元,也很難據(jù)此作出結(jié)論。因?yàn)橄鄬τ谠陆y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)而言,以周為統(tǒng)計(jì)周期,數(shù)據(jù)受偶然性的影響較大,在整體市場清淡的情況下尤其如此,中心城區(qū)和郊區(qū)的房屋成交比例稍有變化,就可能導(dǎo)致均價(jià)大幅波動。據(jù)此作出趨勢性判斷是不妥的,難免有些“盲人摸象”的味道。
          易居房地產(chǎn)研究院研究中心經(jīng)理汪波說:“根據(jù)我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測,雖然近一階段上海商品住宅價(jià)格走低,但尚未跌破萬元大關(guān)。”
          事實(shí)上,目前全國房價(jià)還只是在高位調(diào)整,下降的大多還是漲幅。譬如上海,1月二手房指數(shù)較2007年12月環(huán)比上漲1.3%,漲幅最高的陸家嘴板塊超過6%,其他傳統(tǒng)自住區(qū)域如普陀、楊浦和閘北,漲幅也都在2%以上。當(dāng)然,成交量的確銳減了。
          即便有些城市房價(jià)出現(xiàn)了絕對下降,那也仍然是在高位調(diào)整,相對于2007年初的價(jià)格,仍屬高企。上海浦東某樓盤,2007年初現(xiàn)房(毛坯)售價(jià)9000元/平方米,到了年末,推出的二期裝修房房價(jià)已飛漲到18000元/平方米(剔除裝修成本,毛坯價(jià)格在16000元/平方米以上),今年2月份打折后的促銷價(jià)在16500元/平方米左右。盡管相對于前期高點(diǎn),現(xiàn)在價(jià)格是下降了,但與一年前相比,還是漲幅過大。
          “這就類似將一支股票的價(jià)格快速拉升到上漲9%,然后讓它回調(diào)到6%。賣的人說,我降了3個點(diǎn)了;事實(shí)上,它漲了6%——就看以哪個時點(diǎn)為參照。”上海房地產(chǎn)研究專家顧海波說。

        價(jià)格均衡點(diǎn)尚未達(dá)到

          與以往相比,目前樓市一個實(shí)實(shí)在在的變化是成交量持續(xù)萎縮,陷入低谷。而這,正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場買賣雙方博弈加劇的最大表現(xiàn)。買房人持幣觀望,作壁上觀;開發(fā)商或延遲推盤,堅(jiān)壁清野,或邊等邊看,期待3月份“春暖花開”。
          在上海,2月15日至21日這七天內(nèi),一手房推盤量在1萬平方米以上的4個樓盤共計(jì)推出860套公寓,截至21日僅簽約17套,有樓盤在開盤四天后簽約數(shù)仍為零,市場交易之冷清可見一斑。
          在北京,據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù),春節(jié)后第一周內(nèi),商品住宅期房僅成交309套,同比下降47%,現(xiàn)房僅售出64套,同比減少53%。
          從現(xiàn)在的情況來看,去年新推房源即能取得較好的銷售業(yè)績并迅速成為市場成交主力的局面已不復(fù)存在,市場交投雙方博弈加劇,而持幣觀望正是買家與開發(fā)商博弈的重要手段。
          一方面,開發(fā)商依然堅(jiān)挺。或固守高價(jià)、按兵不動,或暫時延遲推盤,以“堅(jiān)壁清野”的戰(zhàn)術(shù)來和購房者對陣。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計(jì),2008年1月份前三周北京樓市開盤項(xiàng)目共29個,可售面積41萬余平方米,同比開盤數(shù)下降了17%,供應(yīng)面積下降了67%。
          也有開發(fā)商選擇以各種名目出現(xiàn)的適度降價(jià),但目前仍屬少數(shù)。事實(shí)上,樓市促銷正是尋求價(jià)格均衡點(diǎn)的雙向試探:開發(fā)商向潛在買房人發(fā)出要約,買房人用買或不買的行動作答。由于目前大多數(shù)買房人覺得開發(fā)商的降價(jià)幅度尚未達(dá)到自己的心理點(diǎn)位,所以交投仍不活躍,樓市仍處于僵持狀態(tài)。

        未來走向看銀根

          市場人士認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的降價(jià)行為會不會引起大面積跟風(fēng),關(guān)鍵看銀根緊縮程度。
          萬科這條地產(chǎn)“鯰魚”的促銷行為不是會不會產(chǎn)生波及效應(yīng)的問題,而是波及的范圍能有多大。萬科的率先降價(jià)對其項(xiàng)目所在地周邊的樓盤構(gòu)成壓力是肯定的,但萬科的樓盤一般都遠(yuǎn)在城郊,多屬于四級甚至五六級地塊,也就是說,打折風(fēng)吹拂之地多在城市外圍,能不能傳導(dǎo)到中心城區(qū),現(xiàn)在還很難說。而一般而言,對一個地區(qū)房價(jià)起主導(dǎo)作用、具有風(fēng)向標(biāo)意義的往往不是城郊房價(jià)而是中心城區(qū)的房價(jià)。
          市場的現(xiàn)狀也確實(shí)如此,越靠近中心城區(qū)的房價(jià)越堅(jiān)挺。在上海地鐵一號線北延伸段附近的樓盤“寶華現(xiàn)代城”,2007年初售價(jià)在1.3萬元/平方米左右,而現(xiàn)在售樓人員的報(bào)價(jià)是均價(jià)2.2萬元/平方米,不打半點(diǎn)折扣。
          未來,中心城區(qū)的房價(jià)會不會跟隨既起的“打折風(fēng)”、在多大幅度上打折,這將取決于緊縮貨幣政策的運(yùn)行對房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度。2008年,四大商業(yè)銀行新增貸款與去年相比均有減少,各銀行幾乎無一例外地在收縮公司貸款。房地產(chǎn)公司的信貸額度大大降低,一些銀行第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額已告罄。
          業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),如果第二季度銀根依舊收緊,而閑置一年收費(fèi)、閑置兩年無償收回的反囤地措施能夠得到嚴(yán)格執(zhí)行,那么,一些開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)會日趨吃緊,加速回籠現(xiàn)金流的壓力越往后越大,屆時,降價(jià)促銷將是開發(fā)商的不二選擇。當(dāng)房價(jià)下調(diào)到一定幅度,剛性需求類的買房人就會出手。買賣雙方都能接受的價(jià)格均衡點(diǎn)形成,樓市成交量自然會上升,調(diào)整也就基本到位了。

          相關(guān)稿件
        · 三月將成樓市分水嶺 2008-02-27
        · 140余套新房九五折特賣 萬科攪動上海樓市? 2008-02-22
        · 炒房團(tuán)拋售囤房與樓市拐點(diǎn) 2008-02-22
        · 開征空房稅能否遏制樓市高燒 2008-02-21
        · 統(tǒng)計(jì)顯示:三亞樓市今年春節(jié)攬金9億多元 2008-02-21
         
        亚洲日韩一区二区三区四区高清
      • 
        
      • <sup id="2www8"><delect id="2www8"></delect></sup>
      • <small id="2www8"></small>
        <tfoot id="2www8"><dd id="2www8"></dd></tfoot>